Stor og fleksibel eiendom med 2 hybler, anneks og gode inntektsmuligheter. Solrik og familievennlig beliggenhet.

{
  "ad": {
    "plot": {
      "area": 1522,
      "owned": true,
      "leaseholdPoint": false
    },
    "size": {
      "usable": 330,
      "openArea": 83,
      "usableAreaI": 330,
      "descriptionUnsafe": "<b>Anneks</b><br /><b>BRA-i:</b><br />1. etasje: 51  kvm Baderom/sparom, hobbykjøkken, to boder og innredet loft (loft er ikke godkjent eller måleverdig)  <br /><br /><b>Enebolig med 2 hybeldeler. </b><br /><b>BRA-i:</b><br />2. etasje: 63  kvm Loftetasje hybel: Kjøkken, stue, soverom, bad/vaskerom og kontor. <br />1. etasje: 35  kvm 1. etasje hybel nord: Stue/kjøkken, bad/vaskerom, soverom og gang. <br />1. etasje: 121  kvm 1. etasje hoveddel: Vindfang, gang, vaskerom, bad, hall m/trapp, stue, spisestue, kjøkken, peisstue og soverom. <br />Underetasje: 60  kvm Kjeller hoveddel: 6 boder<br /><b>TBA:</b><br />2. etasje: 12  kvm Balkong<br />1. etasje: 71  kvm Overbygd terrasse, flislagt terrasse/platting<br />"
    },
    "floor": 2,
    "price": {
      "total": 6509840,
      "currency": "NOK",
      "taxValue": 966464,
      "estateTax": 5116,
      "suggestion": 6350000,
      "salesCostSum": 159840,
      "municipalFees": 23148,
      "estimatedValue": 6300000,
      "salesCostIncludesUnsafe": "Dok.avg. til staten, 2.5%: kr 158 750,-<br />Tinglysning av hjemmelsdok.: kr 545,- <br />Tinglysning av pantedok.: kr 545,-<br /> <br />Omkostninger: kr 159 840,-<br /> <br />Regnestykket forutsetter at det kun tinglyses én låneobligasjon og at eiendommen selges til prisantydning.<br /> Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer."
    },
    "title": "Stor og fleksibel eiendom med 2 hybler, anneks og gode inntektsmuligheter. Solrik og familievennlig beliggenhet.",
    "contact": [
      {
        "mobile": "905 21 699"
      }
    ],
    "bedrooms": 3,
    "disposed": false,
    "location": {
      "position": {
        "lat": 59.6283,
        "lng": 10.213,
        "accuracy": 9,
        "mapImage": "https://maptiles.finncdn.no/staticmap?lat=59.6283&lng=10.213&zoom=14&size=400x300&maptype=norwayVector&showPin=true"
      },
      "postalCode": "3073",
      "postalName": "Sande i Vestfold",
      "countryCode": "NO",
      "countryName": "Norge",
      "streetAddress": "Gallebergveien 151"
    },
    "videoUrl": "https://player.vimeo.com/video/1225903168",
    "viewings": [
      {
        "to": "16:45",
        "date": "27.09.2026",
        "from": "16:00",
        "dateIso": "2026-09-27",
        "iCalendarTo": "20260927T144500Z",
        "iCalendarFrom": "20260927T140000Z"
      },
      {
        "note": "Velkommen til visning! Meld deg på annonsert visning ved å trykke \"visningspåmelding\" i vår boligannonse. Passer ikke tidspunkt eller er det ikke annonsert fellesvisning? Ta kontakt med megler på telefon, e-post eller SMS for avtale om privatvisning når det passer deg. Annonsert visning med megler til stede vil ikke bli avholdt uten påmeldinger. Ta gjerne kontakt med megler i forkant av visningen om du har spørsmål om boligen. Husk å lese salgsoppgaven nøye før visning."
      }
    ],
    "anonymous": false,
    "cadastres": [
      {
        "landNumber": 356,
        "titleNumber": 32,
        "municipalityNumber": 3903
      }
    ],
    "documents": [],
    "adViewType": "realestate-home",
    "facilities": [
      "Balkong/Terrasse",
      "Barnevennlig",
      "Garasje/P-plass",
      "Hage",
      "Kjæledyr tillatt",
      "Offentlig vann/kloakk",
      "Parkett",
      "Peis/Ildsted",
      "Rolig",
      "Sentralt"
    ],
    "floorplans": [],
    "energyLabel": {
      "class": "F"
    },
    "generalText": [
      {
        "heading": "Beskrivelse",
        "textUnsafe": "Gallebergveien 151 er en innholdsrik og fleksibel eiendom med attraktiv beliggenhet på Galleberg. Her får du en romslig enebolig med to hybler, mulighet for flere soverom, anneks, store uteområder og en solrik tomt på ca. 1 521m². Boligen har en svært praktisk planløsning hvor hybelen i 2. etasje har intern trapp til hoveddelen, mens hybelen mot nord er tilknyttet via dør. Eiendommen passer perfekt som familiebolig generasjonsbolig eller for deg som ønsker leieinntekter. Stor gårdsplass gir særdeles gode parkeringsmuligheter. Annekset byr på spaavdeling, hobbyrom og en flott mellombygd utestue som skaper et fantastisk samlingspunkt gjennom store deler av året. Kort vei til barnehage, idrettsanlegg og flotte turområder. Nærhet til E18, buss og tog gir enkel pendling til Drammen og Oslo."
      },
      {
        "heading": "Innhold",
        "textUnsafe": "Eneboligen går over tre plan med tilhørende 2 hybeldeler og består av følgende rom:<br />Loftsetasje hybel: Kjøkken, stue, soverom, bad/vaskerom og kontor.<br />1. etasje hoveddel: Vindfang, gang, vaskerom, bad, hall m/trapp, stue, spisestue, kjøkken, peisestue og soverom.<br />1. etasje hybel nord: Stue/kjøkken, bad/vaskerom, soverom og gang.<br />Kjeller hoveddel: 6 boder.<br /><br />I 1. etasje er det utgang til en overbygd terrasse på cirka 21 m² og en flislagt terrasse/platting på cirka 50 m², og fra loftsetasjen er det utgang til balkong på ca. 12 m².<br /><br />I tillegg har eiendommen et anneks som inneholder sparom/baderom, kjøkken og to boder i 1. etasje, samt et innredet, ikke-måleverdig loft med stue. <br /><br />På tomten finner man også en utvendig bod på ca. 15 m²."
