Romslig enebolig med 2 soverom og utviklingspotensial i attraktivt boligområde. Oppussingsobjekt med gode muligheter.

{
  "ad": {
    "plot": {
      "area": 928,
      "owned": true,
      "leaseholdPoint": false
    },
    "size": {
      "usable": 195,
      "openArea": 26,
      "usableAreaE": 11,
      "usableAreaI": 184
    },
    "floor": 3,
    "price": {
      "total": 3093990,
      "currency": "NOK",
      "taxValue": 1136964,
      "estateTax": 6365,
      "suggestion": 3000000,
      "salesCostSum": 93990,
      "municipalFees": 23567,
      "estimatedValue": 3000000
    },
    "rooms": 4,
    "title": "Romslig enebolig med 2 soverom og utviklingspotensial i attraktivt boligområde. Oppussingsobjekt med gode muligheter.",
    "contact": [
      {
        "mobile": "926 62 972"
      }
    ],
    "bedrooms": 2,
    "disposed": false,
    "location": {
      "position": {
        "lat": 62.4736,
        "lng": 6.3703,
        "accuracy": 9,
        "mapImage": "https://maptiles.finncdn.no/staticmap?lat=62.4736&lng=6.3703&zoom=14&size=400x300&maptype=norwayVector&showPin=true"
      },
      "postalCode": "6019",
      "postalName": "Ålesund",
      "countryCode": "NO",
      "countryName": "Norge",
      "streetAddress": "Retirovegen 19"
    },
    "viewings": [
      {
        "to": "17:30",
        "date": "06.10.2026",
        "from": "16:30",
        "dateIso": "2026-10-06",
        "iCalendarTo": "20261006T153000Z",
        "iCalendarFrom": "20261006T143000Z"
      },
      {
        "note": "Vi i Notar ønsker å avholde så gode visninger som mulig. Derfor har vi påmeldingsvisninger. Da vet vi hvor mange som kommer, og kan sette av nok tid til alle. Trykk på linken  visningspåmelding  for å avtale tidspunkt. Visninger uten påmeldte innen kl. 16:00 dagen i forkant, vil ikke bli avholdt. Hvis det ikke er oppsatt visningstidspunkt eller oppsatt tidspunktet ikke skulle passe, kontakt megler for avtale om privatvisning. Velkommen til visning."
      }
    ],
    "anonymous": false,
    "cadastres": [
      {
        "landNumber": 32,
        "titleNumber": 164,
        "municipalityNumber": 1508
      }
    ],
    "documents": [],
    "adViewType": "realestate-home",
    "facilities": [
      "Aircondition",
      "Balkong/Terrasse",
      "Barnevennlig",
      "Garasje/P-plass",
      "Hage",
      "Offentlig vann/kloakk",
      "Sentralt",
      "Utsikt",
      "Turterreng"
    ],
    "floorplans": [],
    "energyLabel": {
      "class": "G"
    },
    "generalText": [
      {
        "heading": "Kort om eiendommen",
        "textUnsafe": "Notar ved Eiendomsmegler MNEF Terje Hoel presenterer en enebolig over tre plan beliggende i etablert og attraktivt boligområde på Blindheim-/Retiro-området. Boligen inneholder blant annet stue, kjøkken, 4 soverom, 2 bad, vaskerom og gode lagringsmuligheter. Eiendommen har en romslig tomt på ca. 928 m² med opparbeidede uteområder, biloppstillingsplasser og gode solforhold. Kort avstand til skole, barnehage, dagligvarehandel, kollektivtransport samt Moa og Ålesund sentrum. Boligen har behov for omfattende oppgradering og fremstår som et spennende prosjekt for den som ønsker å skape sitt eget hjem."
      },
      {
        "heading": "Beliggenhet",
        "textUnsafe": "Eiendommen ligger fint til i enden av en blindvei i Retirovegen i Olsvika, ca 12 km øst for Ålesund sentrum. Det er et etablert område med eneboliger fra forskjellige tidsepoker i nærområdet. Boligen ligger fint til i terrenget i enden av gata med god tilkomst og gode lys- og utsiktsforhold. Det er kort vei til barnehage, skoler, nærbutikk og turterreng."
      },
      {
        "heading": "Innhold",
        "textUnsafe": "Underetasje: Gang, stue/kjøkken, soverom. bad, vaskerom og 2 boder.<br /><br />Hovedetasje: Entré, gang, kjøkken, spisestue, stue, soverom og bad. Terrasse på ca. 22 kvm<br /><br />Loftsetasje: Gang og 2 rom brukt som soverom. Balkong på ca. 4 kvm. <br /><br />Utvendig bod på ca. 11 kvm med enkel standard. <br /><br />Det er vesentlige avvik mellom dagens planløsning og de byggemeldte tegningene. Av fire rom som benyttes som soverom, er kun ett dokumentert godkjent for varig opphold. Hobbyrom og tidligere vaskerom er slått sammen og innredet som stue/kjøkken, mens bad og vaskerom er etablert i et areal som ikke er benevnt på tegningene. Det foreligger heller ikke plantegninger for loftsetasjen. Det har derfor ikke vært mulig å kontrollere om dagens innredning og bruk er omsøkt eller godkjent. Rommene er benevnt i salgsoppgaven ut fra bruken på befaringsdagen. <br />Se punkt ferdigattest/ferdigattest for mer informasjon. <br /><br />Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra vedlagte tilstandsrapport, utført av Takst 24 AS v/ Espen Madsen."
