Liten enebolig på flott utsiktstomt | Frittstående anneks og drivhus

{
  "ad": {
    "plot": {
      "area": 617,
      "owned": true,
      "leaseholdPoint": false
    },
    "size": {
      "usable": 88,
      "usableAreaE": 21,
      "usableAreaI": 67,
      "descriptionUnsafe": "<b>Annet</b><br /><b>BRA-e:</b><br />1. etasje: 21  kvm Gang, boder<br /><br /><b>Enebolig</b><br /><b>BRA-i:</b><br />2. etasje: 7  kvm <br />1. etasje: 60  kvm <br />"
    },
    "floor": 2,
    "price": {
      "total": 1999840,
      "currency": "NOK",
      "estateTax": 475,
      "suggestion": 1950000,
      "salesCostSum": 49840,
      "municipalFees": 13869,
      "salesCostIncludesUnsafe": "Dok.avg. til staten, 2.5%: kr 48 750,-<br />Tinglysning av hjemmelsdok.: kr 545,- <br />Tinglysning av pantedok.: kr 545,-<br /> <br />Omkostninger: kr 49 840,-<br /> <br />Regnestykket forutsetter at det kun tinglyses én låneobligasjon og at eiendommen selges til prisantydning<br /> <br />Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer."
    },
    "rooms": 5,
    "title": "Liten enebolig på flott utsiktstomt | Frittstående anneks og drivhus",
    "contact": [
      {
        "mobile": "916 81 550"
      }
    ],
    "bedrooms": 2,
    "disposed": false,
    "location": {
      "position": {
        "lat": 59.0558,
        "lng": 9.6881,
        "accuracy": 9,
        "mapImage": "https://maptiles.finncdn.no/staticmap?lat=59.0558&lng=9.6881&zoom=14&size=400x300&maptype=norwayVector&showPin=true"
      },
      "postalCode": "3950",
      "postalName": "Brevik",
      "countryCode": "NO",
      "countryName": "Norge",
      "streetAddress": "Kanalbakken 13"
    },
    "videoUrl": "https://player.vimeo.com/video/1170600076",
    "viewings": [
      {
        "to": "19:15",
        "date": "30.09.2026",
        "from": "18:15",
        "dateIso": "2026-09-30",
        "iCalendarTo": "20260930T171500Z",
        "iCalendarFrom": "20260930T161500Z"
      },
      {
        "note": "Velkommen til visning! Meld deg på ved å trykke \"visningspåmelding\" i våre boligannonser. Ta gjerne kontakt med megler i forkant av visningen om du har spørsmål."
      }
    ],
    "anonymous": false,
    "cadastres": [
      {
        "landNumber": 83,
        "titleNumber": 62,
        "municipalityNumber": 4001
      }
    ],
    "documents": [],
    "adViewType": "realestate-home",
    "facilities": [
      "Balkong/Terrasse",
      "Barnevennlig",
      "Hage",
      "Kjæledyr tillatt",
      "Offentlig vann/kloakk",
      "Peis/Ildsted",
      "Rolig",
      "Sentralt",
      "Utsikt",
      "Turterreng"
    ],
    "floorplans": [],
    "energyLabel": {
      "class": "G"
    },
    "generalText": [
      {
        "heading": "Beskrivelse",
        "textUnsafe": "Liten lettstelt bolig på stor solrik utsiktstomt.<br /><br />Eiendommen inneholder bla.:<br />1. etg.<br />Entrè, toalett, bad, stue, spisestue, kjøkken og soverom.<br /><br />2. etg.<br />Stue, soverom og lagringskott.<br /><br />Kjeller<br />Uinnredet krypkjeller<br /><br />Anneks<br />Anneks med flere boder.<br /><br />Frittstående drivhus<br /><br />Eiendommen ligger i veletablert boligområde i Trosvik med fin utsikt mot sjøen. Gode solforhold og usjenert beliggenhet.<br />Fine turområder i Dammane i umiddelbar nærhet. <br />Gangavstand til skole, idrettsanlegg, bussholdeplass og sentrum med alle sentrumsfunksjoner. <br />Kort avstand til småbåthavn og badeplass."
      },
      {
        "heading": "Innhold",
        "textUnsafe": "1. etg.<br />Entrè, toalett, bad, stue, spisestue, kjøkken og soverom.<br /><br />2. etg.<br />Stue, soverom og lagringskott.<br /><br />Kjeller<br />Uinnredet krypkjeller<br /><br />Anneks<br />Anneks med flere boder.<br /><br />Frittstående drivhus"
      },
      {
        "heading": "Standard",
        "textUnsafe": "På gulvene er det belegg, flis og heltre furugulv.<br />På veggene er det tapet, malte plater og våtromsplater.<br />I himlingene er det panel, slette plater og takess.<br /><br />BAD<br />På badet er det servant og dusj.<br /><br />TOALETT<br />Separat totalettrom under trapp.<br /><br />KJØKKEN<br />Eldre plassbygd kjøkkeninnredning.<br />Komfyr og kjøleskap medfølger.<br /><br />STUE<br />I stuen er det oppvarming fra vedovn.<br /><br />SPISESTEUE<br />Egen spisestue del rett på utsiden av kjøkkenet.<br /><br />LOFTSTUE<br />Egen loftstue i 2. etg. som også har blitt brukt som soverom.<br /><br />SOVEROM 1-2<br />Det er ett soverom i hver etasje.<br />Integrerte garderobeskap på begge soverommene."
      },
      {
        "heading": "Byggemåte",
        "textUnsafe": "ENEBOLIG<br /><br />Utvendig:<br /><br />Taktekking: Taktekkingen er av betongtakstein. Taket er besiktiget fra bakkenivå. <br /><br />Siden taket (takkonstruksjon, taktekking og skorstein) kun er observert fra bakkenivå, er vurderingen begrenset av dette. Det er ikke sikkerhetsmessig forsvarlig å bevege seg ut på taket eller observere fra stige. Selv om det ikke er avdekket skader under befaringen, betyr ikke dette at det ikke foreligger skader som en besiktigelse på taket kan avdekke. Vær oppmerksom på denne risikoen. En undersøkelse av taket kan utføres av en fagperson under tilstrekkelige sikkerhetsforhold. <br /><br />Nedløp og beslag: Plastbelagte stål takrenner, nedløp og beslag. <br /><br />Taknedløp er avsluttet over bakkenivå. <br /><br />Veggkonstruksjon: Veggene har trekonstruksjon av ukjent utførelse. Fasade/kledning har stående bordkledning. <br />Kledningen ser ut til å være fornyet, men årstall er ikke kjent. <br /><br />Takkonstruksjon/Loft: Takkonstruksjonen har sperrekonstruksjon. <br /><br />Vinduer: Bygningen har malte trevinduer med 2-lags glass fra1979/80 og malte trevinduer med enkle glass og varevinduer. <br /><br />Det ble ikke påvist noen synlige tegn/symptomer på punkterte glass på befaringsdagen. <br /><br />Pga alder kan dette likevel ikke utelukkes. <br /><br />Dører: Bygningen har teak hovedytterdør med enkle glass. Alder på denne er ikke oppgitt, men døren fremstår som typisk fra 1970-tallet. <br /><br />Innvendig:<br /><br />Etasjeskille/gulv mot grunn: Etasjeskiller er av trebjelkelag over krypkjeller i 1. etg. <br /><br />Pipe og ildsted: Boligen har 2. stk mursteinspiper med luftekanal, det er montert en vedovn på soverom og en kombinert ved og oljekamin. Den ene pipe og vedovnen er sannsynligvis fra 1947 i forbindelse med tilbygg. <br /><br />Tomteforhold:<br /><br />Byggegrunn: Det er byggegrunn av fjell som stedvis er synlig på tomten. <br /><br />Fuktsikring og drenering: Drenering/fuktsikring av ukjent alder og type. Sannsynligvis er denne av eldre årgang med begrenset funksjonstid. <br /><br />Grunnmur og fundamenter: Bygningen har grunnmur i natursteinsmur og noe betong. <br /><br />Grunnmur er malt med en diffusjonstett maling. Dette medfører at betongen/ muren ikke får en naturlig opptørking. Erfaringsmessig kan maling  flasse av. <br /><br />Forstøtningsmurer: Forstøtningsmur i teglstein. <br /><br />Terrengforhold: Tomten er dekket med snø på takstdagen slik at fallforhold , utvendige trapper etc er begrenset besiktiget. <br /><br />Det er viktig at terrenget heller riktig i områder ved grunnmuren, nemlig at det er tilfredsstillende hellningsgrad ut fra grunnmuren. Overflatevann skal hurtigst mulig vekk for å unngå unødvendige fuktbelastninger på utvendig fuktsikring og drenering. <br /><br />Det anbefales generelt for boliger terrengjustering for å få riktig fall langs grunnmuren. Ideelt bør det i en avstand på ca. 3 meter være god helning vekk fra husets grunnmur. <br /><br />Utvendige vann- og avløpsledninger: Utvendige avløpsrør er av keramiske rør og er sannsynligvis fra 1947. Det er offentlig avløp via private stikkledninger.