      },
      {
        "heading": "Standard",
        "textUnsafe": "Velkommen til Gallebergveien 151, en innholdsrik og fleksibel eiendom med attraktiv beliggenhet på Galleberg i Sande. Eiendommen består av en romslig enebolig med to utleiehybler, anneks, store uteområder og en eiertomt på hele ca. 1 521 kvm. Her ligger alt til rette for storfamilien, generasjonsboligen eller for deg som ønsker gode muligheter for leieinntekter. De to hyblene utgjør henholdsvis ca. 35 kvm og ca. 60 kvm, og gir fleksible bruksmuligheter enten til utleie, familie eller gjester.<br /><br />Tomten er pent opparbeidet med gårdsplass, terrasseområder og hyggelige uteplasser. Eiendommen har svært gode parkeringsmuligheter med god plass til flere biler, tilhenger eller annen parkering etter behov. Tomten oppleves som solrik, luftig og godt utnyttet med flere soner for både avslapning, lek og sosialt samvær.<br /><br />Boligen har en sentral og familievennlig beliggenhet i et etablert boligområde på Galleberg. Her bor man med kort vei til barnehage, idrettsanlegg og flotte rekreasjonsområder. Området byr på gode muligheter for både turer, sykling, ski og øvrige friluftsaktiviteter året rundt. Samtidig er det kort vei til Sande sentrum, togforbindelser, busstilbud og E18, noe som gjør hverdagen enkel både for familier og pendlere.<br /><br />Boligen er inndelt med en hoveddel samt to hybler. Hybelen i 2. etasje har intern forbindelse til hoveddelen via trapp, mens hybelen mot nord har forbindelse til hoveddelen gjennom egen dør. Dette gir en god og fleksibel planløsning hvor hele boligen kan benyttes samlet dersom ønskelig, samtidig som hyblene legger til rette for utleie eller generasjonsløsninger.<br /><br />Vi begynner gjennomgangen med boligens hoveddel:<br />Fra vindfanget kommer man inn i gang. Entreen har flislagt gulv og fungerer som et naturlig bindeledd mellom boligens oppholdsrom. Allerede her kommer boligens særpreg til uttrykk gjennom flotte helglassdører med sprosser og gjennomførte detaljer i sort utførelse, som tilfører interiøret karakter, personlighet og et elegant uttrykk.<br /><br />Kjøkkenet har en sentral plassering i boligen og er innredet med profilerte eikefronter samt godt med skap- og arbeidsplass. Rommet ligger i direkte tilknytning til spisestuen, som har god plass til større spisegruppe og danner en naturlig møteplass i boligen.<br /><br />Hovedstuen fremstår lys og romslig med store vindusflater og gode møbleringsmuligheter. Her er det plass til både sofagruppe og TV-sone, samtidig som rommet har en naturlig forbindelse til boligens øvrige oppholdsarealer. De dekorative veggene med original maskinlaftet tømmer gir rommet et særegent preg og tilfører boligen både sjarm og karakter. Stuen har en delvis åpen løsning mot peisestuen, hvor nivåforskjellen mellom rommene skaper en spennende romfølelse og bidrar til boligens unike uttrykk. Peisestuen nås via noen få trappetrinn og fremstår som en naturlig forlengelse av hovedstuen.<br /><br />Peisestuen er uten tvil et av boligens mest særpregede oppholdsrom. Rommet kombinerer moderne materialvalg med karakterfulle detaljer og byr på en lun og innbydende atmosfære. De store 60 x 60 cm gulvflisene i marmorlignende utførelse gir et eksklusivt uttrykk, mens den gode takhøyden og de mange vindusflatene sørger for rikelig med naturlig lys og fin utsikt mot de landlige omgivelsene. Den moderne, innbygde peisen utgjør et naturlig blikkfang i rommet og bidrar til både varme og stemning gjennom årets kjøligere måneder. Sammen med de lyse overflatene og de gjennomførte materialvalgene skapes en flott balanse mellom det moderne, elegante og det lune. Fra peisestuen er det direkte utgang til en overbygget terrasse med flislagt gulv. Terrassen fungerer som en naturlig forlengelse av oppholdsrommet og gir gode muligheter for utemøblering og hyggelige sammenkomster. Herfra er det videre adkomst til eiendommens øvrige uteområder og hage.<br /><br />Fra vaskerommet er det utgang til terrasse og uteområder. Hoveddelen inneholder videre flislagt bad med fliser på gulv og vegger, dusjkabinett samt soverom.<br /><br />I kjelleretasjen finnes flere romslige bodrom med gode lagringsmuligheter. Her er det god plass til oppbevaring av sesongutstyr, fritidsutstyr og øvrige eiendeler.<br /><br />Det er intern trapp mellom hoveddelen og hybelen i lofsetasjen, noe som gir stor fleksibilitet og gjør det enkelt å benytte hele boligen som én samlet boenhet dersom ønskelig.<br /><br />Loftsetasje / hybel:<br />Loftsetasjen er per i dag innredet som en hybel og inneholder kjøkken, stue, to soverom og bad/vaskerom. Etasjen har en hyggelig atmosfære med skråtak, lyse overflater og godt naturlig lysinnslipp fra flere vindusflater.<br /><br />Kjøkkenet har en moderne utforming med mørke fronter, integrerte løsninger og god benkeplass i åpen løsning mot stuen. Det er også plass til spisebord, og fra kjøkkenet er det utgang til terrasse med gode oppholdsmuligheter.<br /><br />Stuen oppleves som lys og luftig, med god plass til både sofagruppe og TV-løsning.<br /><br />Soverommene har god plass og praktiske oppbevaringsmuligheter, hvorav det ene har direkte adkomst til flere bodrom og to loft. Ett av soverommene i dag er innredet og benyttes som stue.<br /><br />Badet er innredet med servantinnredning, toalett, dusjløsning og opplegg for vaskemaskin. Rommet har flislagte gulv og vegger, noe som gir et praktisk og moderne uttrykk.<br /><br />Etasjen har adkomst via intern trapp fra hoveddelen, noe som gir mulighet for å benytte boligen som én samlet boenhet dersom ønskelig. Samtidig gir planløsningen fleksibilitet for blant annet ungdomsavdeling, gjester eller flergenerasjonsbruk.<br /><br />Vi fortsetter gjennomgangen med boligens hybel mot nord:<br />I boligens nordre del er det innredet en hybel bestående av stue med åpen kjøkkenløsning, bad/vaskerom, gang og et rom som i dag benyttes som soverom. Det gjøres oppmerksom på at rommet som benyttes som soverom ikke er godkjent som soverom på foreliggende tegninger. Kjøper overtar risikoen knyttet til dagens bruk av rommet.<br /><br />Oppholdsrommet har en åpen løsning mellom stue og kjøkken, noe som gir en luftig romfølelse og fleksible møbleringsmuligheter.<br /><br />Kjøkkenet er innredet med slette fronter, laminat benkeplate, komfyr og kjøkkenventilator med avtrekk til det fri.<br /><br />Badet er innredet med servant, toalett, dusjkabinett og opplegg for vaskemaskin. Badet er opplyst å være fra 2002, og det foreligger ikke dokumentasjon på utført arbeid.<br /><br />Det er dørforbindelse mellom denne delen av boligen og hoveddelen. For den som ønsker å benytte hele boligen samlet, kan arealet derfor enkelt inngå som en naturlig del av boligens hoveddel, eksempelvis som ekstra oppholdsrom, soveromsavdeling, ungdomsavdeling eller til flergenerasjonsbruk. Samtidig gir planløsningen fleksibilitet for ulike disponeringsmuligheter.<br /><br /><br />Anneks og utestue:<br />Eiendommen har i tillegg et innholdsrikt anneks som tilfører boligen betydelig bruksverdi. Annekset består blant annet av hobbyrom, bodarealer, bad/spaavdeling og et flott mellombygg som er innredet som en stor og innbydende utestue. Det er innredet en loftstue i annekset som ikke er godkjent eller har målerverdig areal. <br /> <br />Utestuen fremstår som et særdeles hyggelig oppholdsrom med god plass til større sittegrupper og sosiale sammenkomster. Store flater med lysinnslipp skaper en lys og luftig atmosfære, samtidig som den overbyggede utførelsen gjør rommet anvendelig gjennom store deler av året. Dette er et perfekt sted for morgenkaffen, hyggelige sommerkvelder eller sosiale sammenkomster med familie og venner.<br /><br />Videre inneholder annekset en romslig spaavdeling som gir eiendommen en ekstra dimensjon. Sammen med utestuen skaper dette et privat og hyggelig miljø som innbyr til avslapning og velvære.<br /><br />Gallebergveien 151 er en eiendom som kombinerer størrelse, fleksibilitet og mange bruksmuligheter. Med to hybler, anneks, spaavdeling, stor tomt og svært gode parkeringsforhold ligger alt til rette for at både små og store familier skal kunne trives i mange år fremover.<br /><br />Overflater:<br />Gulv: Parkett og flis.<br />Vegger: Mange forskjellige overflater på vegger.<br />Himling: Mange forskjellige overflater i himlinger.<br /><br />Tekniske installasjoner:<br />- Vannledninger: Det er innvendige vannledninger av plast (rør-i-rør) og kobberrør. Utvendige vannledninger er av plast (PEL).<br />- Avløpsrør: Innvendige og utvendige avløpsrør er av plast. Det er montert en avløpspumpe i kjelleren som håndterer deler av boligens avløp.<br />- Ventilasjon: Boligen har naturlig ventilasjon. Det er kjøkkenventilator med avtrekk ut på kjøkken i første etasje og i hybel mot nord, kjøkkenventilator med kullfilter i loftsetasjen, samt avtrekksventilasjon på våtrom i loftsetasjen.<br />- Varmtvannstank: Varmtvannsbereder på ca. 300 liter fra 2021 er plassert i kjelleren, utstyrt med vannstopper.<br />- Elektrisk anlegg: Sikringsskap med automatsikringer, med skjult og åpent spredernett.<br />- Branntekniske forhold: Boligen er utstyrt med brannvarsler i begge etasjer samt egne brannvarslere i hver av hyblene, og brannslukningsapparat i hver av enhetene."