      },
      {
        "heading": "Standard",
        "textUnsafe": "KJØKKEN <br />Kjøkken i underetasjen har innredning med lyse, slette fronter og laminat benkeplate. Det er overskap over benkeplaten og nedfelt 1½ oppvaskkum med avrenningsbrett. Innredningen har åpninger for komfyr og oppvaskmaskin, og det er frittstående kjøle/fryseskap. Kjøkkenet mangler ventilator over komfyr. <br /><br />Kjøkken i hovedetasjen har innredning med lyse, slette/profilerte fronter og laminat benkeplate. Det er overskap over benkeplaten, dobbel oppvaskkum med avrenningsbrett og åpning for komfyr. Kjøkkenet har frittstående kjøle/fryseskap og kjøkkenventilator med avtrekk ut. <br /><br />BAD<br />Bad i underetasjen har flislagt gulv med varmekabler, flislagte vegger og hvite himlingsplater. Rommet er innredet med hvit helstøpt servant, speil og lys over servanten, dusjkabinett og gulvmontert toalett. Badet mangler ventilasjon.<br /><br />Bad i hovedetasje har gulv med belegg, malte overflater på vegger samt fliser i nedre del/våtsone og himling med malte plater. Rommet er innredet med badekar med dusjarmatur, gulvmontert toalett, servant med underskap, speilskap og høyskap.<br /><br />VASKEROM<br />Vaskerom i underetasjen med malt/behandlet betongoverflate med sluk på gulv. Veggene består hovedsakelig av pussede og malte mur- og betongkonstruksjoner, og himlingen har platekledning. Rommet er utstyrt med utslagsvask, opplegg for vaskemaskin og synlige vann- og avløpsinstallasjoner.<br /><br />INNVENDIGE OVERFLATER<br />Gulv: Diverse laminat og gulvbelegg. Betonggulv på bad og vaskerom. Badet i underetasjen er flislagt.<br /><br />Vegger: Tapet og malt glassfiberstrie.<br /><br />Himling: En blanding av hvite himlingsplater og slette malte overflater.<br /><br />TEKNISKE INSTALLASJONER<br />- Vannledninger: Innvendig røropplegg av kobberrør med og uten plastkappe. Innvendig stoppekran på vaskerom i underetasjen.<br />- Avløpsrør: Boligen har avløpsrør av plast.<br />- Ventilasjon: Naturlig ventilasjon med lufting via vinduer og dører samt friskluftsventiler i yttervegger.<br />- Varmtvannstank: Varmtvannsbereder på 194 liter fra 1994, plassert på vaskerom. Tanken er tilkoblet via støpsel.<br />- Elektrisk anlegg: Hovedsikringsskap er plassert i loftsetasjen. Skapet er av eldre type og er i hovedsak utstyrt med skrusikringer. Det er montert strømmåler og hovedkomponenter i skapet, samt kursfortegnelse på innsiden av skapdøren. I underetasjen er det montert et nyere sekundært sikringsskap/undersentral med automatsikringer. Kursfortegnelsen viser fire kurser, blant annet for komfyr, varmtvannsbereder/ovn og lys.<br />- Branntekniske forhold: Boligen er utstyrt med brannslokkingsapparat og det er montert røykvarslere.<br />- Andre installasjoner: Luft-til-luft varmepumpe fra 2019 er montert i gangen i hovedetasjen.<br /><br />VIKTIG<br />Du bør lese tilstandsrapport, eiendomsmeglers beskrivelse i salgsprospektet og selgers egenerklæring nøye. Du kan ikke klage på forhold som du har fått opplysninger om i tilstandsrapporten, i salgsoppgaven eller på andre måter. Se på tilstandsgrad og anslått utbedringskostnad for å danne deg et bilde av hva du må regne med av kostnader og eventuelle arbeider på boligen fremover. Husk at en anslått kostnad ikke er det samme som faktisk kostnad. Merk også at anslått utbedringskostnad bare er utbedring av konkrete avvik, etter den standarden som boligen har. Oppgradering til dagens standard kan koste mer."
      },
      {
        "heading": "Oppvarming",
        "textUnsafe": "Boligen har luft-til-luft varmepumpe (2019) på stue i 1. etasje. <br />Det er montert en nyere vedovn i underetasjen og et eldre større ildsted i stuen<br /><br />INFORMASJON<br />Det er montert en nyere vedovn i underetasjen, et eldre større ildsted i stuen, luft-til-luft varmepumpe i gangen i hovedetasjen og varmekabler på badet i underetasjen.<br /><br />FEIING OG TILSYN MED FYRINGSANLEGG<br />Sist utførte feiing ble gjennomført av eier 26.02.2019. Da ble det registrert lite sot. neste feiing var planlagt utført 25.03.2021, men ble ikke gjennomført da det ikke var behov.  Det var videre planlagt utført feiing 25.03.2023, men det er ikke registret om denne er utført. <br />Megleropplysninger feiing og tilsyn med fyringsanlegg følger vedlagt i salgsoppgaven."