<br />Utvendige vannledninger er av ukjent type og sannsynligvis fra 1947. Det er offentlig vannforsyning via private stikkledninger. <br /><br />Det foreligger ingen dokumentasjon eller ytterligere informasjon. <br /><br />Oljetank: Det er ikke opplyst om, og det er ikke observert synlige tegn til, nedgravd oljetank på eiendommen. Det er montert en kombinert ved- og parafinovn i stue, men det er ingen tegn til fast tilkobling til en oljetank. For å avklare om det finnes en eventuell nedgravd oljetank, anbefales nærmere undersøkelser. <br /><br />ANNET<br /><br />Uthus er kun oppmålt, ikke besiktiget eller ytterligere tilstandsvurdert. Kjøper må undersøke dette nærmere før budgivning/ kjøp. <br /><br />Tilstandsanalysen følger Forskrift til avhendingslova (tryggere bolighandel). Bygg, bygningsdeler eller rom som ikke er nevnt i forskriften, er ikke tilstandsvurdert. Tilleggsbygg som garasje og uthus er ikke tilstandsvurdert.  <br /><br />TG2<br />Taktekking<br />Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på taktekkingen. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på undertak. Taktekking er snødekt , alder eller materiale er ukjent og derfor ikke nærmere vurdert. Taktekkingen har mose og slitasje på grunn av elde. Taktekking er delvis snødekt på befaringstidspunktet, og det har derfor ikke vært mulig å foreta full visuell kontroll. Alder på taktekking er ukjent. Mer enn halvparten av forventet brukstid for taktekkingen anses å være passert. Det er registrert mosegroing og slitasje på taktekkingen, noe som indikerer alder og normal elde.<br /><br />Undertakets alder er ukjent, men det vurderes at mer enn halvparten av forventet brukstid er passert.<br />I raftekott er det registrert fuktskjolder. Det ble på ett sted påvist forhøyet fuktinnhold i treverk, målt til ca. 18 vektprosent. Forholdet kan indikere pågående eller tidligere fuktpåvirkning fra yttertaket. Årsak og omfang kan ikke fastslås uten nærmere undersøkelser.<br />Konsekvens/tiltak: Det bør foretas nærmere undersøkelser av taktekking når taket er snøfritt. Når taktekking og undertak begynner å bli gamle, øker risikoen for lekkasjer, noe som kan føre til omfattende og kostbare reparasjoner av underliggende konstruksjoner dersom en ikke foretar tiltak på konstruksjonene før dette oppstår. På grunn av snødekke, ukjent alder og begrenset tilgjengelighet er taktekking og undertak ikke nærmere vurdert. Det anbefales ytterligere undersøkelser når taket er snøfritt, samt oppfølging av fuktforholdene.<br /><br />Nedløp og beslag<br />Det er ikke tilfredsstillende bortledning av vann fra taknedløp ved grunnmur. Det mangler snøfangere på hele eller deler av taket, men det var ikke krav om dette på byggemeldingstidspunktet. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på renner/nedløp/beslag. Vurdering basert på alder. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i at mer enn halvparten av forventet brukstid på renner/nedløp/beslag er passert. &#34;Byggverk skal prosjekteres og utføres slik at overflatevann og takvann ledes bort på en måte som ikke fører til fuktskader eller ulempe for byggverk eller omgivelser.&#34;<br />(Ref. TEK17 §13 om fukt og overvannshåndtering.)  Taknedløp er avsluttet over bakkenivå og gir større fuktpåkjenninger langs grunnmur. <br /><br />Det mangler snøfangere på hele eller deler av taket etter dagens krav og TG 2 settes som følge av dette. <br /><br />Stedvis ble det påvist korrosjon og avflassing på beslag.<br />Konsekvens/tiltak: Det bør lages system for bortledning av vann fra taknedløp ved grunnmur. Det er ikke krav om utbedring av snøfangere opp til dagens krav. Risiko for lokale vannansamlinger ved grunnmur og økt belastning på drenssystem. Kan føre til fuktskader på fasade og grunnmur over tid.<br />Det er behov for ettersyn av beslag. Lokale utskiftninger eventuelt overflatebehandling for å hindre ytterligere korrosjon.<br /><br />Veggkonstruksjon<br />Det er påvist andre avvik:. Ytterkledning fremstår visuelt som av nyere dato, men eksakt alder er ikke kjent. Kledningen er hovedsakelig stående panel og fremstår generelt i tilfredsstillende stand ved befaringstidspunktet. Det kan ikke utelukkes at kledningen er montert uten samtidig utskifting eller full oppgradering av bakenforliggende konstruksjoner.<br /><br />Yttervegger og bakenforliggende konstruksjoner vurderes å være av eldre årgang. Det må påregnes at det kan forekomme skjevheter, setninger og potensielle skjulte svekkelser i konstruksjonen som ikke er synlige ved normal besiktigelse.<br />I nedre del av kledningen ble det ikke påvist museband. Manglende museband kan øke risikoen for inntrenging av gnagere og smådyr i veggkonstruksjonen.<br />Ved overgang mellom kledning og grunnmur/sokkel er det begrenset fri høyde mot terreng enkelte steder. Dette kan medføre økt fuktbelastning på nedre del av kledning og veggkonstruksjon over tid.<br />På grunn av begrenset tilgjengelighet og visuell kontroll er det ikke mulig å vurdere tilstanden på vindsperre, lufting og eventuelle fuktsikringstiltak bak kledningen.<br />Konsekvens/tiltak: Det anbefales å etablere museband i nedre del av ytterkledningen for å redusere risikoen for inntrenging av gnagere og smådyr.<br />Det anbefales å sikre tilstrekkelig avstand mellom terreng og kledning der dette er begrenset, eventuelt ved terrengjustering eller lokale tiltak, for å redusere fuktbelastning på nedre del av veggkonstruksjonen.<br /><br />Det anbefales nærmere undersøkelser av veggkonstruksjonen ved eventuelle fremtidige arbeider på kledningen, herunder kontroll av vindsperre, lufting og fuktsikring, spesielt med tanke på at bakenforliggende vegger vurderes å være av eldre årgang.<br /><br />Vedlikeholdstiltak som overflatebehandling av kledning bør påregnes iht. alder og eksponering for å sikre fortsatt beskyttelse mot vær og fukt.<br /><br />Takkonstruksjon/Loft<br />Det er begrenset/dårlig ventilering av takkonstruksjonen. Det er påvist fuktskjolder/skader i takkonstruksjonen. Hele takkonstruksjonen er gjenbygget. Det er ingen mulighet til vurdering utover alder og observasjoner fra underliggende etg. Det er begrenset og stedvis dårlig ventilering av takkonstruksjonen. Utvendig er det foretatt hullboringer i gesims for å bedre lufting, ukjent om dette har noen effekt. Over tilbygget del er det kaldt loft med etablerte ventiler i gavl.<br /><br />Hele takkonstruksjonen er i hovedsak gjenbygget. På grunn av manglende dokumentasjon, ukjent utførelsestidspunkt og begrenset tilgjengelighet, har det ikke vært mulig å foreta full vurdering av konstruksjonen utover alder og observasjoner fra underliggende etasje samt tilgjengelige raftekott.<br /><br />Det er påvist fuktskjolder og misfarging i deler av takkonstruksjonen. Fuktskjoldene fremstår i hovedsak som tørre ved befaringstidspunktet, men det ble påvist forhøyet fuktinnhold i gulvplate i ett raftekott mot sørøst, målt til ca. 18 19 vektprosent. Forholdet indikerer pågående eller tidligere fuktpåvirkning.<br /><br />Skjevheter ble også visuelt påvist.<br /><br />Det er videre registrert tremel og symptomer etter treskadeinsekter i raftekott. Omfang, skadegrad og eventuell aktivitet kan ikke fastslås uten nærmere undersøkelser.<br />Kaldt loft over tilbygget del er ikke besiktiget grunnet manglende adkomst. Selv om det er etablert ventiler i gavl, er lufting, fuktforhold og konstruksjonsoppbygning i denne delen av takkonstruksjonen ukjent.<br /><br />Befaringen har vært begrenset av manglende adkomst til deler av takkonstruksjonen, herunder kaldt loft over tilbygget del. I tillegg har manglende dokumentasjon og tidligere ombygginger/gjenoppbygging av takkonstruksjonen medført usikkerhet rundt konstruksjonens oppbygning, ventilasjonsløsning og teknisk utførelse.<br />Vurderingene er basert på synlige forhold og tilgjengelige målinger ved befaringstidspunktet. Det tas forbehold om skjulte skader og avvik som ikke lar seg avdekke uten destruktive inngrep eller ytterligere undersøkelser.<br /><br />TG2 er i tillegg gitt på bakgrunn av påviste fuktsymptomer kombinert med manglende dokumentasjon, begrenset adkomst og usikker konstruksjonsoppbygning.