      },
      {
        "heading": "Byggemåte",
        "textUnsafe": "Byggemåte er hentet og sitert fra tilstandsrapporten som er utarbeidet av bygningssakkyndig Tommy Kongsten i forbindelse med boligsalget. Oppgitte arealer er hentet fra vedlagte tilstandsrapport og megler har ikke kontrollmålt boligen.<br /><br />Boligen har et betydelig vedlikeholds- og oppgraderingsbehov, og det er registrert flere forhold som bør vurderes nærmere før eventuelle arbeider gjennomføres. De mest vesentlige avvikene gjelder flere våtrom, hvor det er registrert mangelfull utførelse, manglende dokumentasjon og forhold som medfører behov for omfattende oppgradering. Det er også registrert fukt- og vanninntrenging i krypkjeller, og forhold knyttet til drenering og fuktsikring bør sees i sammenheng med dette. Utvendig er det registrert avvik og vedlikeholdsbehov ved taktekking, takoverganger, takkonstruksjon, beslag, kledning, vinduer, dører, terrasser og utvendige trapper. Flere steder er det registrert råteskader, mangelfulle overganger og utførelser samt sikkerhetsmessige forhold som manglende rekkverk og snøfangere. Det er også registrert avvik ved enkelte tekniske installasjoner, blant annet vannledninger, avløp, ventilasjon og elektrisk anlegg. Flere av avvikene må sees i sammenheng, særlig forholdene knyttet til tak, yttervegger, fukt, drenering, krypkjeller og våtrom. Det anbefales derfor at nødvendige tiltak vurderes samlet før arbeidene igangsettes. Faktiske utbedringskostnader kan variere betydelig avhengig av valgt løsning, materialstandard, utførende og forhold som først avdekkes når arbeidene påbegynnes. Det bør derfor innhentes konkrete pristilbud fra markedet. Det er i tillegg registrert avvik fra byggemeldte tegninger. Enkelte rom er tatt i bruk eller innredet på annen måte enn det som fremgår av godkjente tegninger, og disse forholdene må avklares med kommunen og eventuelt omsøkes for å bringe bruken i samsvar med godkjent situasjon og gjeldende regelverk.<br /><br />Utvendig:<br />Hovedtaket er tekket med betongtakstein. På takoverbygget ved terrassen er det montert takplater. Taket er besiktiget fra takfot via stige. Siden taket (takkonstruksjon, taktekking og skorstein) kun er observert fra takfot i stige, er vurderingen begrenset av dette. Det er ikke sikkerhetsmessig forsvarlig å bevege seg ut på taket. Selv om det ikke er avdekket skader under befaringen, betyr ikke dette at det ikke foreligger skader som en besiktigelse på taket kan avdekke. Vær oppmerksom på denne risikoen. En undersøkelse på taket kan utføres av en fagperson under tilstrekkelige sikkerhetsforhold. Takrenner, nedløp og beslag er utført i lakkert, plastbelagt stål eller aluminium. Det er ikke montert takrenne på enkelte små takoppløft. Taket er halvvalmet og har sperrekonstruksjon med undertak av rupanel. Loftsrommet er kombinert kaldt loft og skråhimling. Veggene har trekonstruksjon av ukjent utførelse. Fasade/kledning har stående bordkledning. Bygningen har malte trevinduer med 2-lags glass. Bygningen har malt hovedytterdør og malt balkongdør i tre. Hoveddøren inn til boligen er fra 1997, terrassedøren er fra 2019, inngangsdøren til hybel nord er fra 2018, og terrassedøren fra hybel i loftetasjen er fra 2014. Boligen har en balkong ut fra stue på ca.12 m². Boligen har en overbygd terrasse på cirka 21 m² og en flislagt terrasse/platting på cirka 50 m².<br /><br />Innvendig:<br />Gulvene er parkett og flis. Boligen har mange forskjellige overflater på vegger og himlinger. Overflatene fremstår som tilfredsstillende. Vi observerer forskjeller i overgangene mellom enkelte overflater. Boligen er oppført med støpt gulv på grunn. Øvrige etasjer har etasjeskillere i bjelkelag. Konstruksjonene er for øvrig ikke nærmere vurdert. Det er montert to piper i boligen. Den ene pipen er fra 1985, mens den andre er fra 2019. Det er peis i peisestuen fra 2019. Tilstanden er vurdert ut fra synlige avvik og alder, da ildsteder og piper bør kontrolleres av det lokale feiervesenet. Det er krypkjeller under trebjelkelag og stubbegulv. Det ble observert en avfukter i kjelleren ved befaringen. Innvendig er det malt tretrapp.<br /><br />Våtrom, loftsetasje hybel:<br />Våtrom   loftetasje hybel   Bad/vaskerom Våtrommet er opplyst utført i 2014. Det foreligger ingen dokumentasjon. Våtrommet har avtrekksventilasjon. Hulltaking er ikke foretatt, da det ikke er fysisk mulig på grunn av tilliggende konstruksjoner. De aktuelle veggene vender mot yttervegg i våtsone og mot kjøkken. Alternative fuktmålinger eller undersøkelser er ikke utført på disse områdene. Det er utført fuktsøk på vegger i dusj, men det er ikke registrert unormale verdier.<br /><br />Våtrom, 1. etasje vaskerom:<br />Vaskerom fra 1988. Det foreligger ingen dokumentasjon. Hulltaking er utført og har ikke avdekket noen unormale forhold. Selv om hulltaking ble gjennomført i dusjområdet, kan det ikke utelukkes at det kan forekomme fukt i veggene i andre deler av badet.<br /><br />Våtrom, baderom 1. etasje:<br />Hovedbadet i første etasje er fra 1988. Det finnes ingen dokumentasjon på utført arbeid. Hulltaking er utført og har ikke avdekket noen unormale forhold. Selv om hulltaking ble gjennomført i dusjområdet, kan det ikke utelukkes at det kan forekomme fukt i veggene i andre deler av badet. <br /><br />Våtrom, 1. etasje hybel nord:<br />Baderommet på hybelen er fra 1985. Det foreligger ingen dokumentasjon på utført arbeid. Hulltaking er utført og har ikke avdekket noen unormale forhold. Selv om hulltaking ble gjennomført i dusjområdet, kan det ikke utelukkes at det kan forekomme fukt i veggene i andre deler av badet.<br /><br />Kjøkken, loftetasje hybel:<br /> Kjøkkeninnredning med slette dører. Kjøkkenet har kjøleskap/frys, oppvaskmaskin, stekeovn, platetopp og heltre benkeplate. Kjøkkenet har kjøkkenventilator med kullfilter.<br /><br />Kjøkken,1. etasje:<br />Kjøkken Kjøkkeninnredning med profildører i eik. Kjøkkenet er utstyrt med kjøleskap, oppvaskmaskin, stekeovn, platetopp og benkeplate i laminat i eikeutførelse. Kjøkkenet har kjøkkenventilator med avtrekk ut. <br /><br />Kjøkken, 1. etasje hybel nord, stue/kjøkken:<br />Kjøkkeninnredning med slette dører. Kjøkkenet har komfyr og laminat benkeplate. Det er kjøkkenventilator med avtrekk ut.<br /><br />Tekniske installasjoner:<br />Det er innvendige vannledninger av plast (rør-i-rør) og kobberrør. Røranlegget i boligen er uoversiktlig og det er vanskelig å vurdere alle forhold ved vannledningene. Innvendige avløpsrør er av plast. Det er montert en avløpspumpe i kjelleren. Ifølge eier håndterer denne pumpen deler av boligens avløp. Røranlegget i boligen er uoversiktlig, og det er vanskelig å vurdere alle forhold ved vannledningene. Det er naturlig ventilasjon (oppdrift/termisk). Det er en varmtvannsbereder med kapasitet på ca. 300 liter plassert i kjelleren. Det er montert en vannstopper under varmtvannsberederen som stenger vanntilførselen ved lekkasje. Det er montert en varmepumpe med to innvendige enheter, luft til luft. TG er satt basert på synlige avvik, da takstmann ikke har tilstrekkelig kompetanse til å vurdere anlegget i detalj. Siste service er utført i 2026. Sikringsskap med automatsikringer, med skjult og åpent spredernett. Boligen er utstyrt med brannvarsler i begge etasjer, samt egne brannvarslere i hver av hyblene. Det er også brannslukningsapparat i hver av enhetene. Boligen med tilhørende hybler er registrert som én seksjon. Hyblene er ikke egne seksjoner. Utvendig bod fra 2013 på ca. 15 m², oppført i halvannen toms maskinlaft. Tilstand og vedlikeholdsbehov er ikke nærmere vurdert. Det er registrert noe råte på boden<br /><br />Tomteforhold:<br />Byggegrunnen er ukjent. Det er synlig knotteplast enkelte steder på boligen. Ifølge eier er ikke det opprinnelige bygget fra 1925 fuktsikret eller drenert. Boligen ligger på en liten topp med noe naturlig vegetasjon. Terrenget faller i flere retninger. Utvendige avløpsrør er av plast, utvendige avløpsledninger har ukjent alder. Det er Biovac med overløp til grøft og utvendige vannledninger er av plast (PEL). Utvendige vannledninger har ukjent alder og offentlig vannforsyning via private stikkledninger.