      },
      {
        "heading": "Bygningsinformasjon",
        "textUnsafe": "ENEBOLIG <br />Eneboligen er oppført i 1962 med fundamenter av ukjent utførelse og grunnmur/kjellervegger av betong, og det er opplyst om drenering fra byggeår. Etasjeskillene i boligen er i hovedsak utført som trebjelkelag. Ytterveggene har bindingsverkskonstruksjon fra byggeår og fasadene er kledd med liggende bordkledning fra byggeår. Takkonstruksjonen er utført som saltak med taksperrer og rupanel som undertak, og taktekkingen er omlagt på et ukjent tidspunkt med takstein av ukjent produsent og type. Renner, nedløp og beslag er av metall. Boligen har vinduer av ulik alder og utførelse, med enkelte vinduer fra byggeår med koblet glass og øvrige vinduer av nyere dato med 2-lags isolerglass. Ytterdører og balkongdører er også av ulik alder og utførelse, med eldre hovedinngangsdør, kjellerdør og balkongdør på loft, samt nyere balkongdør i hovedetasjen. Boligen har veranda langs hovedetasjen og balkong ved loftsetasjen, oppført i tre med terrassebord og rekkverk av tre, og verandaen er delvis understøttet med tresøyler mot fundamenter på terreng.<br /><br />BOD<br />Det er oppført en utvendig bod på ca. 11 m² i betong, med støpt parkeringsareal over. Det er ukjent byggeår men bygget er gammelt og bærer preg av manglende vedlikehold og oppgraderinger. <br /><br />TILSTANDSGRAD 2 - AVVIK SOM KAN KREVE TILTAK <br />- Utvendig - Yttervegger/Veggkonstruksjon<br />Avvik:   Bordkledningen har høy alder og stedvis tydelig værslitasje. Det er behov for vedlikehold og lokal utbedring. Det er ikke registrert tilfredsstillende lufting <br />bak kledningen. Musesikring er ikke synlig og utførelsen er ukjent.<br /><br />- Utvendig - Vinduer og takvinduer/takluker/overlys<br />Avvik:   Det registreres betydelig alders- og værslitasje på enkelte vinduer. Det er også registrert mangelfulle utvendige beslags- og innsettingsdetaljer. De eldste <br />vinduene vurderes å ha begrenset gjenværende levetid.<br /><br />- Innvendig - Overflater - gulv, vegger og himlinger<br />Avvik:   Innvendige overflater har generelt høy alder og betydelig bruksslitasje. Flere overflater fremstår med behov for oppgradering og renovering.<br /><br />- Innvendig - Etasjeskiller og bærende konstruksjoner<br />Avvik:   Det er registrert skjevheter og nivåforskjeller i gulvene i flere etasjer. I underetasjen registreres merkbare søkk i gulvkonstruksjonen, samt ca. 15 mm <br />nivåforskjell mellom gulv i forskjellige rom. På loftet er det registrert ca. 15 mm høydeforskjell. I hovedetasjen er det på kjøkkenet målt ca. 20 mm <br />høydeforskjell over en lengde på 2,5 meter.<br />Bjelkelaget i underetasje mot grunn er en fuktutsatt risikokonstruksjon, og kun en svært begrenset del har vært mulig å inspisere. Tilstanden på skjulte <br />deler av konstruksjonen er derfor ukjent.<br /><br />- Innvendig - Pipe/skorsteiner og ildsteder inne i boligen<br />Avvik:   Det eldre ildstedet i stuen har synlige skader og vurderes ikke å være i tilfredsstillende stand for bruk uten nærmere kontroll og utbedring. Skorsteinens <br />tekniske tilstand er ukjent.<br /><br />- Innvendig - Rom under terreng (kjeller, underetasje, sokkeletasje)<br />Avvik:   Det er registrert fuktutslag på tilgjengelige murflater, med økende fuktighet ned mot gulvnivå. På bakgrunn av dette må det påregnes risiko for <br />tilsvarende fuktbelastning også bak platekledde og flislagte veggkonstruksjoner. Tilstanden bak disse overflatene er ukjent uten destruktive undersøkelser.<br /><br />- Innvendig - Innvendige trapper<br />Avvik:   Trappene har en utforming som avviker fra dagens krav til sikkerhet. Trappen til loftet er bratt og smal, og det mangler tilfredsstillende  rekkverk/håndløper. Trappene har også generell bruksslitasje.<br />  Det mangler håndløper på vegg i trappeløpet. Dvs at den listen, stangen eller det håndtaket som er montert langs trappeløpet som man holder i når  man går opp eller ned mangler.<br /><br />- Våtrom - Underetasje - Bad - Dokumentasjon for våtrom<br />Avvik:   Det foreligger ikke dokumentert utførelse av vanntett sjikt.<br /><br />- Våtrom - Underetasje - Bad - Vanntett sjikt, membran og sluk<br />Avvik:   Tettesjiktets utførelse og gjenværende levetid kan ikke dokumenteres. Det anbefales ytterligere undersøkelser for å avklare oppbygging og tilstand. <br />Forholdet må også ses i sammenheng med øvrige registrerte avvik på våtrommet.<br /><br />- Våtrom - Underetasje - Bad - Sanitærutstyr og innredning<br />Avvik:   Innredningen mangler front.<br /><br />- Kjøkken - Hovedetasje - Kjøkken - Overflater og innredning<br />Avvik:   Det ble ikke registrert fuktskader eller funksjonssvikt ved befaring, men alder og utforming tilsier at modernisering bør vurderes på sikt.<br /><br />- Tekniske installasjoner - Innvendige vannledninger<br />Avvik:   Kobberrør med loddede, klemte eller andre type skjøter eldre enn 33 år og har derfor usikker fremtidig funksjon.<br /><br />- Tekniske installasjoner - Innvendige avløpsrør<br />Avvik:   PP plastrør er eldre enn 67 år og har derfor usikker fremtidig funksjon.<br /><br />- Tekniske installasjoner - Varmtvannsbereder/tank<br />Avvik:   Det er ikke påvist tilfredsstillende el-tilkobling av varmtvannstank iht. gjeldende forskrift.