Klassisk familiebolig over tre plan | Ettertraktet beliggenhet | Fantastisk utsikt & gode solforhold | Garasje!

{
  "ad": {
    "plot": {
      "area": 456,
      "owned": true,
      "leaseholdPoint": false
    },
    "size": {
      "usable": 291,
      "openArea": 24,
      "usableAreaE": 25,
      "usableAreaI": 266,
      "descriptionUnsafe": "<b>Enebolig</b><br /><b>BRA-i:</b><br />2. etasje: 83  kvm Stue m/trapp, bad, tre soverom, bod (ett av soverommene har installert hybelkjøkken)<br />1. etasje: 95  kvm Hall m/trapp, bad, soverom, stue, kjøkken, vaskerom<br />Kjeller: 88  kvm Gang m/trapp, gang 2, fem boder, annet rom med sluk<br /><b>TBA:</b><br />2. etasje: 5  kvm Balkong<br />1. etasje: 12  kvm Terrasse<br />Kjeller: 7  kvm Åpen kjellernedgang<br /><br /><b>Garasje</b><br /><b>BRA-e:</b><br />1. etasje: 25  kvm Garasje<br />"
    },
    "price": {
      "total": 8918590,
      "currency": "NOK",
      "taxValue": 2136983,
      "suggestion": 8700000,
      "salesCostSum": 218590,
      "municipalFees": 34268,
      "salesCostIncludesUnsafe": "8 700 000,00 (Prisantydning)<br /> <br />Omkostninger<br /> <br />217 500,00 (Dokumentavgift)<br />545,00 (SK Tinglysningsgebyr pantedokument)<br />545,00 (SK Tinglysningsgebyr skjøte)<br />--------------------------------------------------------<br />218 590,00 (Omkostninger totalt)<br /> <br />--------------------------------------------------------<br />8 918 590,00 (Totalpris inkl. omkostninger)<br /> <br />--------------------------------------------------------<br /> <br /><br /> <br />Regnestykket forutsetter at det kun tinglyses én låneobligasjon og at eiendommen selges til prisantydning<br /> <br />Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer."
    },
    "rooms": 6,
    "title": "Klassisk familiebolig over tre plan | Ettertraktet beliggenhet | Fantastisk utsikt & gode solforhold | Garasje!",
    "contact": [
      {
        "mobile": "958 93 379"
      }
    ],
    "bedrooms": 3,
    "disposed": false,
    "location": {
      "position": {
        "lat": 69.6576,
        "lng": 18.9486,
        "accuracy": 9,
        "mapImage": "https://maptiles.finncdn.no/staticmap?lat=69.6576&lng=18.9486&zoom=14&size=400x300&maptype=norwayVector&showPin=true"
      },
      "postalCode": "9011",
      "postalName": "Tromsø",
      "countryCode": "NO",
      "countryName": "Norge",
      "streetAddress": "Conrad Holmboes veg 28C"
    },
    "viewings": [
      {
        "to": "18:00",
        "date": "05.10.2026",
        "from": "17:00",
        "dateIso": "2026-10-05",
        "iCalendarTo": "20261005T160000Z",
        "iCalendarFrom": "20261005T150000Z"
      },
      {
        "note": "Velkommen til visning! Meld deg på ved å trykke \"visningspåmelding\" i våre boligannonser. Ta gjerne kontakt med megler i forkant av visningen om du har spørsmål."
      }
    ],
    "anonymous": false,
    "cadastres": [
      {
        "landNumber": 119,
        "titleNumber": 3478,
        "municipalityNumber": 5501
      },
      {
        "landNumber": 119,
        "titleNumber": 598,
        "municipalityNumber": 5501
      }
    ],
    "documents": [],
    "adViewType": "realestate-home",
    "facilities": [
      "Aircondition",
      "Balkong/Terrasse",
      "Barnevennlig",
      "Garasje/P-plass",
      "Hage",
      "Offentlig vann/kloakk",
      "Parkett",
      "Peis/Ildsted",
      "Rolig",
      "Sentralt",
      "Utsikt"
    ],
    "floorplans": [],
    "energyLabel": {
      "class": "E"
    },
    "generalText": [
      {
        "heading": "Beskrivelse",
        "textUnsafe": "Velkommen til Conrad Holmboes veg 28C!<br />En innholdsrik enebolig fra 1990 i klassisk drakt, attraktiv beliggenhet på Myreng og flott utsyn mot Tromsøysundet og Tromsdalen. Boligen går over tre plan og byr på en fleksibel planløsning med god plass til den større familien. Sprossevinduer, ark, furugulv og rødt tak gir huset et lunt og tidløst preg. Standarden er i hovedsak fra byggeåret, og her ligger fine muligheter for å modernisere etter egen smak.<br /><br />Høydepunkter:<br />- Flott utsyn mot Tromsøysundet og Tromsdalen<br />- Fire soverom (ett innredet med hybelkjøk.) og to stuer<br />- Flat, familievennlig tomt med god tumleplass<br />- Rikelig med lagringsplass i kjeller<br />- Frittstående garasje<br />- Nær Prestvannet, skole, barnehager og turområder<br />- Kan tilrettelegges for utleie <br /><br />Velkommen!"