<br /><br />Anneks:<br />Annekset på eiendommen er ikke vurdert, da det er definert som et tilleggsbygg. I henhold til gjeldende retningslinjer er det ikke krav om å vurdere slike bygg på samme måte som hovedboligen. Dette innebærer at de enkelte bygningsdelene i annekset ikke er underlagt den samme grundige evalueringen og tilstandsvurderingen med TG som boligens hoveddeler. Annekset er derfor ikke tildelt spesifikke TG tilstandsgraderinger. Annekset er en ombygd, opprinnelig trippelgarasje. Bygget består i dag av et stort baderom med badekar, et stort hobbykjøkken med gass, samt to bodrom. Det er også en loftsetasje som er isolert og innredet. Takhøyden i loftsetasjen er imidlertid for lav til at arealet inngår i målbart areal. Bygget er delvis isolert og er ikke fullt isolert i henhold til dagens krav. Det opprinnelige garasjegulvet inngår som en del av fundamenteringen, og det er uklart om overgangen mellom opprinnelig garasjegulv og de isolerte rommene er hensyntatt med tilfredsstillende løsning. Annekset er definert som et tilleggsbygg og er ikke vurdert på samme måte som hovedboligen. Ingen av bygningsdelene, installasjonene eller de nevnte forholdene i annekset er vurdert eller gitt TG. Bygget er ikke tilstandsvurdert ihht Forskrift til avhendingslova og  NS3600. <br /><br />Se vedlagte tilstandsrapport datert 16.09.2026 der byggemåte er nærmere beskrevet, og også gitte tilstandsgrader fremkommer.<br /><br />Tilstandsgradene tilsier hvilken tilstand et objekt har i forhold til et definert referansenivå. For nærmere forklaring av tilstandsgrader og hva de angir, se vedlagte tilstandsrapport.<br /><br />På denne eiendommen har følgende fått tilstandsgrad 2:<br />   Taktekking. Det er påvist mose samt slitte overflater på taksteinene. Vanntett sjikt på tak er eldre enn 18 år. Overgangen mellom takflater med ulik tekking er ikke estetisk eller fagmessig utført. Det er benyttet tilpasset beslag og tetteløsning over profilert takstein. Utførelsen har synlige innfestinger og gir begrenset mulighet for visuell kontroll av underliggende tetting. Det er registrert at undertaket er brettet ut i gradrennen. Utførelsen fremstår ikke fagmessig, da undertaket skal føres kontinuerlig under beslagsløsningen i overgangen. Hvordan underliggende tetting og overgang er utført, kan ikke verifiseres visuelt. Det er registrert spredte råteskader i vindskier og israfter. Konsekvens/tiltak: Takstein bør vaskes og impregneres for å forhindre videre slitasje og redusere risikoen for fuktopptak og frostsprengning, som kan føre til lekkasjer og forkortet levetid på taket. Når vanntette sjikt på tak begynner å bli gamle, øker risikoen for lekkasjer. Dette kan føre til omfattende og kostbare reparasjoner av underliggende konstruksjoner dersom en ikke foretar tiltak på konstruksjonene før dette oppstår. Mangelfull utførelse i slike overganger kan gi økt risiko for vanninntrengning, særlig ved slagregn, snø og is. Dersom tetting, beslag eller innfestinger svekkes, kan fukt trenge inn i underliggende konstruksjoner og medføre skadeutvikling. Overgangen bør kontrolleres nærmere av fagkyndig. Beslag, innfestinger og tetting bør utbedres slik at overgangen får en mer fagmessig og varig utførelse. Mangelfull utførelse ved gradrenne kan gi økt risiko for vanninntrengning dersom vann, snø eller is presses inn under taktekkingen. Begrenset kontrollmulighet gjør at eventuelle svakheter i underliggende tetting kan være vanskelig å avdekke før det oppstår synlige følgeskader. Overgangen ved gradrennen bør kontrolleres nærmere av fagkyndig. Undertak, beslag og tetting bør utbedres slik at vann ledes sikkert ut på takflaten eller til renne uten risiko for inntrengning i underliggende konstruksjoner. Det anbefales utskifting av skadet treverk samt kontroll av tilstøtende bygningsdeler. Konsekvensen av å ikke utbedre råteskader er økt risiko for videre skadeutvikling og svekkelse av konstruksjonen, noe som kan føre til kostbare reparasjoner på et senere tidspunkt.<br />  Nedløp, beslag og skorsteiner over tak. Det er registrert enkelte utfordrende overganger ved takgradene. Overgangene er tettet og fuget, og det er vanskelig å inspisere og få full oversikt over utførelsen. Det er registrert avflassing og rust på beslagsføringen, samt svetting i skjøter på takrenner. Det er også observert frostsprengning i enkelte nedløp. Det mangler snøfangere på hele eller deler av taket. Det var ikke krav på søknadstidspunktet, men på grunn av sikkerhet vurderes punktet opp mot forskriftskrav på befaringstidspunktet. Takvinkel og type taktekking tilsier at det foreligger krav til snøfangere. Konsekvens/tiltak: Slike overganger er mer utsatt for fuktbelastning og krever mer tilsyn og vedlikehold enn enklere takoverganger. Dersom tetting eller fuging svekkes, kan det oppstå risiko for vanninntrengning i underliggende konstruksjoner. Overgangene bør kontrolleres jevnlig, særlig etter perioder med mye nedbør, snø eller frost. Fuging og tetting må vedlikeholdes eller utbedres ved tegn til sprekker, åpninger eller lekkasje. Ved usikkerhet om utførelsen bør overgangene kontrolleres nærmere av fagkyndig. Overflatene bør rengjøres, rustbehandles og overmales for å hindre videre nedbrytning. Dersom beslagene er vesentlig skadet, anbefales utskifting. Manglende snøfangere kan føre til ras av snø og is fra taket, med fare for skade på personer, eiendom og installasjoner.<br />  Takkonstruksjon/Loft. Det er synlige skjevheter i det opprinnelige takverket som er rettet opp, men takverket er ikke forsterket. Det er registrert for lite lufting ved takfoten. Isolasjonen er trykket for langt ut, slik at den opprinnelige spalten på 50 mm ikke er opprettholdt. Konsekvens/tiltak: Det bør vurderes å forsterke takkonstruksjonen for å redusere risikoen for ytterligere skjevheter eller svekkelse av bæreevnen over tid. Manglende forsterkning kan føre til økt fare for konstruksjonsskader og behov for mer omfattende utbedringer i fremtiden. Lufting ved takfoten bør utbedres slik at tilstrekkelig luftespalte opprettholdes. Utilstrekkelig lufting kan føre til varmegjennomslag, ising og kondensering, noe som øker risikoen for fuktskader og redusert levetid på takkonstruksjonen.<br />  Yttervegger/Veggkonstruksjon. Det er registrert enkelte overganger som ikke er fagmessig utført. Nederst på kledningen og i overganger mot beslag fremstår utførelsen som mangelfull. Det mangler også tilfredsstillende lufting bak kledningen. Det er registrert flere sprekker i panelet, tegn til manglende vedlikehold og råte i enkelte bord. Mangelfulle overganger, manglende lufting bak kledningen og sprekker i panelet kan gi økt fuktbelastning på kledning og tilstøtende konstruksjoner. Redusert lufting kan hindre uttørking og øke risikoen for råte og videre nedbrytning. Ved frost kan fukt i overgangene bidra til videre skadeutvikling. Overganger mot beslag bør utbedres slik at kledningen får en fagmessig avslutning. Det bør etableres tilfredsstillende lufting bak kledningen. Sprukket, skadet eller råteskadet panel bør vedlikeholdes eller byttes for å lukke avviket. Konsekvens/tiltak: Det bør utbedres overganger og utførelse slik at disse blir fagmessig utført, spesielt nederst på kledningen og i overganger mot beslag, for å hindre vanninntrenging og videre skader på konstruksjonen. Det bør etableres tilfredsstillende lufting bak kledningen for å redusere risiko for fuktskader og råte. Råteskadet og sprukket panel bør skiftes ut, og det bør gjennomføres jevnlig vedlikehold for å forhindre ytterligere forringelse av veggkonstruksjonen. Mangelfull utførelse og vedlikehold øker risikoen for skjulte skader, redusert levetid og kostbare utbedringer på sikt. Overganger mot beslag bør utbedres slik at kledningen får en fagmessig avslutning. Det bør etableres tilfredsstillende lufting bak kledningen for å sikre uttørking og redusere risiko for råte og nedbrytning. Sprukket, skadet eller råteskadet panel bør vedlikeholdes eller byttes for å hindre videre skadeutvikling. Konsekvensen av manglende tiltak er økt risiko for fuktskader, råte og forringelse av veggkonstruksjonen, samt økte vedlikeholdskostnader over tid.