Velholdt enebolig i landlige omgivelser | Flotte uteplasser | 3 bad og 6 soverom| Utleiedel | Dobbelgarasje m/elbillader

{
  "ad": {
    "plot": {
      "area": 742,
      "owned": true,
      "leaseholdPoint": false
    },
    "size": {
      "usable": 269,
      "openArea": 101,
      "usableAreaE": 45,
      "usableAreaI": 224,
      "descriptionUnsafe": "<b>Enebolig over tre plan</b><br /><b>BRA-i:</b><br />2. etasje: 54  kvm Gang, tre soverom, bad og loftstue.<br />1. etasje: 87  kvm Entré, bad, vaskerom, hall, stue/kjøkken og stue.<br />Underetasje: 83  kvm Soverom og utleiedel: Gang, bod, bad/vaskerom, kjøkken, stue og to soverom.<br /><b>TBA:</b><br />1. etasje: 91  kvm Terrasse og takterrasse<br />Underetasje: 10  kvm Flislagt terrasse ved utleidel<br /><br /><b>Garasje</b><br /><b>BRA-e:</b><br />1. etasje: 37  kvm Garasje<br /><br /><b>Redskapsbod</b><br /><b>BRA-e:</b><br />1. etasje: 8  kvm Redskapsbod<br />"
    },
    "price": {
      "total": 9738590,
      "currency": "NOK",
      "taxValue": 899548,
      "estateTax": 4556,
      "suggestion": 9500000,
      "salesCostSum": 238590,
      "municipalFees": 32331,
      "salesCostIncludesUnsafe": "9 500 000,00 (Prisantydning)<br /> <br />Omkostninger<br /> <br />237 500,00 (Dokumentavgift)<br />545,00 (SK Tinglysningsgebyr pantedokument)<br />545,00 (SK Tinglysningsgebyr skjøte)<br />--------------------------------------------------------<br />238 590,00 (Omkostninger totalt)<br /> <br />--------------------------------------------------------<br />9 738 590,00 (Totalpris inkl. omkostninger)<br /> <br />--------------------------------------------------------<br /> <br /><br /> <br />Regnestykket forutsetter at det kun tinglyses én låneobligasjon og at eiendommen selges til prisantydning<br /> <br />Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer."
    },
    "title": "Velholdt enebolig i landlige omgivelser | Flotte uteplasser | 3 bad og 6 soverom| Utleiedel | Dobbelgarasje m/elbillader",
    "contact": [
      {
        "mobile": "414 65 594"
      }
    ],
    "bedrooms": 6,
    "disposed": false,
    "location": {
      "position": {
        "lat": 59.688,
        "lng": 10.7069,
        "accuracy": 9,
        "mapImage": "https://maptiles.finncdn.no/staticmap?lat=59.688&lng=10.7069&zoom=14&size=400x300&maptype=norwayVector&showPin=true"
      },
      "postalCode": "1449",
      "postalName": "Drøbak",
      "countryCode": "NO",
      "countryName": "Norge",
      "streetAddress": "Røedsholtet 7A"
    },
    "videoUrl": "https://player.vimeo.com/video/1226527560",
    "viewings": [
      {
        "to": "13:00",
        "date": "11.10.2026",
        "from": "12:00",
        "dateIso": "2026-10-11",
        "iCalendarTo": "20261011T110000Z",
        "iCalendarFrom": "20261011T100000Z"
      },
      {
        "note": "Velkommen til visning! Meld deg på ved å trykke \"visningspåmelding\" i våre boligannonser. Visning med megler til stede vil ikke bli avholdt uten påmeldinger. Ta gjerne kontakt med megler i forkant av visningen om du har spørsmål."
      }
    ],
    "anonymous": false,
    "cadastres": [
      {
        "landNumber": 30,
        "titleNumber": 67,
        "municipalityNumber": 3214
      }
    ],
    "documents": [],
    "adViewType": "realestate-home",
    "facilities": [
      "Takterrasse",
      "Balkong/Terrasse",
      "Barnevennlig",
      "Bredbåndstilknytning",
      "Garasje/P-plass",
      "Hage",
      "Kjæledyr tillatt",
      "Kabel-TV",
      "Offentlig vann/kloakk",
      "Parkett",
      "Peis/Ildsted",
      "Rolig",
      "Sentralt",
      "Turterreng",
      "Lademulighet",
      "Balansert ventilasjon"
    ],
    "floorplans": [],
    "energyLabel": {
      "class": "C"
    },
    "generalText": [
      {
        "heading": "Beskrivelse",
        "textUnsafe": "Velkommen til Røedsholtet 7A! En tiltalende enebolig med god standard, solrike uteplasser, hage, hybel og dobbelgarasje. Boligen ligger attraktivt til i Røedsholtet i Frogn, med nærhet til skoler, barnehager, dagligvarehandel, Ås stasjon og sjarmerende Drøbak sentrum. Her bor du også med flotte turmuligheter rett utenfor døren og kun ca. 30 minutter fra Oslo.<br /><br />Høydepunkter:<br /><ul><li>Takterrasse over garasjen <br /></li><li>Terrasse ved kjøkken med pergola<br /></li><li>Allrom med stue og kjøkken<br /></li><li>Dansk Rais kvalitetspeis fra 2019 <br /></li><li>Mobalpa-kjøkken (2019), anerkjent fransk kvalitet<br /></li><li>Boligen har 6 soverom og 3 bad<br /></li><li>Moderne og delikate baderom<br /></li><li>Gode garderobeløsninger i flere soverom <br /></li><li>Eget vaskerom med dør ut til hagen<br /></li><li>Dobbelgarasje med elbillader<br /></li><li>Utleiedel med inntekter på kr 15500 pr.mnd.</li></ul>"
      },
      {
        "heading": "Innhold",
        "textUnsafe": "Frittstående enebolig over tre plan med en utleiedel i underetasjen, og består av følgende rom:<br /><br />Underetasje: Hoveddel: Trappegang og soverom. Utleiedel: Gang, bod, bad, kjøkken, stue og to soverom.<br />1. etasje: Entré, bad/wc, vaskerom, hall, stue/kjøkken og stue.<br />2. etasje: Gang, tre soverom, bad/wc og loftstue.<br /><br />Eiendommen har flere terrasser og uteoppholdsarealer. I 1. etasje er det utgang fra stue/kjøkken til en terrasse på ca. 36 m² med en overbygget pergola på ca. 11 m². Fra uteområdet er det også adkomst til en takterrasse over dobbelgarasjen på ca. 55 m², og det er et flislagt parti ved inngangspartiet. I underetasjen er det en flislagt terrasse ved utleiedelen på ca. 10 m².<br /><br />Boligen disponerer i tillegg en frittstående dobbelgarasje på 37 m² og en frittstående redskapsbod på 8 m².<br /><br />Det gjøres oppmerksom på at underetasjen har en endret planløsning og er innredet med en utleiedel. Arealet er integrert med boligens hoveddel via felles innvendig dør, og rommene er godkjent som oppholdsareal. Utleiedelen er imidlertid ikke godkjent som en egen selvstendig boenhet. Videre fremkommer verken redskapsboden eller terrassene på godkjente tegninger. For nærmere informasjon vises det til punktet om midlertidig brukstillatelse og ferdigattest."