      },
      {
        "heading": "Innhold",
        "textUnsafe": "Frittliggende enebolig over tre plan som består av følgende rom:<br /><br />Hovedetasje: Hall m/trapp, bad, soverom, stue, kjøkken og vaskerom.<br />Loftsetasje: Stue m/trapp, bad, tre soverom og bod. (Ett av soverommene har installert hybelkjøkken).<br />Kjelleretasje: To ganger, fem boder og annet rom med sluk.<br /><br />Fra stuen i hovedetasjen er det utgang til en delvis takoverbygget terrasse på 9 m², i tillegg til platting på terreng. I loftsetasjen er det en balkong på ca. 5 m² med utgang fra et soverom. Eiendommen har også en åpen kjellernedgang på 7 m² og en garasje på 25 m²."
      },
      {
        "heading": "Standard",
        "textUnsafe": "Frittliggende enebolig fra 1990 med en klassisk fremtoning, der sprossevinduer, ark og rødt tak gir huset et tidløst uttrykk. Innvendig finner man solide materialvalg som heltre vinduer og furugulv, og mye av boligen bærer fortsatt preg av byggeårets lune stil. Her ligger det fine muligheter for den som ønsker å bevare husets klassiske særpreg.<br /><br />Boligen har en innholdsrik og fleksibel planløsning over tre plan, med kjelleretasje, hovedetasje og loftsetasje. De to hovedplanene gir god plass til familielivet, mens kjelleren byr på rikelig med lagringsmuligheter. Planløsningen kan passe godt for en større familie, og kan også gi muligheter for utleie av en av hovedetasjene da de begge er komplette med bad, kjøkken, stue og soverom. <br /><br />Ute venter en flat og anvendelig tomt med god plass til både lek og hyggelige sommerdager, enten ønsket er trampoline, utemøbler eller videre utvikling av hagen. I tillegg ligger en fellesparsell like ved hvor eiendommen har oppført garasje. <br /><br />Ditt nye hjem, rom for rom:<br />Entré:<br />Entréen tar imot med flislagt gulv med gulvvarme og panelkledde vegger. Rommet har overbygget inngangsparti og lakkert tretrapp med adkomst videre til både kjelleretasjen og loftsetasjen.<br /><br />Stue:<br />Stuen har tregulv og direkte utgang til en delvis takoverbygget terrasse via isolert skyvedør fra 2016. Rommet er utstyrt med en lukket vedovn tilknyttet innvendig elementpipe, samt luft-til-luft varmepumpe fra 2008, og har delvis åpen løsning mot kjøkkenet.<br /><br />Kjøkken:<br />Kjøkkenet fra byggeåret har innredning med laminerte skrog, slette finérfronter og laminert benkeplate med nedfelt oppvaskkum i stål og ett-greps blandebatteri. Det er fliser på vegg over benkeplaten, lysarmatur under overskapene og ventilator med avtrekk ut. Rommet er utstyrt med frittstående hvitevarer bestående av komfyr, oppvaskmaskin og kjøl-/fryseskap.<br /><br />Vedrørende hvilke hvitevarer som medfølger, se punkt  innbo og løsøre  i salgsoppgaven.<br /><br />Bad hovedetasje:<br />Badet i hovedetasjen er fra byggeåret med våtromsplater fra ca. 2003, og har et oppgraderingsbehov. Rommet er utstyrt med heldekkende servant med ett-greps blandebatteri, vegghengt toalett og dusjhjørne med fastmontert ramme og skyvedør. Det er gulvbelegg med gulvvarme, himlingsplater og ventil i himling tilkoblet boligens balanserte ventilasjonsanlegg.<br /><br />Vaskerom:<br />Vaskerommet er fra byggeåret og har et oppgraderingsbehov. Rommet har belegg på gulv, malt strie på vegger og utslagsvask med ett-greps blandebatteri, opplegg for vaskemaskin og naturlig ventilasjon. Det er utgang til overbygget trapperepos via isolert dør med glassfelt.<br /><br />Soverom hovedetasje:<br />I hovedetasjen ligger et soverom med tregulv og panelkledde vegger.<br /><br />Terrasse:<br />Fra stuen er det utgang til en delvis takoverbygget terrasse med rekkverk og adkomst til videre platting på terreng mot sør-vest.<br /><br />Loftstue:<br />Loftstuen har furugulv, trepanel i himling og panelkledde knevegger. Rommet knytter etasjens øvrige rom sammen og har trappeadkomst fra hovedetasjen.