<br />Konsekvens/tiltak: Det må gjennomføres ytterligere undersøkelser. Dersom nødvendige undersøkelser og tiltak ikke gjennomføres, foreligger det risiko for videre fuktpåvirkning i takkonstruksjonen. Over tid kan dette medføre råteskader, redusert bæreevne i treverk, skjevheter og økte kostnader knyttet til utbedring eller utskifting av deler av konstruksjonen.<br />Mangelfull ventilering kan føre til kondensproblematikk, økt fuktbelastning og forverring av eksisterende skader. Eventuell aktivitet av treskadeinsekter kan medføre ytterligere nedbrytning av treverk dersom dette ikke avklares og håndteres.<br />Manglende inspeksjon av kaldt loft over tilbygget del innebærer usikkerhet knyttet til skjulte skader. Eventuelle avvik som ikke avdekkes i tide kan utvikle seg til mer omfattende og kostnadskrevende skader.<br /><br />Vinduer<br />Det er påvist avvik rundt innsettingsdetaljer. Karm- og rammeverk viser normal slitasje og alderdomspreg, men uten registrerte vesentlige skader. Overflatebehandling vurderes som slitt, men funksjonell. Enkelte pakninger og beslag kan ha redusert funksjon som følge av alder. Kledning er montert ned til vannbrett uten mulighet for avrenning/ dryppnese. Ved vindu på soverom ble det påvist begynnende fuktskade. Beslag har avskalling og korropsjon ble påvist. <br /><br />Tolags glass og eldre isolerglass har begrenset isolerende effekt etter dagens standard. <br />Forventet varmetap (U-verdi) er betydelig høyere enn<br />moderne vinduer, noe som gir redusert energieffektivitet, kaldras og noe lavere komfort. Risiko for punktering av isolerglass (dugg/fukt mellom rutene) øker med alderen.<br />Konsekvens/tiltak: Det bør utføres vedlikehold av overflatebehandling, utskifting av pakninger og beslag med redusert funksjon, samt utbedring av beslag med avskalling og korrosjon for å hindre videre forringelse og fuktskader.<br /><br />Kledning bør tilpasses slik at det etableres tilstrekkelig avrenning/dryppnese for å unngå vanninntrenging i konstruksjonen.<br /><br />Vinduer med begynnende fuktskade bør følges opp og eventuelt utbedres for å forhindre ytterligere skadeutvikling.<br /><br />Eldre tolags glass og isolerglass bør vurderes skiftet ut for å bedre energieffektivitet og komfort, samt redusere risiko for punktering og varmetap.<br /><br />Dører<br />Det er påvist dører med punkterte eller sprukne glassruter. Ytterdør i teak med enkle glass, sannsynligvis fra 1970 tallet.  <br /><br />Døren fremstår med normal slitasje i forhold til alder. <br /><br />Teak er et holdbart materiale, og dørene har god bestandighet dersom de er vedlikeholdt, men overflatebehandlingen vurderes som bra, men det ble påvist sprukket glass. <br /><br />Pakninger og beslag har begrenset tetthet og funksjon, noe som gir redusert luft- og isolasjonsevne sammenlignet med nyere dører.<br /><br />Isolasjonsevnen er klart lavere enn dagens standard, og dørene kan gi kuldetrekk og noe varmetap.<br />Konsekvens/tiltak: Dører med punkterte/sprukne glass må påregnes skiftes ut, enten hele døren eller kun selve glassene. Det bør skiftes ut sprukket glass, og det bør vurderes utskifting eller oppgradering av pakninger og beslag for å bedre tetthet og isolasjonsevne.  <br /><br />Dersom tiltak ikke gjennomføres, vil det være økt risiko for varmetap, kuldetrekk og ytterligere forringelse av døren.<br /><br />Overflater<br />Overflater har en del slitasjegrad utover det en kan forvente. Vegger og gulv har noe bruksslitasje og elde.  Det er synlige merker og flekker på enkelte veggflater, samt slitasjemerker og misfarging på belegg. <br />Overflatene bærer preg av alminnelig bruk over tid. <br /><br />På kjøkkengulv er det sprekk i belegg og underlaget sveller. Det ble ikke påvist fukt i underlaget på takstdagen.<br />Konsekvens/tiltak: Overflater bør overflatebehandles eller skiftes for å utbedre slitasje, merker og misfarging.  <br />Sprekk i belegg og svelling i underlaget på kjøkkengulv bør utbedres for å hindre videre skade og redusere risiko for fuktskader over tid.  <br />Konsekvensen av å ikke utbedre avvikene er økt slitasje, redusert estetisk standard og potensiell forverring av underliggende konstruksjoner.<br /><br />Innvendige trapper<br />Det er liten frihøyde i trappeløp. Trappen er nokså bratt og lite egnet for trapp mellom boligrom. Det er liten frihøyde i trappeløpet.<br /><br />Trappen er nokså bratt og lite egnet som forbindelse mellom boligrom.<br />Konsekvens/tiltak: Det bør vurderes tiltak for å øke frihøyden og redusere brattheten i trappeløpet, slik at trappen blir tryggere og bedre egnet som forbindelse mellom boligrom.  <br />Dagens utforming medfører økt risiko for fall og personskade, spesielt for barn og eldre.<br /><br />1. Etasje - Bad/ dusj - Overflater Gulv<br />Det er påvist at flisfuger har riss/sprekker. Det er påvist sprekker i fliser. Det ble påvist sprekkdannelser i flisfuger. Det er etablert fall til sluk, men dette er hovedsakelig lokalt ved sluk.<br />Konsekvens/tiltak: Fliser må skiftes. Slike riss/sprekker kan indikere bakenforliggende fuktskader, og konstruksjonen bør observeres jevnlig for å vurdere utvikling. Dersom tiltaket ikke utføres er det fare for videre skadeutvikling. Fuger og fliser med sprekker bør utbedres for å hindre vanninntrengning og videre skader på underliggende konstruksjon.  <br />Lokalt fall til sluk kan medføre at vann ikke ledes effektivt bort fra hele gulvet, noe som øker risikoen for fuktskader.  <br />Regelmessig observasjon anbefales for å oppdage eventuell forverring.<br /><br />1. Etasje - Bad/ dusj - Sanitærutstyr og innredning<br />Det er påvist riss/sprekker i utstyr på våtrommet. Det ble påvist et riss i servanten. Utstyret fremstår med slitasje og elde.<br />Konsekvens/tiltak: Riss er vanligvis overfladiske skader i servantens overflate eller glasur. Konsekvensene av riss er hovedsakelig kosmetiske. Risset i servanten bør utbedres for å hindre ytterligere skade og redusere risikoen for vannlekkasje eller forverring av skaden.  <br />Slitasje og elde kan medføre redusert funksjon og økt behov for vedlikehold eller utskifting på sikt.<br /><br />1. Etasje - Bad/ dusj - Ventilasjon<br />Rommet har kun naturlig ventilasjon. Våtrommet mangler tilluftsventilering, f.eks. spalte/ventil ved dør. Våtrommet har kun naturlig ventilasjon via ventil/åpning til ventilasjonskanal.<br /><br />I henhold til dagens byggtekniske forskrift (TEK17) og veiledning skal våtrom normalt ha mekanisk avtrekk eller balansert ventilasjon, med dokumentert luftmengde som sikrer tilstrekkelig fukttransport og reduserer risikoen for mugg- og fuktskader.<br /><br />Tilstandsgrad TG 2 gis fordi løsningen ikke tilfredsstiller dagens anbefalinger for luftskifte i våtrom, noe som medfører økt risiko for fuktskader og dårlig inneluft over tid, spesielt dersom vindu eller spalteventil ikke benyttes under dusjing og bading.<br /><br />Anbefalt oppfølging: Det bør vurderes å etablere mekanisk avtrekk for å oppnå bedre ventilasjon og redusere fuktrisiko. Tiltaket er ikke påkrevd umiddelbart dersom rommet ellers fungerer tilfredsstillende.<br />Konsekvens/tiltak: Det bør etableres tilfredsstillende tilluft til våtrom f.eks. luftespalte ved dør e.l. Dårlig ventilasjon på et våtrom kan føre til alvorlige konsekvenser som fuktskader og muggvekst. Det bør etableres tilfredsstillende tilluft til våtrommet, for eksempel ved å montere en luftespalte under dørbladet eller tilsvarende løsning.<br /><br />Dette vil bidra til å sikre tilstrekkelig luftutskifting og redusere risikoen for fuktskader, muggdannelse og dårlig inneluft.