      },
      {
        "heading": "Standard",
        "textUnsafe": "Frittstående enebolig fra 2013 over tre plan med gjennomført standard og en rekke påkostede kvalitetsoppgraderinger utført i perioden 2019-2024. Boligen har en moderne og funksjonell planløsning med romslige oppholdsrom og et eksklusivt Mobalpa-kjøkken fra 2019. Mobalpa er et anerkjent fransk kvalitetskjøkken, og innredningen i sort utførelse med steinkompositt benkeplater og kjøkkenøy gir boligen et stilrent og eksklusivt preg. Videre har boligen tre flislagte bad/wc med standard fra henholdsvis 2012, 2021 og 2024, samt separat vaskerom.<br /><br />Boligen er betydelig oppgradert de senere årene, med ny parkett i deler av underetasjen samt i hele 1. og 2. etasje der det ikke er flislagte gulv. I 2020 ble det montert en ny, eksklusiv trapp som fremhever boligens moderne uttrykk og binder etasjene elegant sammen. Det er også utstrakt bruk av downlights og balansert ventilasjon, noe som bidrar til et komfortabelt innemiljø og en høy opplevd bokvalitet. Samlet fremstår boligen som svært velholdt, med gjennomgående moderne materialvalg og en attraktiv standard.<br /><br />Oppvarmingen skjer hovedsakelig via elektrisk gulvvarme, med varmekabler i entréene, stue i begge etasjer, alle bad/wc og kjøkkenet i utleiedelen. I gang og soverom i underetasjen er det montert varmefolie. Uteområdene byr på flere flotte oppholdsplasser med terrasse, pergola og takterrasse over dobbelgarasjen.<br /><br />I underetasjen er det innredet en utleiedel som del av egen bolig. Dette gir fleksible bruksmuligheter, enten til utleie, som ungdomsavdeling eller til storfamilien ved besøk. <br /><br />Under følger en nærmere beskrivelse av rommene, boligens standard, innvendige overflater og tekniske installasjoner:<br /><br />ENTRÉ OG HALL:<br />Boligen ønsker velkommen med en innbydende entré med flislagt gulv og behagelig gulvvarme. Ytterdøren er utstyrt med Yale Doorman, og rommet har gode oppbevaringsløsninger i form av spesialtilpasset benk med spileskuffer, skohyller og knagger for yttertøy. Himlingen er utført med moderne spilepanel og integrert belysning, som gir et eksklusivt førsteinntrykk. Videre åpner hallen seg mot en påkostet, åpen tretrapp med glassrekkverk og integrert trinnbelysning, som på elegant vis knytter etasjene sammen og understreker boligens gjennomførte uttrykk.<br /><br />STUE OG KJØKKEN<br />Boligens hjerte er det åpne og innbydende allrommet som forener stue og kjøkken i en sosial og funksjonell løsning. Oppholdsrommet har en gjennomført og moderne utforming med parkettgulv, delikate gråbeige vegger og himling med downlights. God takhøyde på ca. 2,35 meter, kombinert med elektrisk gulvvarme og store vindusflater, bidrar til en lys og luftig romfølelse. Stuen er utstyrt med en stilren peis fra Rais av høy kvalitet fra 2019 og en vegghengt varmepumpe fra 2022, som sørger for både komfort og energieffektiv oppvarming. Den romslige planløsningen gir god plass til både sofagruppe og spisebord, og legger til rette for hyggelige sammenkomster med familie og venner. Fra stuen er det utgang til terrassen via en tofløyet terrassedør.<br /><br />Kjøkkenet ligger i åpen forbindelse med stuen og utgjør boligens naturlige samlingspunkt. Den eksklusive kjøkkeninnredningen fra 2019 er levert av Mobalpa, et anerkjent fransk kvalitetskjøkken kjent for gjennomtenkte løsninger og høy standard. Innredningen har mørke, slette fronter kombinert med benkeplater i steinkompositt, noe som gir et stilrent og moderne uttrykk. Kjøkkenet er utstyrt med underlimt oppvaskkum i rustfritt stål, armatur i gullutførelse og en romslig kjøkkenøy med barløsning, vinskap samt rikelig med skap- og arbeidsplass. Kjøkkenøya fungerer både som en praktisk arbeidsstasjon og et sosialt samlingspunkt for frokost, uformelle måltider og hyggelige stunder med familie og venner.<br /><br />Det medfølger hvitevarer bestående av induksjonstopp, stekeovn, mikrobølgeovn, oppvaskmaskin, vinskap og kjøleskap. For ekstra trygghet er det installert komfyrvakt samt aquastop-system med sensorer og magnetventil. Ventilator er montert i himling med avtrekk ut. Fra kjøkkenet er det utgang både til terrassen og den romslige takterrassen over garasjen.<br /><br />I tillegg til allrommet i hovedetasjen disponerer boligen en lys og trivelig loftstue i 2. etasje. Rommet har parkett på gulvet, malte overflater og balansert ventilasjon, og fremstår som et fleksibelt oppholdsrom med mange bruksområder. Loftstuen egner seg utmerket som TV-stue, ungdomsstue, hjemmekontor eller et hyggelig ekstra oppholdsrom for hele familien.<br /><br />TERRASSE OG TAKTERRASSE<br />Utearealene er opparbeidet med en skjermet terrasse i impregnert trevirke fra 2020 med overbygget pergola, perfekt for utespiseplass og grill. Fra uteområdet er det adkomst til den store takterrassen over dobbelgarasjen, belagt med balkongfliser på stylter og omkranset av rekkverk i tre, som gir rikelig med plass til flere sittegrupper og loungemøbler.<br /><br />BAD OG VASKEROM<br />Boligen har to lekre baderom i hoveddelen, begge oppgradert med moderne materialvalg og gjennomført utførelse.<br /><br />I 1. etasje ligger et stilrent, flislagt baderom fra 2021 med fliser på gulv og vegger, behagelig gulvvarme og spilehimling med integrert belysning som gir rommet et eksklusivt uttrykk. Badet er innredet med moderne baderomsmøbel med sorte, slette fronter, benkeplate med servantbolle, armatur og speil med integrert belysning. Videre er rommet utstyrt med vegghengt toalett og et delikat dusjhjørne med foldedører, sorte detaljer og regnfallsdusj. Skjulte rørføringer og balansert ventilasjon bidrar til et ryddig og moderne preg.<br /><br />I 2. etasje finner man et påkostet baderom ferdigstilt i 2024 med gjennomgående eksklusive materialvalg og høy standard. Rommet fremstår svært innbydende med store fliser på gulv og vegger, behagelige termostatstyrte varmekabler og en kostbar himling utført med heltre eikeplater som tilfører varme og et eksklusivt preg. Badet er innredet med dobbel servant på skuffeseksjon med moderne spilefronter, sorte armaturer og speil over innredningen. Videre er badet utstyrt med vegghengt toalett med Geberit Duofresh-system og integrert kullfilter, dusjhjørne med glassvegger samt et frittstående badekar som bidrar til en luksuriøs spa-følelse. Rommet har skjulte rørføringer og balansert ventilasjon, noe som gir et ryddig uttrykk og et godt inneklima.<br /><br />Vaskerommet er praktisk plassert i 1. etasje og fremstår både funksjonelt og gjennomført. Rommet har flislagt gulv, malte vegger og en moderne innredning fra 2019. Innredningen består av benkeplate med underlimt vask, sort armatur, underskap og tilrettelagt plass til vaskemaskin og tørketrommel med skuffer under. I tillegg er det montert høyskap med god oppbevaringsplass samt praktiske løsninger for tørking av klær. Rommet har skjulte rørføringer, balansert ventilasjon og egen utgang til hagen via ytterdør, noe som gjør hverdagen ekstra praktisk. <br /><br />SOVEROM<br />Boligen disponerer totalt seks soverom. Hoveddelen har fire soverom, hvorav ett ligger i underetasjen, mens de øvrige tre er samlet i boligens 2. etasje. I tillegg finnes to soverom i underetasjens utleiedel.<br /><br />Soverommene i hoveddelen har parkett på gulv og malte vegger i delikate fargetoner. Hovedsoverommet er romslig og har skyvedørsgarderobe med speilfronter samt god plass til dobbeltseng. Flere av soverommene har gode garderobeløsninger og fleksibel størrelse.<br /><br />De øvrige soverommene ligger i underetasjen. Samlet tilbyr boligen svært gode overnattings- og bruksmuligheter for den store familien eller for dem som ønsker ekstra rom til familie, gjester eller hjemmekontor.<br /><br />INNREDET UTLEIEDEL  I UNDERETASJEN<br />Underetasjen er innredet som en utleiedel med egen inngang, samtidig som den har intern forbindelse til hovedboligen via innvendig trapp. Dette gir fleksible bruksmuligheter enten man ønsker å benytte arealet til utleie, ungdomsavdeling, flergenerasjonsbolig eller som en integrert del av familiens boligareal.<br /><br />Entréen har flislagt gulv med elektrisk gulvvarme og gir en praktisk adkomst til etasjen. Videre finner man en romslig stue med malte overflater og behagelig gulvvarme, som skaper et lyst og hyggelig oppholdsrom.<br /><br />Kjøkkenet er innredet med hvite, glatte fronter og laminat benkeplate med planlimt vask i rustfritt stål. Det er godt utstyrt med platetopp, stekeovn, kombiskap, oppvaskmaskin og ventilator med kullfilter. Flislagt gulv med elektrisk gulvvarme bidrar til god komfort og et praktisk uttrykk.<br /><br />Badet har flislagte vegger og gulv med termostatstyrte varmekabler. Innredningen består av moderne baderomsmøbel med heldekkende servant, speil med belysning og veggskap. Videre er badet utstyrt med toalett, dusjhjørne med foldedører, opplegg for vaskemaskin og tørketrommel, balansert ventilasjon samt skjulte rørføringer.<br /><br />Utleiedelen inneholder to soverom med malte overflater og varmefolie i gulvene. Soverommene er innredet i senere tid og var opprinnelig del av kjellerstuen.<br /><br />Utleiedelen har eget sikringsskap og egen inngang, noe som gjør den godt tilrettelagt for utleie eller annen separat bruk. <br /><br />LAGRING<br />Flere av soverommene har garderobeskap og det er gode garderobeløsninger i gangen. Boligen har bod/teknisk rom i underetasjen med oppbevaringsplass, samt innbygde og plassbygde skap. I tillegg medfølger en frittstående dobbelgarasje på ca. 37 m² med elektrisk leddport og elbillader, samt en frittstående redskapsbod på ca. 8 m².<br /><br />INNVENDIGE OVERFLATER<br />Gulv: Fliser på alle bad/wc, entré (begge etasjer), vaskerom og kjøkken i underetasjen. Parkett og laminat i øvrige rom.<br />Vegger: Fliser på vegger på alle bad/wc. Øvrige rom har malte flater.<br />Himling: Malte flater og glatte, malte himlingsplater.<br /><br />TEKNISKE INSTALLASJONER<br />  Vannledninger: Innvendige vannledninger er i hovedsak utført som rør-i-rør-system med plastrør. Fordelerskap er montert i teknisk rom/bod, på soverom og på bad.<br />  Avløpsrør: Interne og synlige avløpsrør er utført i plast.<br />  Ventilasjon: Boligen har balansert ventilasjonsanlegg med mekanisk tilluft og avtrekk fra byggeåret. Kjøkkenventilator har avtrekk ut/felles kanal i 1. etasje, og kullfilter i underetasjen. Våtrom har avtrekksventiler i himling og tilluft via spalte ved terskel.<br />  Varmtvannstank på 200 liter fra 2012 plassert i bod/teknisk rom, samt en bereder plassert i kjøkkeninnredning i underetasjen.<br />  Elektrisk anlegg: Sikringsskap med automatsikringer er plassert i teknisk rom/bod for hoveddelen og i vegg i underetasjen. Strømmåler ble byttet i 2018. Det foreligger fremlagte samsvarserklæringer for el-arbeider på bad i 1. etasje og 2. etasje, samt dokumenterte arbeider i boligmappen."