<br /><br />Bad loftsetasje:<br />Badet i loftsetasjen ble oppusset rundt 2008 og har flislagte overflater med termostatstyrte elektriske varmekabler i gulvet. Rommet er innredet med heldekkende servant med ett-greps blandebatteri, vegghengt speil med lys, vegghengt toalett, dusjkabinett og separat badekar. Det er malt trepanel i himling og mekanisk avtrekk.<br /><br />Soverom loftsetasje:<br />Loftsetasjen rommer tre soverom med furugulv. Det ene soverommet er innredet med hybelkjøkken med heldekkende benkeplate i stål, koketopp og integrert kjøleskap, samt direkte utgang til balkong.<br /><br />Kjelleretasje:<br />Kjelleretasjen består av gang med trapp og gulvvarme, ytterligere en gang, fem boder samt et ekstra rom med sluk. En av bodene er utstyrt med en eldre vedovn i støpejern.<br /><br />Lagring:<br />Boligen har gode lagringsmuligheter med et tilrettelagt plan bestående av fem boder og et ekstra rom med sluk, samt en innvendig bod i loftsetasjen. På eiendommen er det i tillegg oppført en frittstående garasje på ca 25 m² med leddport med motor.<br /><br />Overflater:<br />Gulv: Parkett, furu, flis, betong og belegg.<br />Vegger: Trepanel, malte plater, malt strie og tapet, samt malte lettklinkerblokker og murpuss.<br />Himling: Malte plater, trepanel og himlingsplater.<br /><br />Tekniske installasjoner:<br />- Vannledninger: Innvendige vannledninger av kobber fra byggeåret. Hovedstoppekran er plassert i teknisk rom i kjelleretasjen.<br />- Avløpsrør: Innvendige avløpsrør av støpejern og plast med lufting ført over tak og stakepunkt i teknisk rom i kjelleretasjen.<br />- Ventilasjon: Balansert ventilasjon med aggregat fra byggeåret plassert på kaldloftet, supplert med naturlig ventilasjon i kjeller og vaskerom samt mekanisk avtrekksventilator på kjøkkenet.<br />- Varmtvannstank: Varmtvannstank på ca. 200 liter fra 2016 er plassert i teknisk rom med sluk i kjelleretasjen.<br />- Elektrisk anlegg: Sikringsskap med automatsikringer og måler er plassert i entréen. Det foreligger ikke samsvarserklæring for deler av anlegget etter tidligere utført arbeid.<br />- Branntekniske forhold: Boligen er utstyrt med røykvarslere og brannslukningsapparat."
      },
      {
        "heading": "Byggemåte",
        "textUnsafe": "Enebolig<br /><br />Utvendig<br />Taktekking: Type taktekking: Betongtakstein. Type undertak: Brettex (materiale av impregnert papp/kartong). Årstall: Byggeår. Ark mot nord har sandstrødde takplater av stål. Type undertak: Ukjent. Alder: Ukjent.<br /><br />Nedløp og beslag: Renner og nedløp av metall. Vindskier i treverk. En luftehatt på taket. Pipen er tekket med heldekkende beslag. Det er fastmontert takstige til pipen.<br /><br />Veggkonstruksjon: Yttervegger av bindingsverk av tre. Ytterveggene er utvendig kledd med liggende kledning.<br /><br />Takkonstruksjon/Loft: Saltak takkonstruksjon av tre med opplett/arker. Undertak av Brettex (impregnert papp/kartong). Loftskillet er isolert med ca. 20 cm isolasjon. Adkomst til kaldloftet via luke i himling med stigetrapp i loftsetasjen.<br /><br />Vinduer: Vinduene er malte og med 2-lags isolerglass fra byggeår.<br /><br />Dører: Hovedinngangsdør: Takoverbygget malt isolert dør med 2-lags isolerglassfelt fra byggeår. Terrassedør, stue: Isolert skyvedør av tre med 2-lags isolerglassfelt fra 2016. Inngangsdør, vaskerom: Takoverbygget isolert tredør med 2-lags glassfelt fra byggeår. Inngangsdør, kjeller: Takoverbygget isolert tredør fra byggeår. Balkongdør i loftsetasjen: Malt isolert tredør med 2-lags isolerglassfelt fra byggeår.