<br />  Vinduer og takvinduer/takluker/overlys. Det er påvist noen glassruter som er punktert. Vinduer/karmer har noe værslitasje og sprekker i treverket. Konsekvens/tiltak: Punkterte glassruter gir redusert isolasjonsevne og økt risiko for fukt og varmetap. Vinduene må vedlikeholdes, skrapes og males for å lukke avviket.<br />  Ytterdører.  Det er påvist utetthet/åpning mellom dørblad og dørkarm. Dør fra terrasseområdet har råte nederst. Konsekvens/tiltak: Det anbefales å justere, tette eller utbedre døren for å sikre god tetthet og funksjon. Råte i dørens nedre del kan svekke treverket og redusere dørens funksjon og tetthet. Dersom forholdet ikke utbedres, kan skadeomfanget øke. Døren må vedlikeholdes eller byttes for å lukke avviket.<br />  Balkonger. Det er registrert spredt råte i rekkverket. Konsekvens/tiltak: Det anbefales å skifte ut råteskadede deler av rekkverket for å hindre videre utvikling av råte og for å opprettholde konstruksjonens stabilitet og sikkerhet. Dersom tiltak ikke gjennomføres, kan dette føre til redusert levetid og økt risiko for personskade.<br />  Utvendige trapper. Det er registrert større sprekker og deformasjoner på trappen ned til kjelleren. Det er ikke montert rekkverk på utvendig trapp. Konsekvens/tiltak: Det bør gjennomføres utbedring av sprekkene og deformasjonene på trappen ned til kjelleren for å hindre videre forringelse og redusere risikoen for skader eller ulykker ved bruk. Uten utbedring kan skadene forverres og føre til økt fare for personskade. Mangelfull sikring kan føre til fallulykker eller at personer mister støtte, med fare for alvorlig skade.<br />  Overflater - gulv. Det er registrert sprekker og løsninger i enkelte fliser. Konsekvens/tiltak: Enkelte fliser må legges på nytt for å unngå videre oppsprekking og løs flis, noe som kan føre til ytterligere skader på gulvet og økt risiko for fuktskader i underliggende konstruksjon.<br />  Pipe/skorsteiner og ildsteder inne i boligen. Pipen fra 1985 er blokkert. Årsaken til blokkeringen er ikke kjent, og pipen er derfor ikke nærmere vurdert. Det må foretas en helhetlig vurdering dersom blokkeringen skal fjernes. Konsekvens/tiltak: Det bør gjennomføres en grundig vurdering av pipen fra 1985 av kvalifisert fagperson før eventuell fjerning av blokkeringen. Ukjent årsak til blokkeringen medfører risiko for skjulte skader eller feil, og bruk av pipen uten nærmere kontroll kan føre til brannfare eller andre alvorlige konsekvenser.<br />  Dokumentasjon for våtrom bad loftsetasje hybel. Det foreligger ikke dokumentert utførelse av vanntett sjikt. Konsekvens/tiltak: Uten dokumentasjon vet man ikke om membran er korrekt utført eller om sluk, overganger og gjennomføringer er tette. Manglende dokumentasjon gir derfor økt risiko for skjulte fuktskader, selv om det ikke er synlige tegn i dag. Skader kan utvikle seg og bli omfattende før de oppdages.<br />  Ventilasjon, bad loftsetasje hybel. Våtrommet mangler tilluftsventilering. For at ventilasjonen skal fungere, må luft både trekkes ut (avtrekk) og slippes inn (tilluft). Hvis det mangler tilluft, får ikke luften sirkulert skikkelig. Konsekvens/tiltak: Det anbefales å etablere tilfredsstillende tilluft, for eksempel ved spalte under dør eller ventil i dør/vegg. Dette vil bidra til bedre ventilasjon og redusere fuktbelastningen i rommet.<br />  Tilliggende konstruksjoner våtrom vaskerom. Det er registrert plastfolie bak platene mot vaskerommet. Dette er ikke i samsvar med Byggforsk sine gjeldende anbefalinger, da slik utførelse kan medføre risiko for fuktopphopning i konstruksjonen. Konsekvens/tiltak: Ved en fremtidig rehabilitering bør veggkonstruksjonen bygges opp etter dagens anbefalinger, uten plastfolie bak platene. Arbeidet bør utføres av fagperson med nødvendig dokumentasjon.<br />  Overflater og innredning, kjøkken loftsetasje hybel. Det er ikke montert lekkasjedeteksjon ved oppvaskmaskin/oppvaskkum utført etter 1 juli 2010. Det er ikke montert komfyrvakt for kjøkkenelektroinstallasjoner utført etter 1 juli 2010. Konsekvens/tiltak: Manglende lekkasjedeteksjon ved oppvaskmaskin eller oppvaskkum innebærer økt risiko for uoppdagede vannlekkasjer. Dette kan føre til fuktskader på kjøkkeninnredning, gulv og underliggende konstruksjon. Det anbefales å installere godkjent komfyrvakt i henhold til gjeldende forskrifter for å redusere brannrisiko.<br />  Avtrekk, kjøkken hybel loftsetasje. Det forsert avtrekket fra kokesone i kjøkkenet  er Ikke tilfredsstillende. Konsekvens/tiltak: Det anbefales å kontrollere funksjon og kapasitet på avtrekket, og utbedre eller oppgradere ventilasjonsløsningen slik at tilstrekkelig effekt oppnås i henhold til gjeldende anbefalinger.<br />  Avtrekk, kjøkken 1. etasje. Kjøkkenventilatoren har passert halvparten av sin antatte levetid. Normal slitasje må påregnes. Konsekvens/tiltak: Det er ikke registrert funksjonssvikt ved ventilatoren på befaringstidspunktet. Ut fra alder må det likevel påregnes økt risiko for svikt og skader ved videre bruk. For å unngå driftsstans eller redusert effekt bør ventilatoren følges opp jevnlig, og utskifting vurderes ved tegn til funksjonssvikt.<br />  Innvendige vannledninger. Det er påvist ufagmessig utførelse av vannledninger. Flere vannledninger er ikke tilfredsstillende festet eller klamret. Mer enn halvparten av forventet brukstid er oppbrukt på enkelte innvendige vannledninger. Dette medfører økt risiko for lekkasjer og behov for vedlikehold eller utskifting på sikt. Det er montert varmepanel som frostsikring i innerste del av krypkjelleren. Rørføringer i krypkjelleren ligger i kald sone og er avhengige av frostsikring for å unngå frostskader. Utvendig utekran er ikke frostsikret. Ifølge eier blåses røropplegget tomt for vann med kompressor hver høst. Konsekvens/tiltak: Ufagmessig utførelse kan føre til økt risiko for lekkasjer, vannskader og redusert levetid på installasjonen.  Anlegget bør sjekkes av fagperson. Det er ikke behov for umiddelbar utbedring, men det bør påregnes vedlikehold eller utskifting av de eldste vannledningene for å redusere risikoen for lekkasjer og følgeskader. Frostsikring med varmepanel er avhengig av strømtilførsel og at varmekilden fungerer. Ved strømbrudd, feil på varmekilden eller utilstrekkelig varmefordeling kan rør fryse og sprekke, med risiko for vannskader. Rør i krypkjelleren bør frostsikres med egnet isolering og eventuelt varmekabel. Løsningen bør kontrolleres av fagkyndig for å sikre tilfredsstillende frostsikring. Manglende frostsikring kan medføre at vann i rør eller kran fryser ved lave temperaturer. Dette kan føre til frostsprengning, lekkasje og vannskader. Løsningen er avhengig av at røropplegget tømmes for vann før frostperioder. Frostsikker utekran bør vurderes dersom en mer varig løsning ønskes.<br />  Innvendige avløpsrør. ABS plastrør er eldre enn 33 år og har derfor usikker fremtidig funksjon. Det er montert varmepanel som frostsikring i innerste del av krypkjelleren. Rørføringer i krypkjelleren ligger i kald sone og er avhengige av frostsikring for å unngå frostskader. Det er avløpsrør som står og åpne usikkert om disse er tilkoblet. Konsekvens/tiltak: Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg. Rør i krypkjelleren bør frostsikres med egnet isolering og eventuelt varmekabel. Løsningen bør kontrolleres av fagkyndig for å sikre tilfredsstillende frostsikring. Frostsikring med varmepanel er avhengig av strømtilførsel og at varmekilden fungerer. Ved strømbrudd, feil på varmekilden eller utilstrekkelig varmefordeling kan rør fryse og sprekke, med risiko for vannskader<br />  Ventilasjon. Det er påvist mangelfull ventilasjon på ett eller flere rom i boligen. Konsekvens/tiltak: Mangelfull ventilasjon kan føre til dårlig inneklima, opphopning av fukt og risiko for mugg- og kondensproblemer.<br />  Andre VVS-installasjoner. Det er skader på isolasjonen på kjølerør. Konsekvens/tiltak Kilde: Eier. Skadet isolasjon bør repareres for å hindre kondens, varmetap og risiko for frostspreng, samt for å sikre anleggets effektivitet og levetid. Anlegget må sjekkes av fagperson, som må utføre service på anlegget.<br />  Grunnmur og fundamenter. Det er registrert ujevnheter utvendig på grunnmuren. Det er registrert små riss og sprekker i puss og grunnmur. Konsekvens/tiltak: Ujevnheter, riss og sprekker i puss og grunnmur bør utbedres for å hindre fuktinntrenging og videre forringelse av konstruksjonen. Dersom dette ikke utbedres, kan det medføre økt risiko for fuktskader, frostskader og redusert levetid på grunnmuren.