      },
      {
        "heading": "Byggemåte",
        "textUnsafe": "Enebolig - Byggeår:2013<br /><br />UTVENDIG<br />Taktekking: Saltak taket er tekket med takstein fra byggeåret. Med forenklet undertak med sløyfer og lekter.<br /><br />Nedløp og beslag: Takrenner og nedløpsrør av plastbelagt stål. Noe grønske er observert på takrenner. Nedløpsrør er ført i bakken.<br /><br />Veggkonstruksjon: Yttervegger i bindingsverk med liggende kledning (i henhold til de krav som var gjeldende da boligen ble oppført/tilbygd).<br /><br />Takkonstruksjon/Loft: Boligen har saltak konstruksjoner tekket med takstein. Inspeksjonsloft/kaldtloft er inspisert i den utstrekning det er forsvarlig å ferdes (via loftsluke). Det er ikke gangbart gulv på arealet/loftet samt lav høyde.<br /><br />Vinduer: Vinduer med trerammer og 3-lags isolerglass fra byggeåret.<br /><br />Dører: Ytterdør i tre med glassfelt i 1. etasje og underetasjen. Det er montert Yale Doorman på ytterdørene. Det er en ytterdør i tre ved vaskerom med katteluke. Terrassedør (2-fløyet) med trerammer og 3-lags isolerglass fra 2022.<br /><br />Balkonger/terrasser og rom under balkong: Utgang fra kjøkken til en terrasse på ca. 36 m², en takterrasse over garasje på ca. 55 m² og en flislagt terrasse ved utleidel på ca. 10 m². Takterrasse over garasje på ca. 55 m² med balkongfliser på stylter (membran/papp lagt i 2020) og rekkverk i tre på ca. 100 cm. Utgang fra stue/kjøkken i 1. etasje til en terrasse på ca. 36 m² med overbygget del (pergola på ca. 11 m²), terrasse/gulv i impregnert trevirke fra 2020 og rekkverk i tre på ca. 109 cm. Terrasse med betongfliser på justerbare bein ved utleidel på ca. 10 m².<br /><br />Utvendige trapper: Utvendig trapp oppført i trekonstruksjoner mellom hus og garasje. Det er montert et rekkverk på nederste del av trappen, med en høyde på ca. 80 cm.<br /><br />INNVENDIG<br />Pipe og ildsted: Peis med innsats fra 2019. Eier har dokumentasjon for installasjon.<br /><br />Rom under terreng: Det ble utført hulltaking i utforet vegg i teknisk-rom/bod på et typisk utsatt sted. Undersøkelsen omfattet kun tilgjengelig og lokalt kontrollpunkt, og det ble ikke registrert unormale avvik ved dette.<br /><br />TOMTEFORHOLD<br />Byggegrunn: Boligen er fundamentert på faste stabile masser. Støpt såle, antatt fundamentert på fast grunn eller komprimerte faste masser.<br /><br />Fuktsikring og drenering: Drenering fra byggeåret. Dreneringen er skjult under bakken.<br /><br />Grunnmur og fundamenter: Boligen har grunnmur i betong og betongsåle støpt mot byggegrunn. Oppført antatt grunnmur med sprøyte betong, såle og trevegger.<br /><br />Forstøtningsmur: Mot naboeiendom er det etablert støttemur av stablestein, med tregjerde på toppen. Ifølge opplysninger er støttemuren med gjerde oppført omkring 2018 av tidligere eier. Ved garasjen er det etablert støttemur av naturstein, kombinert med blomsterkasser. Denne er ifølge eier oppført i egen regi av nåværende eier.<br /><br />Terrengforhold: Flat og skrående tomt. Terreng faller inn mot eiendommen. Det er ikke fare for flom eller skred.<br /><br />Utvendige vann- og avløpsledninger: Eiendommen er tilknyttet offentlig vannforsyning via private stikkledninger. Eiendommen er tilknyttet offentlig avløpsnett via private stikkledninger. Utvendige vann- og avløpsledninger ligger skjult i grunnen og/eller konstruksjoner som ikke var tilgjengelige for inspeksjon på befaringstidspunktet.<br /><br />Bygninger på eiendommen:<br />Redskapsbod: Enkel frittstående redskapsbod på ca. 8 m² med trebjelkelag. Yttervegger av liggende trekledning. Taket er utført som pulttak-konstruksjon og er tekket med takpapp.<br /><br />Garasje: Frittstående dobbel garasje på ca. 37 m² oppført i 2013 med betongsåle. Yttervegger av leca/pussede flater. Taket er utført som flat-takkonstruksjon og er tekket med papp ifølge eier. Garasjen har en elektrisk leddport og det er montert EL-billader.<br /><br />Oppgitte arealer er hentet fra vedlagte tilstandsrapport og megler har ikke kontrollmålt boligen.<br />Se vedlagte tilstandsrapport datert 21.09.2026 der byggemåte er nærmere beskrevet, og også gitte tilstandsgrader fremkommer.<br /><br />Tilstandsgradene tilsier hvilken tilstand et objekt har i forhold til et definert referansenivå. For nærmere forklaring av tilstandsgrader og hva de angir, se vedlagte tilstandsrapport.<br /><br />PÅ DENNE EIENDOMMEN HAR FØLGENDE FÅTT TILSTANDSGRAD 2(TG2):<br /><br />Taktekking<br />Vurdering av avvik: Undertak (Diffusjonsåpent) er eldre enn 13 år.<br />Konsekvens/tiltak: Diffusjonsåpne undertak har en begrenset forventet levetid. Når undertaket er eldre enn 13 år øker risikoen for svekkelser som redusert vannavvisende funksjon, slitasje og lokale utettheter. Tilstanden kan medføre økt risiko for fuktskader dersom det oppstår lekkasjer fra taktekningen. Undertaket bør følges opp med jevnlige kontroller, spesielt ved vedlikehold eller utskifting av taktekningen. Eventuelle skader eller svekkelser bør utbedres, og utskifting av undertaket må påregnes i forbindelse med fremtidig takrehabilitering.<br /><br />Terrasser og plattinger på terreng<br />Vurdering av avvik: Det er påvist nedbøyning eller tegn på svak konstruksjon.<br />Konsekvens/tiltak: Nedbøyning eller tegn til svakhet i konstruksjonen kan tyde på redusert bæreevne eller utilstrekkelig understøttelse. Forholdet kan utvikle seg videre og medføre økt deformasjon ved belastning. Konstruksjonen bør undersøkes nærmere for å avklare årsak og bæreevne. Eventuelle svekkede eller utilstrekkelige konstruksjonsdeler bør forsterkes eller utbedres etter behov.<br /><br />Overflater - gulv<br />Vurdering av avvik: Det er registrert noen hakk/merker på overflater som gulv. Det er registrert flisbom/løse/sprukne fliser på kjøkken i utleiedel.<br />Konsekvens/tiltak: Hakk og merker i gulvoverflaten er hovedsakelig av estetisk betydning og påvirker normalt ikke gulvets funksjon. Skadene kan være synlige og redusere overflatens helhetsinntrykk. Lokal utbedring av merkene kan vurderes dersom det er ønskelig av estetiske hensyn. Omfanget av tiltak vil avhenge av gulvtype og skadenes dybde. Flisbom, løse og sprukne fliser kan føre til ytterligere oppsprekking eller at fliser løsner over tid. Forholdet kan også medføre redusert levetid og brukskvalitet på gulvoverflaten. Løse og sprukne fliser bør utbedres eller skiftes. Områder med flisbom bør vurderes nærmere, og lokal utbedring kan være tilstrekkelig avhengig av omfang og underlagets tilstand.<br /><br />Overflater - vegger og himlinger<br />Vurdering av avvik: Noen hakk/merker på overflater som vegger, himling, dørkarmer, lister mm.<br />Konsekvens/tiltak: Hakk og merker på vegger, himling, dørkarmer, lister og øvrige overflater er hovedsakelig av estetisk betydning og påvirker normalt ikke bygningsdelenes funksjon. Lokal overflatebehandling og mindre reparasjoner kan utføres dersom det er ønskelig av estetiske hensyn. Omfanget vurderes ut fra merkenes type og størrelse.