<br />  Varmtvannstanken er over 20 år og har derfor usikker fremtidig funksjon.<br /><br />- Tomteforhold - Grunnmur og fundamenter<br />Avvik:   Det er registrert mindre vedlikeholdsmangler ved grunnmur og i forbindelse med vinduer. Et tidligere vindu under inngangspartiet er murt igjen, men <br />avslutningen fremstår ikke tilfredsstillende utført eller tilstrekkelig tett. Det er også registrert en åpning i grunnmuren ved badet i underetasjen. Åpningen <br />er tettet fra innsiden, men utvendig er det åpent og funksjon er ukjent.<br /><br />- Tomteforhold - Forstøtningsmurer<br />Avvik:   Det er påvist mindre sprekker og/eller skjevheter i muren.<br />  Det mangler rekkverk/annen sikring på forstøtningsmuren(e) ut ifra dagens krav.<br /><br />- Tomteforhold - Terrengforhold<br />Avvik:   Det er ikke tilstrekkelig fall ut fra grunnmuren og dermed muligheter for vannansamlinger ved muren.<br /><br />- Tomteforhold - Utvendige vann- og avløpsledninger inkl. overvann og avløp fra drenering<br />Avvik:   Vannledningstype er ukjent og det er derfor vanskelig å evaluere usikkerhet ift. fremtidig funksjon.<br />  Avløpsledningstype er ukjent og det er derfor vanskelig å evaluere usikkerhet ift. fremtidig funksjon.<br /><br />TILSTANDSGRAD 3 - STORE ELLER ALVORLIGE AVVIK <br />- Utvendig - Ytterdører<br />Avvik:   Det registreres betydelig alders- og værslitasje på de eldste dørene, særlig balkongdøren på loftet. Enkelte dører har begrenset gjenværende levetid.<br /><br />- Utvendig - Balkonger, verandaer, takterrasser og altaner<br />Avvik:   Verandaen har betydelig skjevhet/nedbøyning, målt til ca. 85 mm. Fundamenteringen under søylene vurderes å ha sunket/settet seg over tid. Det  registreres omfattende værslitasje, grønske, begynnende råte og generell aldring av trekonstruksjonene. Rekkverket har lav høyde og åpninger som ikke  tilfredsstiller dagens krav. Balkongen på loftet har også tydelig værslitasje og behov for vedlikehold.<br />  Åpninger i rekkverk på balkong eller terrasse er ikke i henhold til krav i dagens forskrifter.<br />  Rekkverket på balkong eller terrasse er for lavt i forhold til dagens krav.<br /><br />- Våtrom - Underetasje - Bad - Overflater gulv<br />Avvik:   Badet har ikke gulvsluk, men kun røroppstikk gjennom gulvet for tilkobling av avløp. Det er i tillegg registrert motfall fra døråpningen og inn mot <br />våtsonen. Gulvet har dermed ikke tilfredsstillende løsning for sikker bortledning av eventuelt lekkasje- eller bruksvann.<br />  Det er registrert hul lyd (bom) under enkelte av flisene i gulvet.<br /><br />- Våtrom - Underetasje - Bad - Ventilasjon<br />Avvik:   Rommet har utilstrekkelig ventilasjon.<br /><br />- Våtrom - Underetasje - Vaskerom - Generell<br />Avvik:   Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav.<br /><br />- Våtrom - Hovedetasje - Bad . Generell<br />Avvik:   Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav.<br /><br />- Kjøkken - Underetasje - Stue/kjøkken &gt; Avtrekk<br />Avvik:   Det er manglende eller defekt avtrekk.<br /><br />- Tomteforhold - Fuktsikring og drenering<br />Avvik:   Det er påvist skade eller funksjonssvikt på fuktsikringssystemet.<br /><br />TILSTANDSGRAD IU - KONSTRUKSJON SOM IKKER ER UNDERSØKT <br />- Innvendig - Krypkjeller<br />Det antas å være krypkjeller under hele eller deler av bjelkelaget i underetasjen. Krypkjelleren er ikke tilgjengelig for kontroll eller inspeksjon, og konstruksjonens oppbygging og tilstand er derfor ukjent.<br /><br />- Våtrom - Underetasje - Bad - Tilliggende konstruksjoner våtrom<br />Det er vurdert uhensiktsmessig å foreta hulltaking i tilstøtende vegg til våtsone. Grunnet våtrommenes oppbygning med betongvegger og bruk av dusjkabinett.<br /><br />- Tekniske installasjoner - Andre installasjoner<br />Varmepumpen omfattes ikke av tilstandsvurderingen og det er derfor ikke satt tilstandsgrad på denne installasjonen. Den ble ved befaring registrert i drift og virker å fungere hensiktsmessig.<br /><br />ELEKTRISK ANLEGG<br />trømmåler/hovedkomponenter i skapet, og kursfortegnelse på innsiden av skapdøren. Anlegget fremstår som et eldre elektrisk anlegg.<br />I underetasjen er det montert et nyere sekundært sikringsskap/undersentral. Dette er utstyrt med automatsikringer, og kursfortegnelse viser fire kurser, blant annet for komfyr, varmtvannsbereder/ovn og lys. Skapet fremstår som en nyere utvidelse av det opprinnelige elektriske anlegget.<br />Det elektriske anlegget er kun visuelt besiktiget og er ikke funksjonstestet eller kontrollert elektrofaglig.<br />For en endelig vurdering anbefales det på generelt grunnlag å få en sertifisert elektriker til å gjennomføre en full inspeksjon, spesielt med tanke på sikkerhet og forskriftsmessig oppsett i henhold til NEK 400-standardene. Kostnadsetstimat for en slik rapport vil være under 10 000,-.<br /><br />Vurdering av avvik:<br />  Det mangler samsvarserklæring for hele eller deler av anlegget.<br />  Det er behov for at en kvalifisert elektrofaglig person kontrollerer det elektriske anlegget.<br /><br />SAMMENDRAG AV BOLIGENS TILSTAND - UTVENDIG<br />Sammendraget viser avvikene ved boligen som har fått tilstandsgrad 3 (TG 3), tilstandsgrad 2 (TG 2) og/eller tilstandsgrad IU (TG IU). Se utdypende informasjon i den vedlagte tilstandsrapporten."