<br /><br />1. Etasje - Kjøkken  - Overflater og innredning<br />Det er påvist skader/fuktskjolder i kjøkkengulvet. Kjøkkeninnredningen er av eldre dato, og den mangler bruksfunksjoner/løsninger som er forventet på et kjøkken. Kjøkkenet fremstår som av eldre årgang med original eller eldre kjøkkeninnredning i tre. Innredningen har normal bruksslitasje sett i forhold til alder, og det er ikke påvist åpenbare funksjonssvikt ved visuell kontroll foruten at kranen drypper litt. ( tidligere omtalt og påvist fukt i etasjeskille/ bjelkelag ved kjøleskap er ikke medtatt her i tilstandsvurdering)<br /><br />Benkeplater og skapfronter fremstår som slitt, og kjøkkenets tekniske og funksjonelle løsninger tilfredsstiller i begrenset grad dagens krav og forventninger til standard. Det er begrenset benke- og arbeidsplass sammenlignet med moderne kjøkkenløsninger.<br />Hvitevarer fremstår som eldre og har begrenset restlevetid. Funksjon på hvitevarer er ikke testet utover enkel visuell kontroll.<br />Overflater på vegger, himling og gulv er av eldre dato og fremstår med alderstypisk slitasje. Det kan ikke utelukkes skjulte forhold bak innredning og overflater.<br /><br />Kjøkkenet vurderes samlet sett å ha behov for oppgradering for å tilfredsstille moderne standard og funksjonskrav.<br />Konsekvens/tiltak: Det er påregnelig med utskiftning/utbedringer av kjøkkeninnredningen. Kjøkkenet bør oppgraderes for å tilfredsstille dagens krav til funksjon og standard, samt for å redusere risikoen for ytterligere slitasje og eventuelle skjulte skader.<br /><br />Det anbefales å undersøke nærmere for skjulte forhold bak innredning og overflater, da det ikke kan utelukkes at det finnes skader som ikke er synlige ved visuell kontroll.<br /><br />Eldre hvitevarer bør vurderes skiftet ut for å unngå funksjonssvikt og økt risiko for vannlekkasje eller andre driftsproblemer.<br /><br />1. Etasje - Kjøkken  - Avtrekk<br />Avtrekk fra kjøkkenventilator er tilkoblet luftepipe. Denne løsningen er vanlig i eldre boliger, men tilfredsstiller ikke dagens anbefalte løsninger for kjøkkenavtrekk.<br />Ved testing på befaringstidspunktet fungerer kjøkkenventilatoren, og avtrekk registreres. Det er imidlertid ikke mulig å kontrollere tilstanden i luftepipe eller i tilkoblingspunktet mellom ventilator og pipe.<br />Bruk av luftepipe til kjøkkenavtrekk kan medføre avleiring av matfett og os i pipen. Dette kan over tid øke risikoen for luktproblemer og brannfare, særlig dersom pipen også benyttes til ildsted eller ligger i tilknytning til varme flater.<br />Konsekvens/tiltak: Det anbefales å vurdere alternative løsninger for kjøkkenavtrekk, samt å inspisere og eventuelt rense luftepipe og tilkoblingspunkt for å redusere risiko for avleiring av fett og os.<br /><br />Dagens løsning kan medføre økt risiko for luktproblemer og brannfare, spesielt dersom pipen også benyttes til ildsted eller ligger nær varme flater.<br /><br />1. Etasje - Toalettrom  - Overflater og konstruksjon<br />Toalettrom har kun naturlig avtrekk fra rommet,  NS 3600 krever mekanisk avtrekk for å kunne gi TG 0/1. Toalettrom mangler tilluftsventilering, f.eks. spalte/ventil ved dør. Toalettrommet er etablert i et rom under trapp med begrenset takhøyde og skrå himling. Rommet fremstår som av eldre årgang, med enkle overflater og begrenset funksjonalitet. Utførelsen tilfredsstiller i begrenset grad dagens krav til utforming og komfort.<br />Konsekvens/tiltak: Det bør etableres tilfredsstillende tilluft til toalettrom, f.eks. luftespalte ved dør e.l. Mekanisk avtrekk bør etableres på toalettrom. Det bør etableres mekanisk avtrekk og tilfredsstillende tilluftsventilering, for eksempel ved å montere ventil eller spalte ved dør.  <br />Konsekvensen av manglende ventilasjon er risiko for dårlig luftkvalitet, luktproblemer og mulig fuktskader over tid.  <br />Begrenset takhøyde og eldre utførelse kan også medføre redusert komfort og funksjonalitet.<br /><br />Vannledninger<br />Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige vannledninger. Det er påvist at vannrør som er utsatt for kulde har mangelfull isolering. Vurdering er basert på alder. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i at mer enn halvparten av forventet brukstid for skjulte røranlegg er passert. Det er nå ingen symptomer på funksjonssvekkelse, men vær oppmerksom på at dette er en risikokonstruksjon. Boligen har hovedsakelig kobberrør. Rørene fremstår som eldre, og selv om nøyaktig alder ikke er kjent, vurderes de å være over 25 år gamle. Det betyr at mye av normal levetid er brukt opp, og det kan oppstå slitasje og lekkasjer etter hvert. TG 2 settes som følge av alder. <br /><br />Vannledninger er utført i kobber. Rørføringen er dels skjult i veggkonstruksjoner, og inspeksjonsmulighetene har derfor vært begrenset ved befaring. Det ble ikke registrert synlige tegn til lekkasjer eller fuktskader i tilgjengelige deler av anlegget.<br />Konsekvens/tiltak: Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må røranlegget skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om. Ved renovering, påse at røranlegget dokumenteres av fagperson. Vannrør må isoleres i kalde rom. I forbindelse med oppgradering av våtrom vil det være naturlig med utskiftning av rør. Vannrør bør isoleres i kalde rom for å redusere risikoen for frostskader og lekkasjer.<br /><br />På grunn av rørenes alder og begrenset inspeksjonsmulighet anbefales det å vurdere utskiftning av eldre vannledninger, samt jevnlig kontroll for å oppdage eventuelle lekkasjer tidlig.<br /><br />Konsekvensen av manglende tiltak kan være plutselige vannlekkasjer og følgeskader på bygningskonstruksjoner.<br /><br />Avløpsrør<br />Det er ikke påvist tilfredsstillende lufting av avløpsanlegget. Det er ikke påvist tilfredsstillende stakemulighet på avløpsanlegg. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige avløpsledninger. Vurdering er basert på alder. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i at mer enn halvparten av forventet brukstid for skjulte røranlegg er passert. Det er nå ingen symptomer på funksjonssvekkelse, men vær oppmerksom på at dette er en risikokonstruksjon. Boligen har innvendige avløpsledninger av keramikk, soilrør og noe plast av eldre årgang. Avløpsanlegget er i hovedsak skjult i konstruksjoner, etasjeskiller og krypkjeller, noe som gir begrensede muligheter for visuell kontroll av rørføringer, skjøter og tilkoblinger.<br />Det er ikke påvist tilfredsstillende lufting av avløpsanlegget ( liten dimensjon), og det er heller ikke påvist tilfredsstillende stakemuligheter. Disse forholdene kan vanskeliggjøre vedlikehold og feilsøking ved eventuelle fremtidige driftsproblemer.<br />Mer enn halvparten av forventet brukstid for innvendige avløpsledninger vurderes å være passert. Vurderingen er basert på rørmateriale, alder og manglende dokumentasjon på utskifting eller oppgradering.<br />Ved befaring er det ikke observert lekkasjemerker, fukt eller andre synlige avvik i tilgjengelige områder. Etter enkel funksjonstest med trekking av WC og bruk av servant vurderes avløpsanlegget å fungere tilfredsstillende på befaringstidspunktet.<br />Skjulte avløpsanlegg av eldre årgang anses som en risikokonstruksjon. Selv om anlegget fungerer tilfredsstillende i dag, kan det oppstå plutselige feil eller funksjonssvekkelser uten forutgående varselsymptomer. For nærmere vurdering av ledningenes faktiske tilstand og restlevetid kreves spesialutstyr og særskilt fagkompetanse, eksempelvis rørinspeksjon.<br />Konsekvens/tiltak: Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg. Tidspunkt for utskiftning av avløpsrør nærmer seg. Det anbefales å gjennomføre nærmere undersøkelser, for eksempel rørinspeksjon, for å vurdere ledningenes faktiske tilstand og restlevetid.<br /><br />Manglende tilfredsstillende lufting og stakemuligheter bør utbedres for å sikre forsvarlig drift, vedlikehold og feilsøking.<br /><br />Konsekvensen av å ikke utbedre forholdene er økt risiko for plutselige lekkasjer, funksjonssvikt og vanskeliggjort vedlikehold, noe som kan medføre fukt- og råteskader i tilstøtende konstruksjoner.