<br /><br />1. etasje vaskerom - Dokumentasjon for våtrom<br />Vurdering av avvik: Det er ikke fremlagt dokumentasjon på utførelsen av våtrommets vanntette sjikt. Manglende dokumentasjon medfører at den bygningssakkyndige ikke har grunnlag for å verifisere hvordan skjulte deler av våtrommet er bygget opp eller utført. Dette gjelder blant annet type og utførelse av vanntett sjikt, tetting ved gjennomføringer, sluk, dørterskel og overganger mellom gulv, vegger og hjørner. Det kan heller ikke verifiseres om arbeidene er utført i samsvar med relevante monteringsanvisninger og bransjenormer, eller om arbeidene er utført av foretak/personell med relevant fagkompetanse. Dokumentasjonsforholdet er vurdert etter A.2.1.9.1 i NS 3600.<br />Konsekvens/tiltak: Våtrommets tetthet og skjulte utførelse kan ikke fastslås ved en visuell undersøkelse av ferdige overflater. Fravær av synlige fukt- eller skadesymptomer på befaringstidspunktet er derfor ikke en bekreftelse på at skjulte konstruksjoner eller tettesjikt er uten feil eller mangler. Manglende dokumentasjon medfører økt usikkerhet knyttet til våtrommets oppbygning, utførelse og fremtidige funksjon. Eventuelle feil ved skjulte løsninger kan først bli synlige etter at fukt- eller vannpåvirkning har medført skade på tilstøtende konstruksjoner. Det presiseres at tilstandsgrad på de enkelte vurderingspunktene fastsettes på grunnlag av de forhold som lar seg undersøke innenfor undersøkelsesnivået. En bygningsdel kan derfor gis TG1 selv om det foreligger skjulte feil eller mangler som ikke har gitt synlige symptomer på befaringstidspunktet. Selv om synlige overflater og tilgjengelige forhold isolert sett ikke gir grunnlag for høyere tilstandsgrad, kan det ikke verifiseres om tettesjikt, tilslutninger og øvrige skjulte løsninger er korrekt utført. Det anbefales å innhente eventuell dokumentasjon på våtrommets utførelse dersom dette finnes. Dersom dokumentasjon ikke kan fremskaffes, må usikkerheten knyttet til skjult oppbygning og utførelse hensyntas. Behov for ytterligere undersøkelser må vurderes i sammenheng med våtrommets alder, registrerte forhold og øvrige vurderingspunkter i rapporten.<br /><br />1. etasje vaskerom - Overflater gulv<br />Vurdering av avvik: Det er påvist avvik i fallforhold til sluk i forhold til krav i forskrift på befaringstidspunktet. Det er registrert mye flisbom/sprekker i flisfuger og ujevne gulvfliser på vaskerommet. Ved funksjonsprøvingen ble det observert at bruksvann ikke ble ledet tilfredsstillende mot sluk og det er registrert svakt fall på vaskerommet.<br />Konsekvens/tiltak: Omfattende flisbom, sprekker i fuger og ujevne fliser tyder på svakheter i flislaget eller underlaget. Forholdet kan føre til videre oppsprekking og at fliser løsner, samt gjøre overflatene mer utsatt for fuktbelastning. Flislag og underliggende konstruksjon bør undersøkes nærmere for å avklare årsak og omfang. Løse/skadde fliser og fuger bør utbedres, og ved større omfang kan det være nødvendig med mer omfattende utbedring av gulvet. Svakt fall og mangelfull avrenning mot sluk kan medføre at bruksvann blir stående eller ledes til andre deler av gulvet. Dette gir økt fuktbelastning på gulv og tilstøtende konstruksjoner. Fallforholdene bør utbedres slik at vann ledes tilfredsstillende mot sluk. Omfanget av tiltak må vurderes ut fra gulvets oppbygning og eksisterende tettesjikt.<br /><br />1. etasje vaskerom - Vanntett sjikt, membran og sluk<br />Vurdering av avvik: Påstrykningsmembran/smøremembran på gulv er eldre enn 15 år og det mangler dokumentasjon. Tettesjiktet har derfor usikker fremtidig funksjon. Det er ikke tilstrekkelig høyde fra topp av slukrist til topp vanntett sjikt mot rørgjennomføring eller ved døråpning (i forhold til krav i forskrift på befaringstidspunktet).<br />Konsekvens/tiltak: Tettesjiktet er ca. 14 år gammelt og nærmer seg en alder hvor økt usikkerhet knyttet til gjenværende levetid og fremtidig funksjon må påregnes. Manglende dokumentasjon gjør det vanskelig å verifisere utførelse og oppbygning. Det er ikke nødvendigvis tegn på svikt, men forholdet bør ses i sammenheng med alder og øvrige observasjoner. Ingen umiddelbare tiltak er nødvendigvis påkrevd dersom det ikke foreligger tegn til svikt. Tettesjiktet bør følges opp med normalt vedlikehold og jevnlig kontroll, og oppgradering må påregnes når våtrommet etter hvert når forventet behov for rehabilitering. Utilstrekkelig høydeforskjell mellom slukrist og vanntett sjikt ved rørgjennomføring eller døråpning gir redusert sikkerhet mot at vann kan renne ut av våtrommet ved større vannmengder eller mangelfull avrenning. Forholdet bør utbedres slik at tilstrekkelig høydeforskjell og vannsikkerhet oppnås. Dette kan innebære tiltak ved terskel/rørgjennomføring eller endring av gulvets oppbygning, avhengig av eksisterende løsning.<br /><br />1. etasje vaskerom - Ventilasjon<br />Vurdering av avvik: Våtrommet mangler tilluftsventilering, for eksempel spalte eller ventil ved dør.<br />Konsekvens/tiltak: Manglende tilluft kan redusere effekten av avtrekksventilasjon i våtrommet. Dette kan føre til at fukt ikke fjernes tilstrekkelig, noe som over tid kan gi økt fuktbelastning og behov for hyppigere vedlikehold av overflater. Det anbefales å etablere enkel tilluft, for eksempel ved dørspalte eller ventil i eller ved dør, slik at ventilasjonen fungerer etter hensikten og fuktbelastningen reduseres.<br /><br />2. etasje bad/wc - Overflater, vegger og himling<br />Vurdering av avvik: Det er vindu/dør med ikke fuktbestandige materialer i våtsonen (ved vask, dusj, badekar, osv.), løsningen eller byggematerialet er uegnet.<br />Konsekvens/tiltak: Vindu med materialer som ikke er fuktbestandige i våtsonen kan være utsatt for fuktpåvirkning og over tid få overflateskader eller nedbrytning. Dusjdører/glassvegg skjermer vinduet og reduserer den direkte vannbelastningen, men løsningen er fortsatt avhengig av at skjermingen fungerer tilfredsstillende. Dusjdører/glassvegg bør opprettholdes som skjerming, og vindu samt tilslutninger bør jevnlig kontrolleres for tegn til fuktpåvirkning. Ved tegn til svikt bør utsatte materialer beskyttes eller erstattes med en mer fuktbestandig løsning.<br /><br />Underetasje bad/wc - Dokumentasjon for våtrom<br />Vurdering av avvik: Det er ikke fremlagt dokumentasjon på utførelsen av våtrommets vanntette sjikt. Manglende dokumentasjon medfører at den bygningssakkyndige ikke har grunnlag for å verifisere hvordan skjulte deler av våtrommet er bygget opp eller utført. Dette gjelder blant annet type og utførelse av vanntett sjikt, tetting ved gjennomføringer, sluk, dørterskel og overganger mellom gulv, vegger og hjørner. Det kan heller ikke verifiseres om arbeidene er utført i samsvar med relevante monteringsanvisninger og bransjenormer, eller om arbeidene er utført av foretak/personell med relevant fagkompetanse. Dokumentasjonsforholdet er vurdert etter A.2.1.9.1 i NS 3600.