      },
      {
        "heading": "Byggemåte",
        "textUnsafe": "ENEBOLIG <br />Eneboligen er oppført i 1962 med fundamenter av ukjent utførelse og grunnmur/kjellervegger av betong, og det er opplyst om drenering fra byggeår. Etasjeskillene i boligen er i hovedsak utført som trebjelkelag. Ytterveggene har bindingsverkskonstruksjon fra byggeår og fasadene er kledd med liggende bordkledning fra byggeår. Takkonstruksjonen er utført som saltak med taksperrer og rupanel som undertak, og taktekkingen er omlagt på et ukjent tidspunkt med takstein av ukjent produsent og type. Renner, nedløp og beslag er av metall. Boligen har vinduer av ulik alder og utførelse, med enkelte vinduer fra byggeår med koblet glass og øvrige vinduer av nyere dato med 2-lags isolerglass. Ytterdører og balkongdører er også av ulik alder og utførelse, med eldre hovedinngangsdør, kjellerdør og balkongdør på loft, samt nyere balkongdør i hovedetasjen. Boligen har veranda langs hovedetasjen og balkong ved loftsetasjen, oppført i tre med terrassebord og rekkverk av tre, og verandaen er delvis understøttet med tresøyler mot fundamenter på terreng.<br /><br />BOD<br />Det er oppført en utvendig bod på ca. 11 m² i betong, med støpt parkeringsareal over. Det er ukjent byggeår men bygget er gammelt og bærer preg av manglende vedlikehold og oppgraderinger. <br /><br />TILSTANDSGRAD 2 - AVVIK SOM KAN KREVE TILTAK <br />- Utvendig - Yttervegger/Veggkonstruksjon<br />Avvik:   Bordkledningen har høy alder og stedvis tydelig værslitasje. Det er behov for vedlikehold og lokal utbedring. Det er ikke registrert tilfredsstillende lufting <br />bak kledningen. Musesikring er ikke synlig og utførelsen er ukjent.<br /><br />- Utvendig - Vinduer og takvinduer/takluker/overlys<br />Avvik:   Det registreres betydelig alders- og værslitasje på enkelte vinduer. Det er også registrert mangelfulle utvendige beslags- og innsettingsdetaljer. De eldste <br />vinduene vurderes å ha begrenset gjenværende levetid.<br /><br />- Innvendig - Overflater - gulv, vegger og himlinger<br />Avvik:   Innvendige overflater har generelt høy alder og betydelig bruksslitasje. Flere overflater fremstår med behov for oppgradering og renovering.<br /><br />- Innvendig - Etasjeskiller og bærende konstruksjoner<br />Avvik:   Det er registrert skjevheter og nivåforskjeller i gulvene i flere etasjer. I underetasjen registreres merkbare søkk i gulvkonstruksjonen, samt ca. 15 mm <br />nivåforskjell mellom gulv i forskjellige rom. På loftet er det registrert ca. 15 mm høydeforskjell. I hovedetasjen er det på kjøkkenet målt ca. 20 mm <br />høydeforskjell over en lengde på 2,5 meter.<br />Bjelkelaget i underetasje mot grunn er en fuktutsatt risikokonstruksjon, og kun en svært begrenset del har vært mulig å inspisere. Tilstanden på skjulte <br />deler av konstruksjonen er derfor ukjent.<br /><br />- Innvendig - Pipe/skorsteiner og ildsteder inne i boligen<br />Avvik:   Det eldre ildstedet i stuen har synlige skader og vurderes ikke å være i tilfredsstillende stand for bruk uten nærmere kontroll og utbedring. Skorsteinens <br />tekniske tilstand er ukjent.<br /><br />- Innvendig - Rom under terreng (kjeller, underetasje, sokkeletasje)<br />Avvik:   Det er registrert fuktutslag på tilgjengelige murflater, med økende fuktighet ned mot gulvnivå. På bakgrunn av dette må det påregnes risiko for <br />tilsvarende fuktbelastning også bak platekledde og flislagte veggkonstruksjoner. Tilstanden bak disse overflatene er ukjent uten destruktive undersøkelser.<br /><br />- Innvendig - Innvendige trapper<br />Avvik:   Trappene har en utforming som avviker fra dagens krav til sikkerhet. Trappen til loftet er bratt og smal, og det mangler tilfredsstillende  rekkverk/håndløper. Trappene har også generell bruksslitasje.<br />  Det mangler håndløper på vegg i trappeløpet. Dvs at den listen, stangen eller det håndtaket som er montert langs trappeløpet som man holder i når  man går opp eller ned mangler.<br /><br />- Våtrom - Underetasje - Bad - Dokumentasjon for våtrom<br />Avvik:   Det foreligger ikke dokumentert utførelse av vanntett sjikt.<br /><br />- Våtrom - Underetasje - Bad - Vanntett sjikt, membran og sluk<br />Avvik:   Tettesjiktets utførelse og gjenværende levetid kan ikke dokumenteres. Det anbefales ytterligere undersøkelser for å avklare oppbygging og tilstand. <br />Forholdet må også ses i sammenheng med øvrige registrerte avvik på våtrommet.<br /><br />- Våtrom - Underetasje - Bad - Sanitærutstyr og innredning<br />Avvik:   Innredningen mangler front.<br /><br />- Kjøkken - Hovedetasje - Kjøkken - Overflater og innredning<br />Avvik:   Det ble ikke registrert fuktskader eller funksjonssvikt ved befaring, men alder og utforming tilsier at modernisering bør vurderes på sikt.<br /><br />- Tekniske installasjoner - Innvendige vannledninger<br />Avvik:   Kobberrør med loddede, klemte eller andre type skjøter eldre enn 33 år og har derfor usikker fremtidig funksjon.<br /><br />- Tekniske installasjoner - Innvendige avløpsrør<br />Avvik:   PP plastrør er eldre enn 67 år og har derfor usikker fremtidig funksjon.<br /><br />- Tekniske installasjoner - Varmtvannsbereder/tank<br />Avvik:   Det er ikke påvist tilfredsstillende el-tilkobling av varmtvannstank iht. gjeldende forskrift.