<br /><br />TG 2 er satt med bakgrunn i at mer enn halvparten av forventet brukstid for innvendige, skjulte avløpsledninger er passert, samt begrenset lufting og manglende stakemulighet. Det er per befaringstidspunktet ikke registrert symptomer på funksjonssvikt.<br /><br />Ventilasjon<br />Det er påvist mangelfull ventilasjon på ett eller flere rom i boligen. TG 2 settes på bakgrunn av at ventilasjonsløsningen er av eldre type med naturlig ventilasjon i flere rom og manglende mekanisk avtrekk på bad og toalettrom. Løsningen fungerer etter sin hensikt, men har begrenset kontroll på luftmengder og fukttransport sammenlignet med moderne løsninger.<br />Konsekvens/tiltak: Ventilasjonsløsningen må utbedres. Det bør vurderes å oppgradere ventilasjonsløsningen, spesielt med tanke på å etablere mekanisk avtrekk på bad og toalettrom, for å sikre bedre kontroll på luftutskiftning og fukttransport.<br /><br />Konsekvensen av dagens løsning er økt risiko for dårlig inneklima, fuktskader og muggvekst, samt redusert komfort og verdi på boligen.<br /><br />Varmtvannstank<br />Det er påvist at varmtvannstank er over 20 år. Vurdering er basert på alder. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i at mer enn halvparten av forventet brukstid for VVB er passert. Det er nå ingen symptomer på funksjonssvekkelse, men plutselige forhold kan oppstå.<br />Konsekvens/tiltak: Det er ikke behov for utbedringstiltak siden tanken fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre tanker. Varmtvannsbereder bør vurderes for utskifting grunnet høy alder, da risikoen for plutselige lekkasjer eller funksjonssvikt øker betydelig etter passert forventet levetid.  <br />Dette kan medføre vannskader og driftsavbrudd dersom tiltak ikke iverksettes.<br /><br />Fuktsikring og drenering<br />Det mangler, eller på grunn av alder er det sannsynlig at det mangler, utvendig fuktsikring av grunnmuren ved kjeller/underetasje. Mer enn halvparten av forventet  levetid på drenering er overskredet. Det er ut ifra observasjoner påvist indikasjoner på at drenering/tettesjikt har begrenset effekt. I krypkjelleren ble det stedvis påvist innsig av fukt. Fra utsiden er det ingen synlig form for fuktsikring, og grunnmur/ringmur er montert direkte på fjell, hvor vann kan følge naturlige slepper i fjellet og trenge inn i krypkjelleren. Dette ble i noen grad påvist. Fuktinnholdet i treverket i krypkjelleren tilsier også at det er fuktpåkjenning fra grunnen.<br />Konsekvens/tiltak: Det må foretas nærmere undersøkelser, det kan ikke utelukkes behov for tiltak. Det bør gjennomføres ytterligere undersøkelser og tiltak for å forbedre drenering og fuktsikring rundt grunnmur og krypkjeller, for å redusere risikoen for økt fuktinnsig og påfølgende skader på treverk og konstruksjon. <br /><br />Manglende eller utilstrekkelig fuktsikring kan føre til råte, soppdannelse og forringelse av byggets bæreevne, samt dårligere inneklima.<br /><br />Grunnmur og fundamenter<br />Grunnmuren har sprekkdannelser. Det ble stedvis påvist noen mindre sprekker og riss i grunnmur/ringmur.<br />Konsekvens/tiltak: Lokal utbedring må utføres. Sprekker og riss i grunnmur/ringmur bør utbedres for å hindre vanninntrenging og videre forringelse av konstruksjonen. <br />Dersom dette ikke utbedres, kan det føre til økt risiko for fuktskader og redusert stabilitet i muren.<br /><br />Terrengforhold<br />Det er påvist dårlig fall eller flatt terreng inn mot grunnmur og dermed muligheter for større vannansamlinger. Det er påvist dårlig fall eller flatt terreng inn mot grunnmuren, noe som gir mulighet for vannansamlinger.<br />Konsekvens/tiltak: Det bør foretas terrengjusteringer. Det bør utføres terrengjusteringer for å etablere tilstrekkelig fall bort fra grunnmuren, slik at overflatevann ledes vekk fra bygningen.<br /><br />Konsekvensen av manglende tiltak er økt risiko for fuktskader på grunnmur og drenering, noe som kan føre til skader på bygningskonstruksjonen og dårligere innemiljø.<br /><br />Utvendige vann- og avløpsledninger<br />Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på utvendige avløpsledninger. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på utvendige vannledninger. Det er ikke dokumentert nøyaktig utførelse eller trase for den utvendige avløpsledningen. <br /><br />Det er ikke registrert funksjonelle avvik ved befaring   vann og avløp fungerer som forventet, og det er ingen tegn til tilbakeslag, fukt eller luktproblemer. Det er heller ikke observert setningsskader eller andre forhold i terreng eller grunnmur som indikerer lekkasje eller svikt.<br /><br />Basert på alder og manglende dokumentasjon vurderes likevel komponenten å ha begrenset restlevetid, og det foreligger økt risiko for fremtidig svikt, selv om ingen synlige tegn til skader er til stede i dag.<br />Konsekvens/tiltak: Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg. Det bør fremskaffes dokumentasjon på utførelse og trase for utvendige vann- og avløpsledninger.<br /><br />På grunn av høy alder og manglende dokumentasjon anbefales det å overvåke anlegget nøye og vurdere tilstandskontroll, for eksempel ved rørinspeksjon, for å avdekke eventuelle skjulte skader eller svakheter.<br /><br />Konsekvensen av manglende dokumentasjon og høy alder er økt risiko for plutselige brudd, lekkasjer eller driftsavbrudd, noe som kan medføre store kostnader ved utbedring og potensiell skade på bygning og grunn.<br /><br />TG3<br />Etasjeskille/gulv mot grunn<br />Det er målt høydeforskjell på mellom 15-30 mm gjennom hele rommet. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik. Det er registrert skader etter aktivitet av skadedyr. Det er registrert synlige symptomer på aktivitet av treskadeinsekter i krypkjeller, herunder tremel og spor i treverk. Det er ikke mulig å fastslå om det foreligger pågående aktivitet eller om forholdene er av eldre dato uten nærmere undersøkelser. Omfang, utbredelse og eventuell konsekvens for bærekonstruksjoner kan ikke vurderes på bakgrunn av tilgjengelig inspeksjon.<br /><br />På grunn av begrenset adkomst kan det ikke utelukkes at det forekommer ytterligere skader eller avvik i krypkjelleren som ikke er avdekket ved befaring.<br />Vurderingen er derfor basert på synlige forhold fra tilgjengelige områder.<br />Det tas forbehold om skjulte skader, herunder ytterligere angrep av treskadeinsekter, fuktforhold eller konstruktive svekkelser som ikke lar seg påvise uten mer omfattende undersøkelser.<br />På oversiden av etasjeskille ble det ved kjøleskap på kjøkken påvist fukt i underliggende konstruksjoner. Ved ytterdør ble det også målt noe forhøyede verdier. <br /><br />TG3 er gitt på bakgrunn av samlet risikobilde.<br />Konsekvens/tiltak: Det er  viktig å ta tak i skadedyrproblemer så tidlig som mulig for å unngå  etablering/utvikling av skadedyrene,  og sikre et sunt og behagelig bomiljø. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må høydeforskjeller rettes opp. Det vil imidlertid sjelden være økonomisk rasjonelt som et enkeltstående tiltak i en bolig som dette. Dersom boligen en gang skal renoveres, kan man vurdere slike tiltak. Det bør gjennomføres ytterligere undersøkelser for å avdekke omfang og eventuell pågående aktivitet av treskadeinsekter, samt vurdere tilstanden til bærekonstruksjonene.<br /><br />Manglende tiltak kan medføre økt risiko for ytterligere skadeutvikling, svekkelse av konstruksjonen og kostbare utbedringer på sikt.<br /><br />Det anbefales også å undersøke fuktforhold og eventuelle skjulte skader i krypkjelleren, da begrenset adkomst kan ha medført at ikke alle avvik er avdekket.<br /><br />Pipe og ildsted<br />Det er påvist brennbart materiale nærmere enn 300 mm fra sotluke/feieluke. Det er påvist sprekker og/eller riss i pipe. Ildfast plate mangler på gulvet under sotluke/feieluke på pipe. Pipevanger er ikke synlige. Teglsteinspipen er ikke tilgjengelig for inspeksjon fra alle fire sider, da deler av pipen i tilbygget del er tildekket av bygningskonstruksjoner fordi den står på yttervegg.