<br />  Terrengforhold. Det er ikke tilstrekkelig fall ut fra grunnmuren og dermed muligheter for vannansamlinger ved muren. Kartutsnitt viser at eiendommen ligger innenfor aktsomhetsområde for kvikkleireskred. Eiendommen ligger også innenfor marin grense og område med registrert mulighet for marin leire. Deler av eiendommen ligger i gul støysone fra veg, med støynivå mellom 55 og 65 dB etter T 1442. Konsekvens/tiltak: Terrenget bør justeres slik at det oppnås tilstrekkelig fall ut fra grunnmuren, minimum 1:50 i en avstand på minst 3 meter fra veggen, for å redusere risikoen for vannansamlinger mot grunnmuren og påfølgende fuktinntrenging og skader på konstruksjonen. Terrenget bør justeres slik at det oppnås tilstrekkelig fall ut fra grunnmuren, fortrinnsvis minimum 1:50 i en avstand på 3 meter fra muren. Manglende fall øker risikoen for vannansamling ved grunnmuren, noe som kan føre til fukt- og vannskader på bygningskonstruksjonen. Kartlagene viser aktsomhetsforhold og støybelastning som kan ha betydning ved terrenginngrep, ombygging, tilbygg eller videre utvikling av eiendommen. Forholdene dokumenterer ikke konkret grunnforhold eller faktisk støynivå ved boligen, men tilsier behov for nærmere vurdering ved tiltak. Ved tiltak på eiendommen bør grunnforhold og eventuell områdestabilitet avklares med kommunen eller geoteknisk fagkyndig. Ved nye tiltak eller bruksendringer bør støyforhold vurderes opp mot krav i T 1442 og kommunale bestemmelser.<br />  Utvendige vann- og avløpsledninger inkl. overvann og avløp fra drenering. Vann- og avløpsrør har passert halvparten av sin forventede levetid. Anlegget fungerer per dags dato, men det må påregnes økt risiko for uforutsette hendelser etter hvert som anlegget eldes. Konsekvens/tiltak: Det anbefales regelmessig tilsyn og vurdering av tilstanden på vann- og avløpsrørene, da de har passert halvparten av forventet levetid. Konsekvensen av aldrende rør er økt risiko for lekkasjer, brudd og driftsavbrudd, noe som kan medføre vannskader og behov for akutte reparasjoner. Ved symptomer på svikt eller i forbindelse med annen oppgradering bør utskifting vurderes for å redusere risiko for fremtidige skader.<br /><br />På denne eiendommen har følgende fått tilstandsgrad 3:<br />  Vinduer kjeller. Det er påvist råte på vinduer. Konsekvens/tiltak: Råteskader på vinduer medfører nedbrytning av materialer og redusert tetthet. Dette kan føre til trekk, varmetap, fuktinntrengning og videre skade på omkringliggende konstruksjon.<br />  Terrasser og plattinger på terreng. Det er registrert sprekte og løse fliser på utvendig terrasseplatting. Sprekte og løse fliser kan gi økt vanninntrengning i underlaget. Ved frost kan fukt under flisene medføre frostsprengning, ytterligere løsning av fliser og videre skadeutvikling. For å lukke avviket må det påregnes å ta opp og legge alle flisene på nytt. Underlaget bør kontrolleres samtidig, og ny utførelse må sikre tilfredsstillende feste, fall og vannavrenning. Det er ikke montert rekkverk på trappen fra terrasseplattingen. Flere overganger på eiendommen mangler trapperekkverk eller annen form for sikring. Konsekvens/tiltak: Konsekvensen er at det ikke er noen fallsikring, noe som medfører høy risiko for fallulykker og kan være behov for umiddelbar utbedring for å ivareta sikkerheten.<br />  Krypkjeller. Det opplyses av eier at det kommer noe vann gjennom muren i kjelleren ved kraftig regnskyll. Eier har forsøkt å lede vannet bort fra taknedløp, men det kommer fortsatt noe vann inn ved kraftig nedbør. Kjelleren har betonggulv og betongvegger, som tåler fuktighet, men dette påvirker bruken av kryperommet. Deler av kryperommet har målbart areal, og denne fuktinntrengningen begrenser bruken av dette arealet. Konsekvens/tiltak: Det bør iverksettes tiltak for å hindre vanninntrenging gjennom muren, for eksempel ved å forbedre drenering og sikre at taknedløp leder vannet tilstrekkelig bort fra bygningen. Konsekvensen av manglende utbedring er økt risiko for fuktskader, redusert bruksmulighet av kryperommet, samt potensiell skade på konstruksjonen over tid.<br />  Generell, våtrom hybel loftsetasje. Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav. Baderommet har flere registrerte avvik: Slukløsningen fremstår ikke fagmessig utført, det er ikke mulig å kontrollere membran og membranoverganger visuelt, det er våtsone mot himling og utførelsen i overgang mellom vegg og himling er ikke dokumentert, dilikon i overgang mellom gulv og vegg har løsnet, rørgjennomføringer har ikke tilstrekkelig dokumenterte mansjetter eller tettesjikt, det er registrert motfall på gulvet, det er registrert bom under flis og ved en lekkasje vil vann kunne renne ut av baderommet. Konsekvens/tiltak: Manglende oppgradering av våtrommet medfører høy risiko for at konstruksjonene ikke vil tåle vanlig bruk av vann eller lekkasjer. Dette kan føre til fuktskader på tilstøtende konstruksjoner.<br />  Generell, vaskerom. Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav. Våtrommet er fra 1988. Det er registrert mangelfull sikring mot lekkasjevann, og ved en eventuell lekkasje vil vann kunne renne ut av baderommet. Det er ikke synlig membran i sluk, og det er registrert motfall på gulvet. Konsekvens/tiltak: Manglende oppgradering av våtrommet medfører høy risiko for at konstruksjonene ikke vil tåle vanlig bruk av vann eller lekkasjer. Dette kan føre til fuktskader på tilstøtende konstruksjoner.<br />  Generell, bad 1. etasje. Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav. Baderommet er fra 1988. Det er registrert mangelfull sikring mot lekkasjevann, og ved en lekkasje vil vann kunne renne ut av baderommet. Det er ikke synlig membran i sluk, og det er registrert motfall på gulvet. Konsekvens/tiltak: Manglende oppgradering av våtrommet medfører høy risiko for at konstruksjonene ikke vil tåle vanlig bruk av vann eller lekkasjer. Selv om det er dusjkabinett, er det fortsatt en betydelig risiko for at våtrommets konstruksjoner ikke tåler lekkasjer. Dette kan føre til fuktskader på tilstøtende konstruksjoner<br />  Generell, bad hybel mot nord. Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav. Baderommet er fra 1985. Rommet er ikke utført med sluk i gulv eller tilfredsstillende flomsikring ved terskel. Ved lekkasje vil vann kunne renne ut av baderommet. Konsekvens/tiltak: Manglende oppgradering av våtrommet medfører høy risiko for at konstruksjonene ikke vil tåle vanlig bruk av vann eller lekkasjer. Dette kan føre til fuktskader på tilstøtende konstruksjoner. Manglende oppgradering av våtrommet medfører høy risiko for at konstruksjonene ikke vil tåle vanlig bruk av vann eller lekkasjer. Selv om det er dusjkabinett, er det fortsatt en betydelig risiko for at våtrommets konstruksjoner ikke tåler lekkasjer. Dette kan føre til fuktskader på tilstøtende konstruksjoner.<br />  Fuktsikring og drenering. Fuktsikring som er utført i henhold til dagens anbefalinger, er eldre enn 30 år, og har derfor usikker fremtidig funksjon. Det er ikke utvendig fuktsikring av grunnmuren ved kjeller/underetasje, eller slik fuktsikring antas å mangle på grunn av byggets alder. Ifølge eier kommer det noe vann inn i krypkjelleren ved kraftig regnvær. Det er registrert at knotteplasten er pusset inn i toppen. Det mangler topplist som skal sikre lufting og avslutning av knotteplasten. Når knotteplasten pusses inn i toppen, kan luftingen bak knotteplasten bli redusert. Dette kan hindre uttørking av fukt bak knotteplasten og gi økt fuktbelastning mot grunnmur. Det bør etableres topplist på knotteplasten, slik at avslutningen blir fagmessig utført og lufting bak knotteplasten ivaretas. Konsekvens/tiltak: Eldre fuktsikring og drenering kan ha redusert funksjonsevne og økt risiko for svikt. Dette kan føre til fuktinntrengning, fuktskader på konstruksjonen og dårlig inneklima over tid. Fuktsikring av muren må etableres inkl. klemlist. Kostnadsestimatet er svært usikkert. Det bør innhentes priser fra relevant fagkyndig, samt gjennomføres nærmere kartlegging av alle registrerte forhold før endelig kostnadsomfang kan fastsettes."