<br />Konsekvens/tiltak: Våtrommets tetthet og skjulte utførelse kan ikke fastslås ved en visuell undersøkelse av ferdige overflater. Fravær av synlige fukt- eller skadesymptomer på befaringstidspunktet er derfor ikke en bekreftelse på at skjulte konstruksjoner eller tettesjikt er uten feil eller mangler. Manglende dokumentasjon medfører økt usikkerhet knyttet til våtrommets oppbygning, utførelse og fremtidige funksjon. Eventuelle feil ved skjulte løsninger kan først bli synlige etter at fukt- eller vannpåvirkning har medført skade på tilstøtende konstruksjoner. Det presiseres at tilstandsgrad på de enkelte vurderingspunktene fastsettes på grunnlag av de forhold som lar seg undersøke innenfor undersøkelsesnivået. En bygningsdel kan derfor gis TG1 selv om det foreligger skjulte feil eller mangler som ikke har gitt synlige symptomer på befaringstidspunktet. Selv om synlige overflater og tilgjengelige forhold isolert sett ikke gir grunnlag for høyere tilstandsgrad, kan det ikke verifiseres om tettesjikt, tilslutninger og øvrige skjulte løsninger er korrekt utført. Det anbefales å innhente eventuell dokumentasjon på våtrommets utførelse dersom dette finnes. Dersom dokumentasjon ikke kan fremskaffes, må usikkerheten knyttet til skjult oppbygning og utførelse hensyntas. Behov for ytterligere undersøkelser må vurderes i sammenheng med våtrommets alder, registrerte forhold og øvrige vurderingspunkter i rapporten.<br /><br />Underetasje bad/wc - Overflater, vegger og himling<br />Vurdering av avvik: Det er registrert en del sprekker i flisfuger og en del flisbom i veggfliser i dusjsonen.<br />Konsekvens/tiltak: Sprekker i flisfuger og flisbom i dusjsonen kan tyde på bevegelser eller redusert vedheft i flislaget. Forholdet kan utvikle seg videre med flere sprekker eller løse fliser, og sprukne fuger kan gi økt fuktbelastning på bakenforliggende tettesjikt. Sprukne fuger bør utbedres, og fliser med bom bør kontrolleres og skiftes dersom de er løse eller skadet. Ved økende eller større omfang bør årsaken undersøkes nærmere før utbedring.<br /><br />Underetasje bad/wc - Overflater gulv<br />Vurdering av avvik: Det er registrert flisfuger som er sprukket opp på gulv og flisbom/ujevne gulvfliser.<br />Konsekvens/tiltak: Sprukne flisfuger, flisbom og ujevne gulvfliser kan tyde på bevegelser eller redusert vedheft i flislaget. Forholdet kan utvikle seg med ytterligere oppsprekking og løse fliser, og kan gi økt belastning på underliggende tettesjikt. Sprukne fuger og fliser med bom bør utbedres etter behov. Ved større eller økende omfang bør underlaget undersøkes nærmere for å avklare årsaken før utbedring.<br /><br />Underetasje bad/wc - Vanntett sjikt, membran og sluk<br />Vurdering av avvik: Påstrykningsmembran/smøremembran på vegg er eldre enn 15 år og det mangler dokumentasjon. Tettesjiktet har derfor usikker fremtidig funksjon. Påstrykningsmembran/smøremembran på gulv er eldre enn 15 år og det mangler dokumentasjon. Tettesjiktet har derfor usikker fremtidig funksjon. Det er ikke tilstrekkelig høyde fra topp av slukrist til topp vanntett sjikt mot rørgjennomføring eller ved døråpning (i forhold til krav i forskrift på befaringstidspunktet). Det er rundt sluk påvist en ikke tilfredsstillende utførelse av membran/tettesjikt/klemring. Det vil si at overgangen mellom sluk og tettesjikt (membran) ikke er utført på en god måte.<br />Konsekvens/tiltak: Tettesjiktet er 14/15 år gammelt og nærmer seg en alder hvor gjenværende levetid og fremtidig funksjon blir mer usikker. Manglende dokumentasjon gjør det samtidig vanskelig å verifisere utførelse og oppbygning. Forholdet fremheves primært for å synliggjøre at tettesjiktet nærmer seg forventet levetid, og innebærer ikke i seg selv at det er påvist svikt. Ingen umiddelbare tiltak er nødvendigvis påkrevd dersom det ikke foreligger tegn til svikt. Tettesjiktet bør følges opp, og oppgradering/rehabilitering må påregnes i takt med videre aldring og ved eventuelle tegn til redusert funksjon. Tettesjiktet er 14/15 år gammelt og nærmer seg en alder hvor gjenværende levetid og fremtidig funksjon blir mer usikker. Manglende dokumentasjon gjør det samtidig vanskelig å verifisere utførelse og oppbygning. Forholdet fremheves primært for å synliggjøre at tettesjiktet nærmer seg forventet levetid, og innebærer ikke i seg selv at det er påvist svikt. Ingen umiddelbare tiltak er nødvendigvis påkrevd dersom det ikke foreligger tegn til svikt. Tettesjiktet bør følges opp, og oppgradering/rehabilitering må påregnes i takt med videre aldring og ved eventuelle tegn til redusert funksjon. Utilstrekkelig høydeforskjell mellom slukrist og vanntett sjikt ved rørgjennomføring eller døråpning gir redusert sikkerhet mot at vann kan renne ut av våtrommet ved større vannmengder eller dersom avrenningen til sluket begrenses. Forholdet bør utbedres slik at tilstrekkelig høydeforskjell og sikkerhet mot vannutstrømning oppnås. Tiltaket kan innebære tilpasning ved terskel/rørgjennomføring eller endring av gulvets oppbygning, avhengig av eksisterende løsning. Membran som kun er smurt ned mot sluket uten tilfredsstillende tilslutning til sluk/klemring gir usikker tetthet i et særlig vannbelastet område. Dette medfører økt risiko for at vann kan trenge forbi tettesjiktet og fuktbelaste underliggende konstruksjoner. Tilknytningen mellom membran og sluk bør utbedres slik at det etableres en sikker og vanntett overgang. Omfanget må vurderes ut fra sluktype og eksisterende oppbygning, og kan medføre lokal åpning rundt sluket.<br /><br />Underetasje bad/wc - Sanitærutstyr og innredning<br />Vurdering av avvik: Det er påvist skader, svelling eller lignende på innredning.<br />Konsekvens/tiltak: Skader og avskalling på servantinnredningen er hovedsakelig av estetisk betydning. Dersom overflaten er brutt, kan materialet være mer utsatt for fuktpåvirkning og videre nedbrytning. Skadede områder bør overflatebehandles eller utbedres for å begrense videre slitasje og fuktpåvirkning. Utskifting kan vurderes dersom skadene utvikler seg eller er omfattende.<br /><br />Underetasje innredet kjøkken - Overflater og innredning<br />Vurdering av avvik: Noen hakk/merker på kjøkkenfronter er registrert og oppvaskmaskin er ikke montert ordentlig.<br />Konsekvens/tiltak: Hakk og merker på kjøkkenfronter er hovedsakelig av estetisk betydning. Mangelfull innfesting av oppvaskmaskinen kan medføre bevegelse under bruk og belastning på innredning eller tilkoblinger. Kjøkkenfrontene kan utbedres etter estetisk behov. Oppvaskmaskinen bør monteres og festes korrekt slik at den står stabilt og ikke belaster omkringliggende innredning eller tilkoblinger.<br /><br />Underetasje innredet kjøkken - Avtrekk<br />Vurdering av avvik: Det er kun kullfilterventilator på kjøkkenet og heller ikke andre forserte/mekaniske avtrekksløsninger fra kokesonen.<br />Konsekvens/tiltak: Kullfilterventilator resirkulerer luften og gir ikke forsert avtrekk av fukt og matos fra kokesonen. Når det heller ikke finnes annen mekanisk/forsert avtrekksløsning, kan dette medføre økt fukt-, lukt- og fettbelastning i kjøkkenet og omkringliggende rom. Det anbefales å etablere en løsning med mekanisk/forsert avtrekk fra kokesonen til det fri eller annen egnet avtrekksløsning. Inntil eventuell utbedring bør kull- og fettfiltre vedlikeholdes og skiftes regelmessig for å opprettholde best mulig funksjon.<br /><br />Varmesentral<br />Vurdering av avvik: Det foreligger ikke service på anlegget siste to år, dokumentert service på anlegget finnes ikke eller er utenfor produsentens anvisning om serviceintervall.