<br /><br />Dette er i strid med anbefalingene og veiledning fra Direktoratet for byggkvalitet (DiBK), som forutsetter at skorstein skal kunne inspiseres og vedlikeholdes på en sikker måte.<br /><br />Ildfast plate mangler på gulvet under sotluke/feieluke på pipe.<br />På kaldt loft i hoveddelen ble det påvist sprekkdannelser i puss/pipe. Over tak fremstår pipene som værslitte.<br />Konsekvens/tiltak: Det må foretas tiltak for å lukke avviket. Det bør etableres tilgang til inspeksjon av pipen fra alle sider, slik at eventuelle skader eller feil kan oppdages og utbedres, for å redusere risiko for brann- eller røykgassfare. Alternativt kan pipene rehabiliteres med nytt innvendig rør som endrer krav til synlighet fra 4 sider til 2 sider. <br /><br />Ildfast plate må monteres under sotluke/feieluke for å hindre antennelse av brennbart materiale.<br /><br />Sprekker i puss/pipe bør utbedres for å forhindre ytterligere forringelse og redusere risiko for brannspredning.<br /><br />Værslitte piper over tak bør kontrolleres og eventuelt utbedres for å sikre tilstrekkelig funksjon og levetid.<br /><br />Krypkjeller<br />Det er ikke adkomst til krypkjelleren og den er ikke undersøkt innvendig. Krypkjeller regnes for å være en risikokonstruksjon som er utsatt for fukt- og råteskader i bunnsvill, trebjelkelaget og andre tilstøtende konstruksjoner, på grunn av fuktighet fra grunnen og kondensering ved temperaturforskjeller. Selv om det ikke er avdekket tegn på skader, betyr ikke dette nødvendigvis at det ikke foreligger skader i eller i forbindelse med krypkjelleren. Det er registrert skader etter aktivitet av skadedyr. Det er stedvis påvist fuktnivå som tilsier at konstruksjonen kan ha fuktskader. På grunn av begrenset adkomst kan det ikke utelukkes at det forekommer ytterligere skader eller avvik i krypkjelleren som ikke er avdekket ved befaring.<br />Vurderingen er derfor basert på synlige forhold fra tilgjengelige områder.<br />Det tas forbehold om skjulte skader, herunder ytterligere angrep av treskadeinsekter, fuktforhold eller konstruktive svekkelser som ikke lar seg påvise uten mer omfattende undersøkelser.<br />Konsekvens/tiltak: Gjennomføre ytterligere undersøkelser og foreta utbedring av skade. Vær oppmerksom på denne risikoen, overvåk tilstanden og undersøk dette nærmere, helst med hjelp av en fagkyndig. Det bør etableres tilkomst til krypkjelleren slik at en grundigere inspeksjon kan gjennomføres. <br /><br />Videre bør det vurderes tiltak for å bedre ventilasjonen og fuktsikringen i krypkjelleren, samt undersøkes nærmere for eventuelle skjulte skader og angrep av treskadeinsekter.<br /><br />Konsekvensen av manglende tiltak er økt risiko for omfattende råte-, fukt- og skadedyrskader, som kan medføre betydelige kostnader for utbedring og svekke bygningens bæreevne.<br /><br />1. Etasje - Bad/ dusj - Overflater vegger og himling<br />Det er påvist tegn til fuktskader i overflater. Det er tegn på fuktskader nederst på våtromsplater. Det er vindu/dør med ikke fuktbestandige materialer i våtsonen (ved vask, dusj, badekar, osv.), løsningen eller byggematerialet er uegnet. Våtromsplater er ikke montert fagmessig. Skråtaket i forbindelse med dusjen er plassert innenfor 1 meter fra denne, og regnes derfor som en del av våtsonen. Det er ikke benyttet fuktbestandige materialer i taket.<br /><br />Rommet er av en slik størrelse at hele rommet utsettes for fuktbelastning ved bruk av dusj. Løsningen med dør og overgang ved terskel, samt overganger mellom sokkel og baderomsplater, er ikke utført i henhold til fagmessige krav.<br /><br />Fuktsøk indikerer fukt bak enkelte plateskjøter.<br />Konsekvens/tiltak: Badet/våtsonen står foran en full oppgradering. Dersom det ikke gjøres tiltak, kan dette medføre oppfukting, oppsvelling og forringelse av materialer over tid og fuktskader på tilstøtende konstruksjoner. Det bør benyttes fuktbestandige materialer i både vegger og himling, spesielt i områder som regnes som våtsone.<br /><br />Overganger mellom sokkel, baderomsplater og dør/terskel må utbedres i henhold til gjeldende krav for å hindre fuktinntrengning.<br /><br />Fuktskader og feilmonterte plater bør utbedres for å redusere risikoen for videre skadeutvikling, sopp- og råteangrep, samt forringelse av konstruksjonen. <br /><br />Manglende tiltak kan føre til omfattende fuktskader og økte utbedringskostnader.<br /><br />1. Etasje - Bad/ dusj - Sluk, membran og tettesjikt<br />Det er ikke membran/tettesjikt i våtsonen. Det er rundt sluk påvist en ikke-fagmessig utførelse av membran/tettesjikt/klemring. Membran i kombinasjon med gammelt sluk uten klemring. Membran er smurt ned på sluk. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på slukløsningen. Badet fremstår som av eldre årgang. Det er etablert soilsluk i gulvkonstruksjonen. Ved befaring er det ikke påvist synlig membran klemt ned i sluk, og det er heller ikke observert membran eller tettesjikt i overgang mellom gulv og vegg.<br />Slukløsningen vurderes å være av eldre type og tilfredsstiller ikke dagens krav til utførelse og tetthet. Manglende dokumentert eller synlig klemt membran medfører økt risiko for fuktgjennomtrengning til bakenforliggende konstruksjoner.<br /><br />Det er ikke mulig å vurdere slukets tilstand, tilkobling eller tetthet mot gulvkonstruksjonen uten destruktive inngrep.<br /><br />På grunn av alder, konstruksjonstype og manglende synlig membran vurderes gulvkonstruksjonen å ha begrenset restlevetid.<br /><br />Vurderingen er basert på visuell kontroll og tilgjengelige observasjoner ved befaringstidspunktet. Det er ikke foretatt destruktive undersøkelser. Det tas derfor forbehold om skjulte fuktskader i gulvkonstruksjon og tilstøtende bygningsdeler.<br />Konsekvens/tiltak: Eldre sluk av støpejern er ofte utsatt for rust som kan medføre lekkasjer.  Eventuelle lekkasjer kan medføre fuktskader på tilliggende konstruksjoner. Det må etableres tilfredsstillende membran/tettesjikt i våtrommets våtsone. Alle forhold med tettesjikt, våtsone, sluk m.m. må dokumenteres. Manglende membran/tettesjikt medfører risiko for lekkasjer og fukt i konstruksjonen. Det bør etableres nytt sluk med tilhørende godkjent membran/tettesjikt for å oppnå tilfredsstillende tetthet og redusere risikoen for fukt- og vannskader i gulvkonstruksjonen og tilstøtende bygningsdeler.<br /><br />Manglende eller feil utført tettesjikt gir økt fare for lekkasjer og skjulte fuktskader, noe som kan medføre omfattende reparasjonsbehov og redusert levetid for konstruksjonen.<br />Konstruksjonen må påregnes renovert. Badet står for full renovering for å tåle dagens krav og fuktbelastning. <br />Badet vurderes samlet sett å ha overskredet teknisk levetid og anses ikke egnet for videre bruk uten full rehabilitering.<br /><br />1. Etasje - Bad/ dusj - Tilliggende konstruksjoner våtrom<br />Hulltaking er foretatt og det er påvist avvik i konstruksjonen. Det er i hulltakingen påvist fukt/råteskader. Det er foretatt lokal hulltaking i tilstøtende konstruksjoner til badet for kontroll av fuktforhold og tilstand i bakenforliggende treverk. Fuktkvotemåling i treverket viste ca. 8,1 vektprosent, noe som tilsvarer tørre forhold ved befaringstidspunktet.<br />Til tross for lav målt fuktkvote er det påvist råte og fuktskader i treverket som er avdekket ved hulltaking. Det uttatte treverket fremstår synlig skadet, noe som indikerer tidligere fuktpåvirkning. Skadeomfang, årsak og eventuelle konsekvenser for øvrige konstruksjonsdeler kan ikke fastslås på bakgrunn av den begrensede åpningen.<br />Hulltakingen er liten og lokalt avgrenset. Det kan derfor ikke utelukkes at det foreligger ytterligere skader eller svekkelser i tilstøtende konstruksjoner som ikke er avdekket ved befaring.<br />Konsekvens/tiltak: Badet/våtsonen står foran utbedring. Gjennomføre ytterligere undersøkelser og foreta utbedring av skade. Det anbefales nærmere undersøkelser av tilstøtende konstruksjoner til badet for å avklare omfang, utbredelse og årsak til påvist råte- og fuktskade i treverk. Undersøkelsene bør utføres av fagkyndig og kan innebære ytterligere åpninger i konstruksjonen.