<br />  Varmtvannstanken er over 20 år og har derfor usikker fremtidig funksjon.<br /><br />- Tomteforhold - Grunnmur og fundamenter<br />Avvik:   Det er registrert mindre vedlikeholdsmangler ved grunnmur og i forbindelse med vinduer. Et tidligere vindu under inngangspartiet er murt igjen, men <br />avslutningen fremstår ikke tilfredsstillende utført eller tilstrekkelig tett. Det er også registrert en åpning i grunnmuren ved badet i underetasjen. Åpningen <br />er tettet fra innsiden, men utvendig er det åpent og funksjon er ukjent.<br /><br />- Tomteforhold - Forstøtningsmurer<br />Avvik:   Det er påvist mindre sprekker og/eller skjevheter i muren.<br />  Det mangler rekkverk/annen sikring på forstøtningsmuren(e) ut ifra dagens krav.<br /><br />- Tomteforhold - Terrengforhold<br />Avvik:   Det er ikke tilstrekkelig fall ut fra grunnmuren og dermed muligheter for vannansamlinger ved muren.<br /><br />- Tomteforhold - Utvendige vann- og avløpsledninger inkl. overvann og avløp fra drenering<br />Avvik:   Vannledningstype er ukjent og det er derfor vanskelig å evaluere usikkerhet ift. fremtidig funksjon.<br />  Avløpsledningstype er ukjent og det er derfor vanskelig å evaluere usikkerhet ift. fremtidig funksjon.<br /><br />TILSTANDSGRAD 3 - STORE ELLER ALVORLIGE AVVIK <br />- Utvendig - Ytterdører<br />Avvik:   Det registreres betydelig alders- og værslitasje på de eldste dørene, særlig balkongdøren på loftet. Enkelte dører har begrenset gjenværende levetid.<br /><br />- Utvendig - Balkonger, verandaer, takterrasser og altaner<br />Avvik:   Verandaen har betydelig skjevhet/nedbøyning, målt til ca. 85 mm. Fundamenteringen under søylene vurderes å ha sunket/settet seg over tid. Det  registreres omfattende værslitasje, grønske, begynnende råte og generell aldring av trekonstruksjonene. Rekkverket har lav høyde og åpninger som ikke  tilfredsstiller dagens krav. Balkongen på loftet har også tydelig værslitasje og behov for vedlikehold.<br />  Åpninger i rekkverk på balkong eller terrasse er ikke i henhold til krav i dagens forskrifter.<br />  Rekkverket på balkong eller terrasse er for lavt i forhold til dagens krav.<br /><br />- Våtrom - Underetasje - Bad - Overflater gulv<br />Avvik:   Badet har ikke gulvsluk, men kun røroppstikk gjennom gulvet for tilkobling av avløp. Det er i tillegg registrert motfall fra døråpningen og inn mot <br />våtsonen. Gulvet har dermed ikke tilfredsstillende løsning for sikker bortledning av eventuelt lekkasje- eller bruksvann.<br />  Det er registrert hul lyd (bom) under enkelte av flisene i gulvet.<br /><br />- Våtrom - Underetasje - Bad - Ventilasjon<br />Avvik:   Rommet har utilstrekkelig ventilasjon.<br /><br />- Våtrom - Underetasje - Vaskerom - Generell<br />Avvik:   Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav.<br /><br />- Våtrom - Hovedetasje - Bad . Generell<br />Avvik:   Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav.<br /><br />- Kjøkken - Underetasje - Stue/kjøkken &gt; Avtrekk<br />Avvik:   Det er manglende eller defekt avtrekk.<br /><br />- Tomteforhold - Fuktsikring og drenering<br />Avvik:   Det er påvist skade eller funksjonssvikt på fuktsikringssystemet.<br /><br />TILSTANDSGRAD IU - KONSTRUKSJON SOM IKKER ER UNDERSØKT <br />- Innvendig - Krypkjeller<br />Det antas å være krypkjeller under hele eller deler av bjelkelaget i underetasjen. Krypkjelleren er ikke tilgjengelig for kontroll eller inspeksjon, og konstruksjonens oppbygging og tilstand er derfor ukjent.<br /><br />- Våtrom - Underetasje - Bad - Tilliggende konstruksjoner våtrom<br />Det er vurdert uhensiktsmessig å foreta hulltaking i tilstøtende vegg til våtsone. Grunnet våtrommenes oppbygning med betongvegger og bruk av dusjkabinett.<br /><br />- Tekniske installasjoner - Andre installasjoner<br />Varmepumpen omfattes ikke av tilstandsvurderingen og det er derfor ikke satt tilstandsgrad på denne installasjonen. Den ble ved befaring registrert i drift og virker å fungere hensiktsmessig.<br /><br />ELEKTRISK ANLEGG<br />trømmåler/hovedkomponenter i skapet, og kursfortegnelse på innsiden av skapdøren. Anlegget fremstår som et eldre elektrisk anlegg.<br />I underetasjen er det montert et nyere sekundært sikringsskap/undersentral. Dette er utstyrt med automatsikringer, og kursfortegnelse viser fire kurser, blant annet for komfyr, varmtvannsbereder/ovn og lys. Skapet fremstår som en nyere utvidelse av det opprinnelige elektriske anlegget.<br />Det elektriske anlegget er kun visuelt besiktiget og er ikke funksjonstestet eller kontrollert elektrofaglig.<br />For en endelig vurdering anbefales det på generelt grunnlag å få en sertifisert elektriker til å gjennomføre en full inspeksjon, spesielt med tanke på sikkerhet og forskriftsmessig oppsett i henhold til NEK 400-standardene. Kostnadsetstimat for en slik rapport vil være under 10 000,-.<br /><br />Vurdering av avvik:<br />  Det mangler samsvarserklæring for hele eller deler av anlegget.<br />  Det er behov for at en kvalifisert elektrofaglig person kontrollerer det elektriske anlegget.<br /><br />SAMMENDRAG AV BOLIGENS TILSTAND - UTVENDIG<br />Sammendraget viser avvikene ved boligen som har fått tilstandsgrad 3 (TG 3), tilstandsgrad 2 (TG 2) og/eller tilstandsgrad IU (TG IU). Se utdypende informasjon i den vedlagte tilstandsrapporten."