<br />Konsekvens/tiltak: Manglende dokumentert service innen anbefalt serviceintervall gir usikkerhet knyttet til anleggets vedlikeholdstilstand og funksjon. Mangelfullt vedlikehold over tid kan medføre redusert ytelse og økt risiko for driftsproblemer. Det anbefales at anlegget kontrolleres og gis service av kvalifisert fagperson. Videre service og vedlikehold bør utføres i henhold til produsentens anbefalte intervaller.<br /><br />Varmtvannsbereder/tank<br />Vurdering av avvik: Det er ikke påvist tilfredsstillende el-tilkobling av varmtvannstank iht. gjeldende forskrift. Det er ikke påvist tilfredsstillende avrenning eller annen kompenserende løsning fra varmtvannstank.<br />Konsekvens/tiltak: Manglende forskriftsmessig tilkobling kan medføre økt risiko for feilbelastning, varmgang eller utilsiktet frakobling. Dette kan påvirke driftssikkerheten til varmtvannstanken og innebære en økt risiko for elektriske feil. Forholdet avviker fra krav til sikker elektrisk installasjon i TEK. Det anbefales at tilkoblingen kontrolleres og eventuelt utbedres av kvalifisert elektriker. Fast og forskriftsmessig tilkobling bør etableres for å sikre trygg drift og tilfredsstillende installasjon. Manglende løsning for synlig eller kontrollert bortledning av lekkasjevann på bereder i kjøkkenbenk i utleiedel medfører at eventuelle lekkasjer kan bli liggende skjult over tid. Dette kan gi økt risiko for fuktpåvirkning på gulv og tilstøtende konstruksjoner før forholdet oppdages. Det anbefales å vurdere etablering av en enkel løsning som leder lekkasjevann til sluk eller gir tydelig varsling ved lekkasje. Tiltaket kan ofte gjennomføres uten større inngrep og vil bidra til bedre kontroll i tråd med dagens krav i TEK.<br /><br />Terrengforhold<br />Vurdering av avvik: Terreng faller inn mot eiendommen.<br />Konsekvens/tiltak: Terreng med fall inn mot bygningen kan føre til økt vannbelastning mot grunnmur og fundamenter. Dette kan over tid øke risikoen for fuktinntrenging og fuktbelastning i konstruksjoner mot terreng. Det anbefales å etablere eller forbedre terrengfall slik at overflatevann ledes bort fra bygningen. Lokale tiltak nær grunnmuren kan være tilstrekkelig, avhengig av terrengforholdene. Krav til bortledning av overflatevann fremgår av TEK17.<br /><br />PÅ DENNE EIENDOMMEN HAR FØLGENDE FÅTT TILSTANDSGRAD IKKE UNDERSØKT (TGIU):<br /><br />Takkonstruksjon/Loft<br />Vurdering av avvik: Inspeksjonsloft/kaldtloft er inspisert i den utstrekning det er forsvarlig å ferdes (via loftsluke). Det er ikke gangbart gulv på arealet/loftet samt lav høyde og videre ferdsel ville medført risiko for personskade og skade på bygningsdeler. Inspeksjonen er derfor begrenset til tilgjengelige og synlige områder fra eksisterende adkomst. Forhold som kun lar seg avdekke ved ferdsel utenfor gangbare flater, herunder inspeksjon av utilgjengelige deler av konstruksjonen, er ikke vurdert. Av hensyn til helse, miljø og sikkerhet (HMS) er det ikke foretatt inngrep eller ferdsel i områder uten tilfredsstillende gangbarhet. Tilstandsgrad settes til TG IU (ikke undersøkt) for de delene av loftet som ikke har vært tilgjengelige for inspeksjon.<br /><br />2. etasje bad/wc - Tilliggende konstruksjoner våtrom<br />Vurdering av avvik: Det er ikke utført hulltaking da badet er under 5 år gammelt. Dette er i henhold til gjeldende forskrift. Hulltaking er ikke utført da bygningsmessige forhold og konstruksjoner gjør dette fysisk vanskelig eller ikke gjennomførbart.<br />Konsekvens/tiltak: Når hulltaking ikke lar seg gjennomføre på grunn av konstruksjonsmessige forhold, kan eventuell skjult fukt eller skade i konstruksjonen ikke utelukkes. Vurderingen av våtrommet blir derfor basert på tilgjengelige overflater, målinger og øvrige observasjoner. Ingen særskilte tiltak er nødvendig kun som følge av at hulltaking ikke er gjennomført. Våtrommet bør følges opp med normalt vedlikehold og observasjon, og nærmere undersøkelser anbefales dersom det senere oppstår tegn til fukt eller andre skader.<br /><br />Helse, miljø og sikkerhet<br /><br />Utvendige trapper<br />Vurdering av avvik: Rekkverket i utvendig trapp er for lavt i forhold til dagens forskriftskrav. Det er ikke montert rekkverk på utvendig trapp.<br />Konsekvens/tiltak: Rekkverket har lavere høyde enn det som kreves etter dagens forskriftskrav (TEK). Dette gir redusert sikring mot fall, særlig ved bruk av trappen av barn, eldre eller personer med nedsatt balanse. Det anbefales å oppgradere eller forhøye rekkverket slik at det tilfredsstiller dagens krav til rekkverkshøyde i TEK. Dette vil gi bedre personsikkerhet ved normal bruk av trappen. Det er ikke montert rekkverk/håndløper på den utvendige trappen. Dette gir redusert fallsikring og øker risikoen for fall ved bruk av trappen, særlig under glatte forhold eller for barn, eldre og personer med nedsatt balanse. Det anbefales å montere rekkverk i samsvar med dagens krav i TEK. Dette vil gi nødvendig fallsikring og øke sikkerheten ved bruk av trappen."
      },
      {
        "heading": "Oppvarming",
        "textUnsafe": "Elektrisitet, varmepumpe og vedfyring. <br /><br />Elektrisk gulvvarme på alle bad/wc, i entré i begge etasjer, stue i begge etasjer og på kjøkken i utleiedel, samt varmefolie i gang og soverom i underetasjen. Vegghengt varmepumpe i stue fra 2022 og eksklusiv Rais peis fra Danmark (2019).<br /><br />Selger opplyser at det vil bli gjennomført service og ettersyn av varmepumpen før overtagelse. Eventuelle nødvendige vedlikeholdsarbeider som avdekkes i forbindelse med servicen vil bli vurdert og håndtert av selger før eiendommen overleveres til kjøper."
      },
      {
        "heading": "Utleie",
        "textUnsafe": "Det er ikke kjent at det foreligger regler som er til hinder for at eiendommen leies ut. <br /><br />Det er tillatt å leie ut hele eller deler av egen bolig. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eller deler av eiendommen, så fremt utleiearealet er godkjent for varig opphold og oppfyller krav til takhøyde, rømningsvei , dagslys og har forsvarlige radonnivåer. Det er ikke utført radonmåling. Leier du ut bolig, er du pliktig til å måle radon og eventuelt gjøre tiltak dersom nivåene er for høye.<br /><br />Boligen har innredet hybel/utleiedel i underetasjen. Hybelen er innredet som en del av egen bolig via felles innvendig dør og arealet er godkjent som oppholdsrom, noe som er en forutsetning for at utleie er lovlig. Hybelen er ikke godkjent som egen boenhet. <br /><br />Boligen selges med løpende leieforhold av utleiedelen. Avtalt leie er kr 15 500 per måned.<br /><br />I husleieloven skilles det mellom tidsbestemte og tidsubestemte leieavtaler. At leieavtalen er tidsbestemt betyr det at leieavtalen opphører etter en viss tid. Det kan ikke inngås tidsbestemte leieavtaler for kortere leietid enn tre år. Dersom en leieavtale er inngått i strid med bestemmelsene i Husleieloven § 9-3, skal avtalen anses som en tidsubestemt leieavtale. Tidsubestemte leieavtaler har ikke et fastsatt tidspunkt for opphøret. En tidsubestemt leieavtale opphører når det er adgang til oppsigelse, adgang for leietaker eller utleier å heve avtalen eller ved leietakers død. Om en leieavtale er tidsbestemt eller tidsubestemt kan derfor ha betydning for avtalens opphør."