      },
      {
        "heading": "Oppvarming",
        "textUnsafe": "Varmepumpe, elektrisitet og vedfyring. Luft-til-luft-varmepumpe med to innvendige enheter, peis i peisestue og varmekabler på bad, gang, stue og deler av vaskerommet. Boligen har to piper, hvorav pipen fra 1985 er blokkert. Varmekilder er ikke funksjonstestet av takstmannen."
      },
      {
        "heading": "Bebyggelse",
        "textUnsafe": "Eiendommen er per i dag bebygd med en enebolig innredet med hoveddel og to hybeldeler. Omkringliggende bebyggelse består i hovedsak av eneboliger, noe som bidrar til et etablert og familievennlig bomiljø."
      },
      {
        "heading": "Utleie",
        "textUnsafe": "Bolig med en boenhet som fritt kan leies ut i sin helhet. Deler av boligen kan også leies ut, forutsatt at det er en del av boligens godkjente hoveddel med rom godkjent for varig opphold og at den utleide delen ikke er adskilt som en selvstendig boenhet.<br /><br />Det er innredet en hybel over hovedetasjen og i del av boligen mot nord, som også er godkjent som utleie som del av egen bolig."
      },
      {
        "heading": "Beliggenhet",
        "textUnsafe": "Boligen har en svært sentral beliggenhet i et etablert boligområde med gode solforhold på Galleberg i Sande. Her bor man nær både barnehage og Klevjerhagen idrettsanlegg som tilbyr fotballbaner, isbane og flotte skiløyper vinterstid. I tillegg kjøres det opp skiløyper på jordene i nærområdet, noe som gir enkel tilgang til vinteraktiviteter rett utenfor døren. <br /><br />For friluftsinteresserte finnes det utallige turmuligheter i nærområdet. Den tidligere jernbanelinjen fra Galleberg til Klevjerhagen som ligger rett bak eiendommen er perfekt for gang- og sykkelturer. Populære turområder som Vestskogen og Fjellskar byr på muligheter til skogsturer, sykling, fiske og bading, både sommer og vinter. På sommerstid er det kort vei til Myrvann med bade- og fiskemuligheter, samt hyggelige bålplasser. Andre nærliggende vann som Åsdammen og Øyevannet gir også flotte naturopplevelser. Om sensommeren bugner skogen av blåbær, og det finnes mange godt merkede turstier som for eksempel Ryggetangslettås med sitt utsiktstårn og tilrettelagte sitteplasser. <br /><br />Sande tilbyr et bredt spekter av fasiliteter. Her finnes videregående skole, flerbrukshall, fotballbaner, samt flotte natur- og friluftsområder. <br /><br />Sande byr på idylliske og trygge omgivelser med flere turdestinasjoner og gode fiske- og bademuligheter. Kjente turmål som Kverntangen, lysløype i Skafjellåsen, utsiktspunktet Hvittingen, Blindevann, Suluvann, Røysjø og Borgelangevann gir flotte naturopplevelser hele året. <br /><br />Daglige gjøremål er enkelt å håndtere med nærhet til Kiwi, Meny og Rema 1000 i Sande, samt ytterlige en Kiwi-butikk i Kobbervikdalen i Drammen. <br /><br />Sande sentrum ligger kun ca. 7 minutters kjøring unna, og Drammen ca. 10 minutter, med et bredt tilbud av butikker, caféer, restauranter og kulturliv. Flere kjøpesentre finnes også i og rundt Drammen. <br /><br />For pendlere er beliggenheten svært gunstig. Moderne togstasjon i Sande og Drammen med hyppige avganger mot Oslo og Vestfold, busstopp i gangavstand, og kort vei til E18 gir enkel transport til både arbeid og fritid. Det tar ca. 60 minutter med bil til Oslo og ca. 40 minutter til både Asker og Tønsberg. <br /><br />Alt i alt er Galleberg et trygt, naturskjønt og familievennlig område   et sted hvor man lett vil finne seg til rette og trives."
      },
      {
        "heading": "Lovanvendelse",
        "textUnsafe": "Tilbehørsliste som er utarbeidet av meglerbransjen i fellesskap er inntatt i salgsoppgaven, og gjelder dersom ikke annet er særskilt avtalt.<br /><br />Generelle bestemmelser<br />Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. <br /><br />Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.<br /><br />En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.<br /><br />Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. <br /><br />På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges &#34;som den er&#34;. Selger kan ikke ta  som den er  forbehold ovenfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.<br /><br />Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. <br /><br />Forbrukerkjøp - definisjon<br />Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.<br /><br />Forbruker   avtalevilkår<br />Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at uriktige opplysninger ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.<br /><br />Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.<br /><br />Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).<br /><br />Ikke-forbruker (næringsdrivende)   definisjon <br />Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. <br /><br />Ikke-forbruker   avtalevilkår<br />Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen. Eiendommen selges  som den er , og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. <br /><br />Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. <br /><br />Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere."
      },
      {
        "heading": "Adkomst",
        "textUnsafe": "Det vil bli skiltet med visningsskilt fra DNB Eiendom under annonserte visninger."
      },
      {
        "heading": "Budgivning",
        "textUnsafe": "Bud kan legges inn på nettannonsen via &#34;gi bud&#34;- lenken. Ved elektronisk budgivning kan bud legges inn trygt og enkelt med Bank-ID. Megler kan også kontaktes for tilsendelse av budskjema. Budskjema finnes også i salgsoppgaven.<br /><br />All budgivning må foregå skriftlig. Kontakt megler dersom det er behov for bistand for å gi bud."
      },
      {
        "heading": "Tomt",
        "textUnsafe": "Eiet tomt på 1 521,5 kvm. Tomten er pent opparbeidet med gruslagt gårdsplass, terrasseplattinger, plenarealer og beplantning. Boligen ligger på en liten høyde i terrenget med innslag av naturlig vegetasjon, og tomten har gode lysforhold med terreng som faller i flere retninger. Uteområdet er tilrettelagt med hyggelige sitteplasser og bålpanneområde. <br /><br />Det opplyses videre at flere av kartene, herunder oversiktskart, kommuneplankart m.m., er innhentet før tomten ble oppmålt og har feil grenser, plassering m.m. Tomteoppmålingen er vedlagt salgsoppgaven og interessenter oppfordres til å gjøre seg kjent med denne."
      },
      {
        "heading": "Parkering",
        "textUnsafe": "Gode parkeringsmuligheter på gruslagt gårdsplass på egen tomt."