<br />Det anbefales utbedring eller utskifting av skadet treverk. Eventuelle fuktkilder bør identifiseres og utbedres før lukking av konstruksjonen for å hindre videre skadeutvikling.<br /><br />Dersom nødvendige undersøkelser og utbedringer ikke gjennomføres, foreligger det risiko for at eksisterende råte- og fuktskader utvikler seg videre i bakenforliggende konstruksjoner. Dette kan medføre svekkelse av bæreevne, økte reparasjonskostnader og behov for mer omfattende inngrep på et senere tidspunkt.<br />Skjulte fuktskader som ikke avdekkes kan over tid føre til sekundærskader, herunder luktproblemer, soppvekst og redusert teknisk tilstand på tilstøtende bygningsdeler.<br /><br />Forstøtningsmurer<br />Det er påvist mindre sprekker og/eller skjevheter i muren. Det er påvist større sprekker og/eller skjevheter i muren. Forstøtningsmur er utført i tegl og fremstår som av eldre årgang. Muren viser tydelige tegn til alder og værpåvirkning. Det er registrert frostspreng, avskalling av tegl, slitte fuger samt mose- og begroing på overflater. Enkelte steder fremstår tegl og fuger som nedbrutt.<br /><br />Det er ikke observert noe utglidning og murens tilstand indikerer redusert styrke og begrenset restlevetid. Snødekke og terrengforhold begrenser full vurdering av murens fundament og bakfylling.<br />Forstøtningsmurer i tegl er generelt lite egnet for varig jordtrykk sammenlignet med mer moderne løsninger, og konstruksjonen vurderes som sårbar for videre nedbrytning over tid.<br />Konsekvens/tiltak: Forstøtningsmuren må rives og ny mur bygges. Støttemur bør rives og erstattes med egnede betongblokker eller betong. <br /><br />Konsekvensen av manglende tiltak er økt risiko for ytterligere nedbrytning, redusert bæreevne og mulig utglidning, noe som kan medføre fare for personer og skade på omkringliggende konstruksjoner.<br /><br />TGIU<br />Oljetank<br />Det er ikke opplyst om, og det er ikke observert synlige tegn til, nedgravd oljetank på eiendommen. Det er montert en kombinert ved- og parafinovn i stue, men det er ingen tegn til fast tilkobling til en oljetank. For å avklare om det finnes en eventuell nedgravd oljetank, anbefales nærmere undersøkelser. <br /><br />Helse, miljø og sikkerhet<br />Dette er en generell beskrivelse om helse, miljø og sikkerhet ved boligen basert på spørsmålene i listen nedenfor. <br /><br />Vurdering av helse, miljø og sikkerhet er utført i henhold til NS 3600 og er basert på visuell befaring av tilgjengelige og synlige forhold på befaringsdagen. Vurderingen omfatter forhold som kan medføre risiko for personskade, helsepåvirkning eller miljøbelastning ved normal bruk av boligen.<br />Kontrollen er ikke å anse som en fullstendig HMS- eller forskriftskontroll, og omfatter ikke målinger, destruktive inngrep eller vurdering av skjulte installasjoner og konstruksjoner.<br /><br />Forhold som vurderes å kunne innebære økt risiko, er kommentert i rapporten. Øvrige forhold kan forekomme uten at disse er avdekket eller omtalt. <br />Åpninger i rekkverk er større enn dagens forskriftskrav til rekkverk i innvendige trapper. <br />Det er avvik i rømningsveier. <br />Det er behov for at en kvalifisert elektrofaglig person kontrollerer det elektriske anlegget. <br />Det er ikke foretatt radonmålinger, og bygget er heller ikke utført med radonsperre. <br />Det er mangler/skader på brannslukningsutstyr ihht byggteknisk forskrift på søknadstidspunktet. Dersom søknadstidspunktet er før 15.november 1984 må uansett reglene som da ble innført følges. <br />Det mangler håndløper på vegg i det innvendige trappeløpet. <br />Rekkverkshøyder er under dagens forskriftskrav til rekkverk i innvendige trapper. <br />Soverom i loftsetasje har rømningsvei via innvendig trapp som er bratt og smal, ned til gang med ytterdør. Trappeløsningen vurderes å ha begrenset bruksegnethet som rømningsvei ved en brannsituasjon, særlig ved røykutvikling eller redusert sikt.<br />Loftsetasjen har vindu, men det er ikke etablert brannstige eller annen tilrettelagt løsning for rømning via vindu. Rømningsmulighetene fra loftsetasjen vurderes derfor som begrensede.<br />Selv om trappen leder til rom med ytterdør, vurderes rømning via trappeløpet som lite egnet ved brann på grunn av bratthet, bredde og eksponering for røyk.<br /><br />Brannslukker skulle sist hatt service i 2008 og er således over 10 år.<br />Konsekvens/tiltak: <br />Det bør gjennomføres radonmålinger. <br />Håndløper på innvendig trapp bør monteres, men det var ikke krav på byggetidspunktet. <br />Innhent en kvalifisert elektrofaglig person for å kontrollere det elektriske anlegget. <br />Innhent nytt brannslukningsutstyr. <br />For å avklare omfanget av avvik ved rømningsveier bør det innhentes en brannteknisk vurdering. <br />Det bør etableres tilfredsstillende rømningsveier fra loftsetasjen, for eksempel ved å montere brannstige eller annen godkjent løsning for rømning via vindu, for å redusere risikoen for at personer blir innestengt ved brann.<br /><br />Trappeløsningen bør vurderes og eventuelt utbedres for å bedre bruksegnetheten som rømningsvei, slik at evakuering kan skje på en tryggere måte ved brann eller røykutvikling.<br /><br />Brannslukningsutstyr må kontrolleres og eventuelt byttes ut eller vedlikeholdes i henhold til gjeldende forskrifter, for å sikre at det fungerer ved behov og for å redusere risikoen for spredning av brann."
      },
      {
        "heading": "Oppvarming",
        "textUnsafe": "Elektrisk og vedfyr"
      },
      {
        "heading": "Bebyggelse",
        "textUnsafe": "Bolig over 2 plan pluss krypkjeller.<br />Frittstående anneks og frittstående drivhus."
      },
      {
        "heading": "Utleie",
        "textUnsafe": "Normal tilgang til utleie."
      },
      {
        "heading": "Beliggenhet",
        "textUnsafe": "Eiendommen ligger i veletablert boligområde i Trosvik med fin utsikt mot sjøen. Gode solforhold og usjenert beliggenhet.<br />Fine turområder i Dammane i umiddelbar nærhet. <br />Gangavstand til skole, idrettsanlegg, bussholdeplass og sentrum med alle sentrumsfunksjoner. <br />Kort avstand til småbåthavn og badeplass."
      },
      {
        "heading": "Lovanvendelse",
        "textUnsafe": "Tilbehørsliste som er utarbeidet av meglerbransjen i fellesskap er inntatt i salgsoppgaven, og gjelder dersom ikke annet er særskilt avtalt.<br /><br />Generelle bestemmelser<br />Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. <br /><br />Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.<br /><br />En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.<br /><br />Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. <br /><br />På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges &#34;som den er&#34;. Selger kan ikke ta  som den er  forbehold ovenfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.<br /><br />Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. <br /><br />Forbrukerkjøp - definisjon<br />Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.<br /><br />Forbruker   avtalevilkår<br />Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at uriktige opplysninger ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.<br /><br />Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.<br /><br />Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).<br /><br />Ikke-forbruker (næringsdrivende)   definisjon <br />Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. <br /><br />Ikke-forbruker   avtalevilkår<br />Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen. Eiendommen selges  som den er , og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. <br /><br />Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. <br /><br />Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere."