      },
      {
        "heading": "Beliggenhet",
        "textUnsafe": "Eiendommen har en idyllisk og landlig beliggenhet på Folkvang i Frogn kommune, i et rolig og svært barnevennlig boligområde omgitt av vakker natur. Her bor man med nærhet til skog, landbruksområder og flotte turmuligheter året rundt. Området byr på et variert nettverk av turstier, gode rekreasjonsmuligheter og preparerte skiløyper vinterstid. For golfinteresserte ligger også golfbane innen kort avstand.<br /><br />Fra boligen er det ca. 3,5 km til Heer barneskole, hvor man også finner nærmeste dagligvarebutikk. Seiersten ungdomsskole betjenes av skolebussordning, og Frogn kommune har et godt utvalg av både kommunale og private barnehager. Nærmeste videregående skole er Frogn videregående skole.<br /><br />Det er kort vei til et bredt servicetilbud. Amfi Drøbak City ligger ca. 5 km unna og tilbyr et variert utvalg av butikker, serveringssteder og servicetjenester. I tillegg er både Vinterbro Senter, Ski Storsenter og Oslo Fashion Outlet i Vestby lett tilgjengelige.<br /><br />Drøbak sentrum ligger omtrent 6,5 km fra eiendommen og byr på et hyggelig bymiljø med butikker, kaféer, restauranter, gallerier, kino, vinmonopol og småbåthavn. Her finner man også populære attraksjoner som Badeparken, Drøbak Akvarium, Julehuset og Dukkehuset. En båttur eller et besøk til historiske Oscarsborg festning er også en opplevelse som kan anbefales.<br /><br />For pendlere har området gode kommunikasjonsmuligheter. Nærmeste bussholdeplass ligger i gangavstand fra boligen, med hyppige forbindelser til blant annet Drøbak, Vinterbro og Oslo. Det er også ekspressbuss og pendlerparkering ved Heer og Måna, samt gode forbindelser videre mot Ås og Ski. Med bil når man Drøbak sentrum på under ti minutter, mens kjøretiden til Oslo Lufthavn Gardermoen er omtrent 55 minutter."
      },
      {
        "heading": "Lovanvendelse",
        "textUnsafe": "Tilbehørsliste som er utarbeidet av meglerbransjen i fellesskap er inntatt i salgsoppgaven, og gjelder dersom ikke annet er særskilt avtalt.<br /><br />Generelle bestemmelser<br />Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. <br /><br />Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.<br /><br />En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.<br /><br />Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. <br /><br />På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges &#34;som den er&#34;. Selger kan ikke ta  som den er  forbehold ovenfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.<br /><br />Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. <br /><br />Forbrukerkjøp - definisjon<br />Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.<br /><br />Forbruker   avtalevilkår<br />Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at uriktige opplysninger ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.<br /><br />Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.<br /><br />Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).<br /><br />Ikke-forbruker (næringsdrivende)   definisjon <br />Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. <br /><br />Ikke-forbruker   avtalevilkår<br />Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen. Eiendommen selges  som den er , og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. <br /><br />Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. <br /><br />Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere."
      },
      {
        "heading": "Adkomst",
        "textUnsafe": "Se kartskisse i annonsen på finn.no. Ved å trykke på kartet får du enkelt tilgang til en spesifisert reiserute fra din startdestinasjon til boligen. Det vil bli skiltet med visningsskilt fra DNB Eiendom under annonserte visninger."
      },
      {
        "heading": "Budgivning",
        "textUnsafe": "Bud kan legges inn på nettannonsen via &#34;gi bud&#34;- lenken. Ved elektronisk budgivning kan bud legges inn trygt og enkelt med Bank-ID. Megler kan også kontaktes for tilsendelse av budskjema. Budskjema finnes også i salgsoppgaven.<br /><br />All budgivning må foregå skriftlig. Kontakt megler dersom det er behov for bistand for å gi bud."
      },
      {
        "heading": "Tomt",
        "textUnsafe": "Eiet tomt på 741,7 kvm. Tomten er pent opparbeidet i et flatere og skrående terreng, og byr på en solrik hage med beplantning og plenarealer, omkranset av hekk og gjerde. Mot naboeiendommen er det oppført støttemur av stablestein, og ved garasjen er det etablert støttemur av naturstein kombinert med blomsterkasser. Foran boligen og garasjen er det en romslig, asfaltert gårdsplass. <br /><br />Det gjøres oppmerksom på at tomteareal og eiendomsgrenser er usikre da tomten ikke er oppmålt i nyere tid. Kjøper må påregne at arealet er 741,7 kvm. Informasjon er hentet fra matrikkelrapport levert av Frogn kommune datert 01.09.2026. Dette er ikke en sikker kilde. På bakgrunn av dette tas det forbehold om arealets størrelse på eiendommen."
      },
      {
        "heading": "Parkering",
        "textUnsafe": "Parkering i dobbelgarasje med elektrisk leddport og elbillader. I tillegg er det gode parkeringsmuligheter på egen asfaltert gårdsplass."
      },
      {
        "heading": "Diverse",
        "textUnsafe": "Det gjøres oppmerksom på at vedlagte plantegninger ikke stemmer hva gjelder faktisk innredning og møblering etc. Den er ikke målbar, avvik og feil kan forekomme.<br /><br />Det gjøres oppmerksom på at megler ikke har innhentet særskilte opplysninger om det finnes pålegg fra brann-/feiervesen på eiendommen.<br /><br />Oppgitte arealer er hentet fra vedlagte tilstandsrapport og megler har ikke kontrollmålt boligen.<br /><br />Deler av innholdet i salgsoppgaven er produsert med kunstig intelligens (Gazelle AI). Alle opplysninger er kontrollert av meglerforetaket."
      },
      {
        "heading": "Omkostninger",
        "textUnsafe": "Mange kjøpere har anledning til å tegne boligkjøperforsikring. Vedlagt i salgsoppgaven følger informasjon om Boligkjøperforsikring fra HELP Forsikring AS. Boligkjøperforsikring er en rettshjelpsforsikring som gir trygghet og profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler ved boligen de neste fem årene. Les mer om Boligkjøperforsikring i vedlagte materiell eller på help.no. Det gjøres oppmerksom på at meglerforetaket mottar kr 4 600,- / 5 200,- / 6 900,- i kostnadsgodtgjørelse for Boligkjøperforsikring (avhengig av boligtype)."
      },
      {
        "heading": "Ansvarlig megler",
        "textUnsafe": "Joachim Norum Larsen"
      }
    ],
    "lettingUnit": false,
    "regulations": "Eiendommen ligger i regulert område blant annet avsatt til boligbebyggelse.\n\nREGULERINGSPLAN\nEiendommen er regulert til Boligbebyggelse (723 m²) innenfor felt B2, og et delareal på 19 m² er regulert til Kjøreveg (feltnavn fV4) og 151 m² til midlertidig bygge- og anleggsområde, i planen G-/S-veg, Fv.76 Osloveien, Ottarsrud - Bakker bru (plan-ID 031-0200), vedtatt 03.04.2017.\n\nReguleringsformål\nReguleringsbestemmelsene gjelder for Gang- og sykkelveg langs fv. 76, Osloveien fra Ottarsrud til Bakker bru, vist på området som er avmerket med plangrense på detaljreguleringsplankart, datert 22.09.2015. \nOmrådet er regulert til følgende formål: (PBL § 12-5): \nPbl. § 12 - 5, nr 1. Bebyggelse og anlegg \nPbl. § 12   5, nr. 2. Samferdsel- og teknisk infrastruktur \nPbl. § 12   5, nr. 5. Landbruks, natur og friluftsformål samt reindrift \nPbl. § 12   6. Hensynssoner og sikringssoner \nPbl. § 12 -7 Bestemmelsesområder  \n\nBebyggelse og anlegg\nBoligbebyggelse B1-B2  (1110) \nI bygge- og anleggsområder for boligbebyggelse skal utnyttelsesgraden ikke overstige 23 % BYA. Maksimal mønehøyde for bolig er inntil 9 meter over gjennomsnittlig planert terreng.\n\nFrittliggende uthus/garasje kan ha mønehøyde inntil 5 meter og gesimshøyde inntil 3 meter over gjennomsnittlig planert terreng. For øvrig gjelder kommuneplanens bestemmelser. \n1. Følgende eiendommer på Roedsholtet kan tillates delt i to: gnr 30 bnr 14, gnr 30 bnr 19, gnr 30 bnr 20 og gnr 30 bnr 21, samt gnr 30 bnr 33. \n2. Det tillates en enebolig, med/uten sekundærleilighet, per tomt. \n3. For boligeiendommer som blir mindre på grunn av vegprosjektet, legges dagens areal til grunn for beregning av utnyttelsesgrad.