      },
      {
        "heading": "Parkering",
        "textUnsafe": "Det er etablert biloppstillingsplasser på øvre del av tomten, delvis over bodkonstruksjon."
      },
      {
        "heading": "Tomten",
        "textUnsafe": "Tomten er på ca. 928 m² og ligger i skrånende terreng med opparbeidede uteområder bestående av plenarealer, beplantning, støttemurer og hellelagte gangarealer. Eiendommen er terrassert over flere nivåer, noe som gir gode muligheter for å utvikle attraktive uteplasser og hageområder. Det er etablert biloppstillingsplasser på øvre del av tomten. Eiendommen ligger i et veletablert boligområde med nærhet til daglige servicetilbud, skoler, barnehager og flotte turmuligheter"
      },
      {
        "heading": "Komm. tilknytning",
        "textUnsafe": "Adkomstvei: Eiendommen har adkomst via offentlig veg eller gate.<br />Tilknytning vann: Eiendommen er tilknyttet offentlig vannforsyning via private stikkledninger.<br />Tilknytning avløp: Eiendommen er tilknyttet offentlig avløpsnett via private stikkledninger.<br />Private stikkledninger-/veier som vedlikeholdes for eiers regning frem til påkoblingspunkt."
      },
      {
        "heading": "Adkomst",
        "textUnsafe": "Kjør mot Olsvika og ta andre avkjørsel opp til høyre når du har kjørt ut av rundkjøringen ved Kiwi/Volvo i retning Olsvika. Ta så inn til venstre i Retirovegen og følg veien til endes. <br /><br />Det vil bli skiltet med Notar visningsskilt ved annonsert visning."
      },
      {
        "heading": "Omkostninger for kjøper",
        "textUnsafe": "kr. 3 000 000,- (Prisantydning)<br />--------------------------------------------------------<br />kr. 17 900,- (Boligkjøperforsikring Söderberg &amp; Partners)<br />kr. 75 000,- (Dokumentavgift)<br />kr. 545,- (Tinglysing skjøte)<br />kr. 545,- (Tinglysning pantedokument (pr. stk.))<br />--------------------------------------------------------<br />kr. 93 990,- (Omkostninger totalt)<br />--------------------------------------------------------<br />kr. 3 093 990,- (Totalpris inkl. omkostninger)<br />--------------------------------------------------------<br />NB! Regnestykket forutsetter at det kun tinglyses ett pantedokument og at eiendommen selges til prisantydning. Det tas forbehold om endringer i offentlige avgifter/gebyrer.<br />Andel fellesgjeld og andel formue overtas av kjøper."
      },
      {
        "heading": "Sentrale lover",
        "textUnsafe": "Eiendommen selges etter reglene i avhendingsloven.<br /> <br />Eiendommen skal overleveres kjøper i tråd med det som er avtalt. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Forhold som er beskrevet i salgsdokumentene kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at kjøper rådfører seg med eiendomsmegler eller en bygningssakyndig før det legges inn bud.<br /> <br />Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være en mangel. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut i fra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at feil opplysninger ikke ble rettet i tide på en tydelig måte. En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.<br /> <br />Boligen kan ha en mangel dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.<br /> <br />Dersom eiendommen har et mindre grunnareal (tomt) enn kjøperen har regnet med, er det likevel ikke en mangel hvis ikke arealet er vesentlig mindre enn det som fremkommer av salgsdokumentene, jf. avhl-3-3.<br /> <br />Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).<br /> <br />Dersom kjøper ikke er forbruker selges eiendommen  som den er , og selgers ansvar er da begrenset jf. avhl. § 3-9, 1. ledd 2. pktm. Avhendingsloven § 3-3 (2) fravikes, og hvorvidt en innendørs arealsvikt karakteriseres som en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere. Med forbrukerkjøper menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.<br /> <br />Både kjøper og selger er forpliktet til å signere den standard kjøpekontrakten som er utarbeidet av Notar i forbindelse med eiendomshandler. Kjøpekontrakten kan gjennomgås hos eiendomsmegleren før budet legges inn."