      },
      {
        "heading": "Diverse",
        "textUnsafe": "Det gjøres oppmerksom på at vedlagte plantegninger ikke stemmer hva gjelder faktisk innredning og møblering etc. Den er ikke målbar, avvik og feil kan forekomme.<br /><br />Det opplyses videre at flere av kartene, herunder oversiktskart, kommuneplankart m.m., er innhentet før tomten ble oppmålt og har feil grenser, plassering m.m. Tomteoppmålingen er vedlagt salgsoppgaven og interessenter oppfordres til å gjøre seg kjent med denne.<br /><br />Megler har innhentet opplysninger fra Vestfold Interkommunale Brannvesen IKS (VIB). Det ble gjennomført tilsyn av fyringsanlegget den 13.07.2026. Formålet med tilsynet var å kontrollere forhold ved fyringsanlegget som har betydning for brannsikkerheten. Det ble ikke avdekket avvik ved fyringsanlegget. Siste feiing ble utført 13.07.2026.<br /><br />Hybelen mot nord er per i dag utleid for kr 7 500 per måned, inkludert strøm, møbler, internett og kommunale avgifter. Selger opplyser at leieforholdet er regulert gjennom Huseiernes standard leiekontrakt, med tre måneders gjensidig oppsigelsestid. På forespørsel kan selger oversende kopi av gjeldende leiekontrakt for hybelen mot nord. Hybelen i 2. etasje har tidligere vært utleid for kr 12 000 per måned, inkludert de samme ytelsene. Leietaker har imidlertid sagt opp leieforholdet og flytter ut i løpet av første uke i oktober 2026."
      },
      {
        "heading": "Omkostninger",
        "textUnsafe": "Mange kjøpere har anledning til å tegne boligkjøperforsikring. Vedlagt i salgsoppgaven følger informasjon om Boligkjøperforsikring fra HELP Forsikring AS. Boligkjøperforsikring er en rettshjelpsforsikring som gir trygghet og profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler ved boligen de neste fem årene. Les mer om Boligkjøperforsikring i vedlagte materiell eller på help.no. Det gjøres oppmerksom på at meglerforetaket mottar kr 4 600,- / 5 200,- / 6 900,- i kostnadsgodtgjørelse for Boligkjøperforsikring (avhengig av boligtype)."
      },
      {
        "heading": "Ansvarlig megler",
        "textUnsafe": "Eskil Hansen Horten"
      }
    ],
    "lettingUnit": false,
    "regulations": "Eiendommen er regulert til frittliggende småhusbebyggelse, og et delareal på 64.70 m² er regulert til felles avkjørsel, i Myhreåsen (plan-ID 713012), vedtatt 17.10.1980.\n\nEiendommen omfattes også av reguleringsplan 20110002  Reguleringsplan for G/S-vei langs Gallebergveien fra Galleberg skole til Salongåsen , vedtatt 21.03.2012, og reguleringsplan 713111  GS-vei langs Gallerbergveien, Galleberg skole-Sauehaugen , vedtatt 09.12.2009.\n\nEiendommen omfattes av Kommuneplanens arealdel for Holmestrand 2023 - 2035, vedtatt 19.06.2024. I planen er 1454.61 m² av eiendommen avsatt til boligbebyggelse - nåværende.\n\nEiendommen berøres av hensynssone H310: Ras- og skredfare. Innenfor hensynssonen H310, fareområde ras/skredfare og aktsomhetsområde marin avsetning/marin leire, skal tilstrekkelig geoteknisk stabilitet for ethvert tiltak dokumenteres av geoteknisk fagkyndig, jf. Plan- og bygningslovens § 1-6. Dokumentasjonen skal oppfylle retningslinjer og vurderingskriterier fra Norges vassdrags- og energidirektorat eller tilsvarende myndighet.\n\nVi gjør oppmerksom på at det ligger en utskilt tomt på vestsiden av eiendommen, foran garasjen / annekset. Det foreligger et godkjent byggetiltak for oppføring av ny enebolig på denne tomten. Utbygging av tomten vil kunne påvirke inn- og utsynet fra tomten tilhørende Gallebergveien 151. Man må også påregne støy / byggeaktivitet på tomten i tiden fremover. \n\nReguleringskart med planopplysninger følger salgsoppgaven. Vi oppfordrer alle interessenter til å sette seg inn i kommuneplan og hvilken betydning denne har for eiendommen. Ta kontakt med megler for utdypende forklaring av reguleringskart med bestemmelser ved ønske.",
    "externalAdId": "113.2669866",
    "propertyInfo": [
      {
        "title": "Om boligen",
        "isHtml": true,
        "content": "Gallebergveien 151 er en innholdsrik og fleksibel eiendom med attraktiv beliggenhet på Galleberg. Her får du en romslig enebolig med to hybler, mulighet for flere soverom, anneks, store uteområder og en solrik tomt på ca. 1 521m². Boligen har en svært praktisk planløsning hvor hybelen i 2. etasje har intern trapp til hoveddelen, mens hybelen mot nord er tilknyttet via dør. Eiendommen passer perfekt som familiebolig generasjonsbolig eller for deg som ønsker leieinntekter. Stor gårdsplass gir særdeles gode parkeringsmuligheter. Annekset byr på spaavdeling, hobbyrom og en flott mellombygd utestue som skaper et fantastisk samlingspunkt gjennom store deler av året. Kort vei til barnehage, idrettsanlegg og flotte turområder. Nærhet til E18, buss og tog gir enkel pendling til Drammen og Oslo."
      }
    ],
    "propertyType": "Enebolig",
    "advertiserRef": "608260143",
    "electronicBid": {
      "bidUrl": "https://bud.vitecnext.no/?Installationid=MSDNB&Estateid=61c6889e-7d95-4535-b536-9e05285e622e&utm_source=finn-web&utm_medium=referral&utm_campaign=finn&utm_sdtdc=dream&utm_content=gi-bud",
      "infoUrl": "https://hjelpesenter.finn.no/hc/no/articles/203012092"
    },
    "localAreaName": "Sande/Galleberg",
    "moreInfoLinks": [
      {
        "uri": "https://dnbeiendom.no/Autoprospekt/608260143?utm_source=finn.no&utm_medium=classifieds_paid&utm_campaign=finn&utm_content=link_meld_interesse",
        "title": "Meld interesse"
      },
      {
        "uri": "https://dnbeiendom.no/608260143?utm_source=finn.no&utm_medium=classifieds_paid&utm_campaign=finn&utm_content=link_se_salgsoppgave#salgsoppgave",
        "title": "Se komplett salgsoppgave"
      },
      {
        "uri": "https://bud.vitecnext.no/MSDNB/61c6889e-7d95-4535-b536-9e05285e622e?utm_source=finn-web&utm_medium=referral&utm_campaign=finn&utm_sdtdc=dream&utm_content=gi-bud",
        "title": "Gi bud"
      },
      {
        "uri": "https://dnbeiendom.no/bolig/608260143?https://dnbeiendom.no/bolig/608260143?visning=&utm_source=finn.no&utm_medium=classifieds_paid&utm_campaign=finn&utm_content=cta_visingspamelding",
        "title": "Visningspåmelding"
      }
    ],
    "ownershipType": "Selveier",
    "summaryUnsafe": "Gallebergveien 151 er en innholdsrik og fleksibel eiendom med attraktiv beliggenhet på Galleberg. Her får du en romslig enebolig med to hybler, mulighet for flere soverom, anneks, store uteområder og en solrik tomt på ca. 1 521m². Boligen har en svært praktisk planløsning hvor hybelen i 2. etasje har intern trapp til hoveddelen, mens hybelen mot nord er tilknyttet via dør. Eiendommen passer perfekt som familiebolig generasjonsbolig eller for deg som ønsker leieinntekter. Stor gårdsplass gir særdeles gode parkeringsmuligheter. Annekset byr på spaavdeling, hobbyrom og en flott mellombygd utestue som skaper et fantastisk samlingspunkt gjennom store deler av året. Kort vei til barnehage, idrettsanlegg og flotte turområder. Nærhet til E18, buss og tog gir enkel pendling til Drammen og Oslo.",
    "prospectusView": "https://dnbeiendom.no/608260143?utm_source=finn-web&utm_medium=referral&utm_campaign=finn&utm_sdtdc=dream&utm_content=se-salgsoppgave#salgsoppgave",
    "adViewTypeLabel": "Bolig til salgs",
    "constructionYear": 1925,
    "thirdPartyAdvertiser": false,
    "changeOfOwnershipInsurance": false
  },
  "meta": {
    "adId": 476405491,
    "mode": "PLAY",
    "edited": "2026-09-17T21:59+02:00",
    "ownerId": -3,
    "version": "1.1",
    "disposed": {
      "label": "Solgt",
      "value": false,
      "occurred": "2026-09-17T21:59:00+02:00"
    },
    "occurred": "2026-09-17T21:59:42.263526789+02:00",
    "ownerUrn": "sdrn:finn:organisation:-3",
    "schemaName": "realestate-home",
    "schemaVersion": "0.19.9"
  }
}