\n\nKOMMUNEPLAN\nEiendommen omfattes av Kommuneplanens arealdel 2023-2035 (plan-ID KPLAN2023), vedtatt 19.06.2023. I planen er eiendommen avsatt til Boligbebyggelse, nåværende.\n\nBestemmelser til arealformål\n§ 23-1 Boligbebyggelse (pbl § 11-7 nr 1)\n1. I bygge- og anleggsområder for boligbebyggelse skal utnyttelsesgraden ikke overstige 23 %- BYA. Maksimal mønehøyde for bolig er inntil 9,0 meter og gesimshøyde 7,0 meter over gjennomsnittlig eksisterende terreng. For bebyggelse med pulttak tillates høyeste gesims inntil 8,0 meter, laveste gesims inntil 7,0 meter. For bebyggelse med flate tak tillates gesimshøyde inntil 7,5 meter. Med flate tak menes tak med maksimalt 4 graders takvinkel.\n\n2. I bygge- og anleggsområder for boligbebyggelse avsatt til hensynssone landskap (H550_2, Eksponerte åssider) skal utnyttelsesgraden ikke overstige 20 %-BYA og maksimal \nmønehøyde er inntil 7,5 meter og gesimshøyde 7,5 meter over gjennomsnittlig eksisterende terreng. Dette området vil fungere som en buffersone (sikringssone) for bebyggelsen innenfor områdereguleringsplan for gamle Drøbak (plan-ID 086-4000).\n\n3. Frittliggende uthus/garasje kan ha mønehøyde inntil 5 meter og gesimshøyde inntil 3 meter over gjennomsnittlig eksisterende terreng.\n\n4. I tilfeller der eiendommen både er omfattet og ikke er omfattet av hensynssone for eksponerte åssider skal bestemmelser for eksponerte åssider gjelde for hele eiendommen.\n\nI henhold til kommuneplanen omfattes eiendommen av bestemmelsesområde #1 KULA   Kulturlandskap av nasjonal interesse. Dette innebærer at det åpne landskapet og kulturlandskapets karakter skal opprettholdes. Tiltak skal ta hensyn til middelalderkirkestedets plass, Årungsvassdragets rolle og fremme fortsatt jordbruksdrift. Formidling og tilrettelegging for tilgjengelighet, som turstier og skilting, skal prioriteres.\n\nEIENDOMMEN BERØRES AV FØLGENDE HENSYNSSONER\nEiendommen berøres av hensynssone H570_1 Bevaring kulturmiljø. Sonen omfatter kulturminner som er automatisk fredet og båndlagt etter kulturminneloven. Det er ikke tillatt å sette i gang tiltak som kan skade, ødelegge eller utilbørlig skjemme kulturminnene med mindre det er gitt tillatelse til dette av kulturminnemyndigheten.\n\nEiendommen berøres av hensynssone H310_1 Ras- og skredfare (Aktsomhetsområde kvikkleire). For alle planer og tiltak innenfor sonen skal faren for områdeskred vurderes i henhold til krav i plan- og bygningsloven § 28-1 og TEK17 § 7-3 med veiledning, herunder NVEs veileder 1/2019.\n\nEiendommen berøres av hensynssone H510_1 Hensyn landbruk. All dyrka mark i Frogn har verdi for matproduksjon. Matjorda skal vernes og dyrka og dyrkbar jord skal ikke omdisponeres. Ved regulering skal det gis bestemmelser som sikrer arealene for fremtidig landbruksproduksjon.\n\nEiendommen berøres av hensynssone H530_1 Hensyn friluftsliv (Grense for Frognmarka). Sonen omfatter område for utøvelse av det daglige friluftslivet i Frogn. Områdets betydning for friluftslivet skal tillegges vekt ved saksbehandling. Det åpnes ikke for regulering av nye områder til bolig-, fritids- eller næringsformål innenfor Frognmarka.\n\nEiendommen berøres av hensynssone H550_3 Hensyn landskap (Ottarsrud-Horgen-Bonn). Sonen omfatter områder der kulturlandskapet er vurdert å være av nasjonal, regional eller lokal verdi. Alle tiltak innenfor sonen skal vurderes opp mot hensynet til denne verdien, og det bør ikke godkjennes tiltak som forringer kulturlandskapets verdi.\n\nReguleringsplaner under arbeid:\nI følge opplysninger levert av Frogn kommune 01.09.2026 er det ikke registrert pågående planarbeid på eiendommen eller i nærheten av eiendommen.\n\nReguleringskart med planopplysninger følger salgsoppgaven. Plan med bestemmelser og retningslinjer kan sees hos megler. For reguleringsmessige spørsmål anbefales interessenter å ta kontakt med kommunen direkte.",
    "externalAdId": "113.2670383",
    "propertyInfo": [
      {
        "title": "Om boligen",
        "isHtml": true,
        "content": "Velkommen til Røedsholtet 7A! En tiltalende enebolig med god standard, solrike uteplasser, hage, hybel og dobbelgarasje. Boligen ligger attraktivt til i Røedsholtet i Frogn, med nærhet til skoler, barnehager, dagligvarehandel, Ås stasjon og sjarmerende Drøbak sentrum. Her bor du også med flotte turmuligheter rett utenfor døren og kun ca. 30 minutter fra Oslo.<br /><br />Høydepunkter:<br /><ul><li>Takterrasse over garasjen <br /></li><li>Terrasse ved kjøkken med pergola<br /></li><li>Allrom med stue og kjøkken<br /></li><li>Dansk Rais kvalitetspeis fra 2019 <br /></li><li>Mobalpa-kjøkken (2019), anerkjent fransk kvalitet<br /></li><li>Boligen har 6 soverom og 3 bad<br /></li><li>Moderne og delikate baderom<br /></li><li>Gode garderobeløsninger i flere soverom <br /></li><li>Eget vaskerom med dør ut til hagen<br /></li><li>Dobbelgarasje med elbillader<br /></li><li>Utleiedel med inntekter på kr 15500 pr.mnd.</li></ul>"
      }
    ],
    "propertyType": "Enebolig",
    "advertiserRef": "206260137",
    "electronicBid": {
      "bidUrl": "https://bud.vitecnext.no/?Installationid=MSDNB&Estateid=5a1d79a1-34f5-4017-bdf7-a5292529be31&utm_source=finn-web&utm_medium=referral&utm_campaign=finn&utm_sdtdc=dream&utm_content=gi-bud",
      "infoUrl": "https://hjelpesenter.finn.no/hc/no/articles/203012092"
    },
    "localAreaName": "Røedsholtet/Folkvang",
    "moreInfoLinks": [
      {
        "uri": "https://dnbeiendom.no/Autoprospekt/206260137?utm_source=finn.no&utm_medium=classifieds_paid&utm_campaign=finn&utm_content=link_meld_interesse",
        "title": "Meld interesse"
      },
      {
        "uri": "https://dnbeiendom.no/206260137?utm_source=finn.no&utm_medium=classifieds_paid&utm_campaign=finn&utm_content=link_se_salgsoppgave#salgsoppgave",
        "title": "Se komplett salgsoppgave"
      },
      {
        "uri": "https://bud.vitecnext.no/MSDNB/5a1d79a1-34f5-4017-bdf7-a5292529be31?utm_source=finn-web&utm_medium=referral&utm_campaign=finn&utm_sdtdc=dream&utm_content=gi-bud",
        "title": "Gi bud"
      },
      {
        "uri": "https://dnbeiendom.no/bolig/206260137?https://dnbeiendom.no/bolig/206260137?visning=&utm_source=finn.no&utm_medium=classifieds_paid&utm_campaign=finn&utm_content=cta_visingspamelding",
        "title": "Visningspåmelding"
      }
    ],
    "ownershipType": "Selveier",
    "summaryUnsafe": "Velkommen til Røedsholtet 7A! En tiltalende enebolig med god standard, solrike uteplasser, hage, hybel og dobbelgarasje. Boligen ligger attraktivt til i Røedsholtet i Frogn, med nærhet til skoler, barnehager, dagligvarehandel, Ås stasjon og sjarmerende Drøbak sentrum. Her bor du også med flotte turmuligheter rett utenfor døren og kun ca. 30 minutter fra Oslo.<br /><br />Høydepunkter:<br /><ul><li>Takterrasse over garasjen <br /></li><li>Terrasse ved kjøkken med pergola<br /></li><li>Allrom med stue og kjøkken<br /></li><li>Dansk Rais kvalitetspeis fra 2019 <br /></li><li>Mobalpa-kjøkken (2019), anerkjent fransk kvalitet<br /></li><li>Boligen har 6 soverom og 3 bad<br /></li><li>Moderne og delikate baderom<br /></li><li>Gode garderobeløsninger i flere soverom <br /></li><li>Eget vaskerom med dør ut til hagen<br /></li><li>Dobbelgarasje med elbillader<br /></li><li>Utleiedel med inntekter på kr 15500 pr.mnd.</li></ul>",
    "prospectusView": "https://dnbeiendom.no/206260137?utm_source=finn-web&utm_medium=referral&utm_campaign=finn&utm_sdtdc=dream&utm_content=se-salgsoppgave#salgsoppgave",
    "adViewTypeLabel": "Bolig til salgs",
    "constructionYear": 2013,
    "thirdPartyAdvertiser": false,
    "changeOfOwnershipInsurance": false
  },
  "meta": {
    "adId": 477143333,
    "mode": "PLAY",
    "edited": "2026-09-25T19:10+02:00",
    "ownerId": -3,
    "version": "1.1",
    "disposed": {
      "label": "Solgt",
      "value": false,
      "occurred": "2026-09-25T19:10:00+02:00"
    },
    "occurred": "2026-09-25T19:10:53.127521129+02:00",
    "ownerUrn": "sdrn:finn:organisation:-3",
    "schemaName": "realestate-home",
    "schemaVersion": "0.19.9"
  }
}