      }
    ],
    "lettingUnit": false,
    "regulations": "GJELDENDE REGULERING\nFølger reguleringsplanHolen - Olsvik, reg.plan m/best (plan-ID 1504290),  som er en reguleringsplan der eiendommen er regulert til frittliggende småhusbebyggelse for (852.5 m2), med delareal til kjørevei på (75.33 m2)\n\nKOMMUNEDELPLAN\nI henhold til kommunedelplan for Ålesund 2016 - 2028, vedtatt 09.03.2017, så ligger eiendommen i et område avsatt til:\n  Boligbebyggelse - nåværende (927.83 m2)\n\nBEBYGGELSESPLAN\nEiendommen eller en del av eiendommen omfattes ikke av en bebyggelsesplan etter eldre PBL.\n\nREGULERING UNDER ARBEID\nDet er ikke igangsatt planleggingsarbeid på et område som inkluderer/berører eiendommen, jfr. opplysninger fra Ålesund kommune.\n\nPLANFORSLAG\nDet eksisterer ikke planforslag som berører eiendommen per 02.09.2026.\n\nDOK-ANALYSE\nI følge vedlagte DOK-analyserapport datert 02.09.2026 så er det  registrert 11 temadata på eiendommen: \n  Tettsteder 2025 \n  Befolkning på rutenett 250 m 2024\n  Støykartlegging veg etter T-1442\n  Marin grense\n  Radon aktsomhet \n  Løsmasser\n  Temadata - Landbruk - ar5 \n  Vassdragsområde \n  Naturtyper i Norge - Landskap\n  Flom aktsomhetsområder\n  Stormflo og havnivå\n\nRapporten bygger på automatiserte geoanalyser mot et stort antall kartlag fra mange ulike kilder, og som sammen utgjør DOK =  det offentlige kartgrunnlaget .\n\nUtsnitt av reguleringsplan og kommuneplan samt DOK-analyse rapport er vedlagt i salgsoppgaven. Reguleringsbestemmelser kan ses hos meglerforetaket. Dersom det er ønskelig med ytterligere opplysninger knyttet til reguleringsforhold så oppfordrer vi interessenter til å kontakte Ålesund kommune.",
    "externalAdId": "2.269775",
    "propertyInfo": [
      {
        "title": "Om boligen",
        "isHtml": true,
        "content": "Notar ved Eiendomsmegler MNEF Terje Hoel presenterer en enebolig over tre plan beliggende i etablert og attraktivt boligområde på Blindheim-/Retiro-området. Boligen inneholder blant annet stue, kjøkken, 4 soverom, 2 bad, vaskerom og gode lagringsmuligheter. Eiendommen har en romslig tomt på ca. 928 m² med opparbeidede uteområder, biloppstillingsplasser og gode solforhold. Kort avstand til skole, barnehage, dagligvarehandel, kollektivtransport samt Moa og Ålesund sentrum. Boligen har behov for omfattende oppgradering og fremstår som et spennende prosjekt for den som ønsker å skape sitt eget hjem."
      }
    ],
    "propertyType": "Enebolig",
    "advertiserRef": "NO2.26179",
    "electronicBid": {
      "bidUrl": "https://bud.vitecnext.no/?Installationid=MSNO&Estateid=6bfedfec-74ec-451a-a208-ea24cd09c96e",
      "infoUrl": "https://hjelpesenter.finn.no/hc/no/articles/203012092"
    },
    "localAreaName": "Nordre Holen",
    "moreInfoLinks": [
      {
        "uri": "https://meglervisning.no/registrer/MSNO/6bfedfec-74ec-451a-a208-ea24cd09c96e",
        "title": "Visningspåmelding"
      },
      {
        "uri": "https://meglervisning.no/salgsoppgave/bestill?instid=MSNO&estateid=6bfedfec-74ec-451a-a208-ea24cd09c96e",
        "title": "Bestill komplett, utskriftsvennlig salgsoppgave"
      },
      {
        "uri": "https://notar.no/api/boliger/6bfedfec-74ec-451a-a208-ea24cd09c96e",
        "title": "Se komplett salgsoppgave"
      },
      {
        "uri": "https://my.matterport.com/show/?m=pxb5Nt2EGqb",
        "title": "Virtuell visning"
      }
    ],
    "ownershipType": "Selveier",
    "summaryUnsafe": "Notar ved Eiendomsmegler MNEF Terje Hoel presenterer en enebolig over tre plan beliggende i etablert og attraktivt boligområde på Blindheim-/Retiro-området. Boligen inneholder blant annet stue, kjøkken, 4 soverom, 2 bad, vaskerom og gode lagringsmuligheter. Eiendommen har en romslig tomt på ca. 928 m² med opparbeidede uteområder, biloppstillingsplasser og gode solforhold. Kort avstand til skole, barnehage, dagligvarehandel, kollektivtransport samt Moa og Ålesund sentrum. Boligen har behov for omfattende oppgradering og fremstår som et spennende prosjekt for den som ønsker å skape sitt eget hjem.",
    "prospectusView": "https://notar.no/api/boliger/6bfedfec-74ec-451a-a208-ea24cd09c96e",
    "adViewTypeLabel": "Bolig til salgs",
    "constructionYear": 1962,
    "virtualViewingUrl": "https://my.matterport.com/show/?m=pxb5Nt2EGqb",
    "thirdPartyAdvertiser": false,
    "changeOfOwnershipInsurance": false
  },
  "meta": {
    "adId": 477170188,
    "mode": "PLAY",
    "edited": "2026-09-23T19:50+02:00",
    "ownerId": 1355888741,
    "version": "1.1",
    "disposed": {
      "label": "Solgt",
      "value": false,
      "occurred": "2026-09-23T19:50:00+02:00"
    },
    "occurred": "2026-09-23T19:51:22.474943830+02:00",
    "ownerUrn": "sdrn:finn:organisation:1355888741",
    "schemaName": "realestate-home",
    "schemaVersion": "0.19.9"
  }
}