      },
      {
        "heading": "Adkomst",
        "textUnsafe": "Fra Porsgrunn følger man E18 mot Kristiansand for så å ta av på avkjørsel 51 mot Heistad og Brevik, I første rundkjøring etter E18 ta til venstre inn på Friervegen for så å kjør rett fram i neste rundkjøring inn på Heistaddalen. Følg Heistaddalen til du kommer til en rundkjøring og her tar du til Høyre mot Brevik inn på Breviksvegen. Følg Breviksvegen et lite stykke før du tar til høyre inn på Hillsveg følg Hilssveg et stykke før du tar til venstre inn på Kanalbakken. Du vil få boligen på høyre side av veien.<br /><br />Se også vedlagt kart!"
      },
      {
        "heading": "Budgivning",
        "textUnsafe": "Bud kan legges inn på nettannonsen via &#34;gi bud&#34;- lenken. Ved elektronisk budgivning kan bud legges inn trygt og enkelt med Bank-ID. Megler kan også kontaktes for tilsendelse av budskjema. Budskjema finnes også i salgsoppgaven.<br /><br />All budgivning må foregå skriftlig. Kontakt megler dersom det er behov for bistand for å gi bud."
      },
      {
        "heading": "Tomt",
        "textUnsafe": "Flott utsiktstomt opparbeidet med gressplen, frukttrær og diverse beplantning.<br />Frittstående drivhus ytterst på tomten.<br /><br />Tomten er i dag registrert som festetomt eiet av Trosvik Verksted AS. Dette firmaet ble avviklet for ca. 40 år siden og det har ikke blitt betalt noen festeavgift siden dette.<br />Vi er i en pågående og snart sluttført prosess om å få overført hjemmelen til tomten slik at dette blir en eiet tomt. Kartverket har foreløpig godkjent henvendelsen, men det går ca. 14 dager før det er endelig avklart.<br />Hvis det allikevel ikke skulle la seg gjennomføre vil kjøper kunne trekke seg fra avtalen, eventuelt inngå av avtale om prisavslag.<br /><br />Takutstikk på boden går litt over på naboeiendom (også eid av Trosvik Verksted og har blitt brukt som egen tomt i alle år)."
      },
      {
        "heading": "Parkering",
        "textUnsafe": "Parkering på nabotomt (Denne tomten er eid av Trosvik Verksted AS som gikk konkurs på 80 tallet.)"
      },
      {
        "heading": "Diverse",
        "textUnsafe": "Det gjøres oppmerksom på at vedlagte plantegninger ikke stemmer hva gjelder faktisk innredning og møblering etc. Den er ikke målbar, avvik og feil kan forekomme.<br /><br />Boligen blir ikke ytterligere vasket til overtakelse."
      },
      {
        "heading": "Omkostninger",
        "textUnsafe": "Mange kjøpere har anledning til å tegne boligkjøperforsikring. Vedlagt i salgsoppgaven følger informasjon om Boligkjøperforsikring fra HELP Forsikring AS. Boligkjøperforsikring er en rettshjelpsforsikring som gir trygghet og profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler ved boligen de neste fem årene. Les mer om Boligkjøperforsikring i vedlagte materiell eller på help.no. Det gjøres oppmerksom på at meglerforetaket mottar kr 4 600,- / 5 200,- / 6 900,- i kostnadsgodtgjørelse for Boligkjøperforsikring (avhengig av boligtype)."
      },
      {
        "heading": "Ansvarlig megler",
        "textUnsafe": "Stig Engebretsen"
      }
    ],
    "lettingUnit": false,
    "regulations": "Eiendommen omfattes av kommuneplanens arealdel.\nGodkjent utnyttet til boligformål.",
    "externalAdId": "610.262267",
    "propertyInfo": [
      {
        "title": "Om boligen",
        "isHtml": true,
        "content": "Liten lettstelt bolig på stor solrik utsiktstomt.<br /><br />Eiendommen inneholder bla.:<br />1. etg.<br />Entrè, toalett, bad, stue, spisestue, kjøkken og soverom.<br /><br />2. etg.<br />Stue, soverom og lagringskott.<br /><br />Kjeller<br />Uinnredet krypkjeller<br /><br />Anneks<br />Anneks med flere boder.<br /><br />Frittstående drivhus<br /><br />Eiendommen ligger i veletablert boligområde i Trosvik med fin utsikt mot sjøen. Gode solforhold og usjenert beliggenhet.<br />Fine turområder i Dammane i umiddelbar nærhet. <br />Gangavstand til skole, idrettsanlegg, bussholdeplass og sentrum med alle sentrumsfunksjoner. <br />Kort avstand til småbåthavn og badeplass."
      }
    ],
    "propertyType": "Enebolig",
    "advertiserRef": "610260003",
    "electronicBid": {
      "bidUrl": "https://bud.vitecnext.no/?Installationid=MSDNB&Estateid=994e7e46-a886-4d62-85b3-b4ddda8a5b29&utm_source=finn-web&utm_medium=referral&utm_campaign=finn&utm_sdtdc=dream&utm_content=gi-bud",
      "infoUrl": "https://hjelpesenter.finn.no/hc/no/articles/203012092"
    },
    "localAreaName": "Brevik",
    "moreInfoLinks": [
      {
        "uri": "https://dnbeiendom.no/Autoprospekt/610260003?utm_source=finn.no&utm_medium=classifieds_paid&utm_campaign=finn&utm_content=link_meld_interesse",
        "title": "Meld interesse"
      },
      {
        "uri": "https://dnbeiendom.no/610260003?utm_source=finn.no&utm_medium=classifieds_paid&utm_campaign=finn&utm_content=link_se_salgsoppgave#salgsoppgave",
        "title": "Se komplett salgsoppgave"
      },
      {
        "uri": "https://bud.vitecnext.no/MSDNB/994e7e46-a886-4d62-85b3-b4ddda8a5b29?utm_source=finn-web&utm_medium=referral&utm_campaign=finn&utm_sdtdc=dream&utm_content=gi-bud",
        "title": "Gi bud"
      },
      {
        "uri": "https://dnbeiendom.no/bolig/610260003?https://dnbeiendom.no/bolig/610260003?visning=&utm_source=finn.no&utm_medium=classifieds_paid&utm_campaign=finn&utm_content=cta_visingspamelding",
        "title": "Visningspåmelding"
      }
    ],
    "ownershipType": "Selveier",
    "summaryUnsafe": "Liten lettstelt bolig på stor solrik utsiktstomt.<br /><br />Eiendommen inneholder bla.:<br />1. etg.<br />Entrè, toalett, bad, stue, spisestue, kjøkken og soverom.<br /><br />2. etg.<br />Stue, soverom og lagringskott.<br /><br />Kjeller<br />Uinnredet krypkjeller<br /><br />Anneks<br />Anneks med flere boder.<br /><br />Frittstående drivhus<br /><br />Eiendommen ligger i veletablert boligområde i Trosvik med fin utsikt mot sjøen. Gode solforhold og usjenert beliggenhet.<br />Fine turområder i Dammane i umiddelbar nærhet. <br />Gangavstand til skole, idrettsanlegg, bussholdeplass og sentrum med alle sentrumsfunksjoner. <br />Kort avstand til småbåthavn og badeplass.",
    "prospectusView": "https://dnbeiendom.no/610260003?utm_source=finn-web&utm_medium=referral&utm_campaign=finn&utm_sdtdc=dream&utm_content=se-salgsoppgave#salgsoppgave",
    "adViewTypeLabel": "Bolig til salgs",
    "constructionYear": 1895,
    "thirdPartyAdvertiser": false,
    "changeOfOwnershipInsurance": false
  },
  "meta": {
    "adId": 477144955,
    "mode": "PLAY",
    "edited": "2026-09-24T16:58+02:00",
    "ownerId": -3,
    "version": "1.1",
    "disposed": {
      "label": "Solgt",
      "value": false,
      "occurred": "2026-09-24T16:58:00+02:00"
    },
    "occurred": "2026-09-24T16:59:10.308827354+02:00",
    "ownerUrn": "sdrn:finn:organisation:-3",
    "schemaName": "realestate-home",
    "schemaVersion": "0.19.9"
  }
}