<br /><br />Balkonger/terrasser og rom under balkong: Balkong på ca. 5 m² med utgang fra soverom i loftsetasjen. Plateslått rekkverk med en høyde på ca. 90 cm. Delvis takoverbygget terrasse på ca. 9 m² med utgang fra stuen i hovedetasjen. Plateslått rekkverk med en høyde på ca. 90 cm. Konstruksjon av tre innfestet i bygningskroppen og fundamentert på støpte peler. Det er platting på terreng som ligger inntil boligen mot sør-vest.<br /><br />Utvendige trapper: Trapp av tre til repos foran utgang fra vaskerom. Malt plateslått rekkverk og gelender med en høyde på ca. 90 cm. Trapp av tre i tilknytning terrassen mot sør. Malt plateslått rekkverk og gelender med en høyde på ca. 90 cm. Trapp av tre til repos foran hovedinngang. Malt plateslått rekkverk og gelender med en høyde på ca. 85 cm.<br /><br />Innvendig<br />Etasjeskille: Etasjeskille av trebjelkelag og støpt betonggulv mot grunn.<br /><br />Gulv mot grunn: Støpt betongsåle mot grunn med grunnmurer av lettklinkerblokker. Støpt betonggulv mot grunn.<br /><br />Pipe og ildsted: Boligen har ett innvendig pipeløp som strekker seg fra kjelleretasje og over tak. Type: Elementpipe. Alder: Byggeår. Pipeløpet har to fastmonterte ildsteder; en eldre vedovn i støpejern fra byggeår, plassert i kjelleretasjen (bod) og lukket vedovn med ukjent alder, plassert i hovedetasjen (stue). Sotluke er montert i kjelleretasjen.<br /><br />Rom under terreng: Hulltaking ble utført mot terreng fra nord-vestsiden av kjelleretasjen.<br /><br />Tomteforhold<br />Byggegrunn: Byggegrunn av fjell og grus iht. byggemelding datert 1989.<br /><br />Fuktsikring og drenering: Drenering fra byggeår med ukjente masser rundt boligen. Grunnmursplast med klemlist. Taknedløpene føres ned under bakken i rør, og enkelte ut over terreng. Det er montert sluk i bunnen av kjellernedgang og lysgraver.<br /><br />Grunnmur og fundamenter: Grunnmurer/kjelleryttervegger av lettklinkerblokker.<br /><br />Terrengforhold: Eiendommen ligger i et skrående terreng, hellende mot sør-øst. Tomten er planert og terrenget er relativt plant rundt store deler av bygget.<br /><br />Utvendige vann- og avløpsledninger: Vannrør av plast via kommunalt nett. Avløpsrør av plast via kommunalt nett. Vann- og avløpsrør mellom boligen og det offentlige nettet er fra byggeår.<br /><br />Bygninger på eiendommen<br />Garasje: Støpt betongsåle på grunn, grunnmurer av lettklinkerblokker. Yttervegger av bindingsverk av tre, utvendig kledd med liggende panel. Saltak takkonstruksjon, utvendig tekket med betongtakstein. Leddet garasjeport med motor. Biloppstillingsplass for én bil.<br /><br />Se vedlagte tilstandsrapport datert 24.09.2026 der byggemåte er nærmere beskrevet, og også gitte tilstandsgrader fremkommer.<br /><br />Tilstandsgradene tilsier hvilken tilstand et objekt har i forhold til et definert referansenivå. For nærmere forklaring av tilstandsgrader og hva de angir, se vedlagte tilstandsrapport.<br /><br />På denne eiendommen har følgende fått tilstandsgrad 2:<br /><br />Taktekking<br />Vurdering av avvik: Vanntett sjikt på tak er eldre enn 18 år. Takstein er værslitt og har mosevekst.<br />Konsekvens/tiltak: Når vanntette sjikt på tak begynner å bli gamle, øker risikoen for lekkasjer. Dette kan føre til omfattende og kostbare reparasjoner av underliggende konstruksjoner dersom en ikke foretar tiltak på konstruksjonene før dette oppstår. Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må vanntett sjikt på tak skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om. Mose kan holde på fuktighet og forårsake økt nedbryting av tekkematerialet, noe som reduserer levetiden og øker risikoen for lekkasjer. Det bør gjennomføres nærmere undersøkelser av taktekkingen for å avdekke eventuelle skader som ikke er synlige fra bakkenivå. Fjerning av mose og eventuelle nødvendige utbedringer bør vurderes for å unngå fremtidige skader. Undertak har passert 35 år, altså oppnådd sin forventede levetid. Dette gir en betydelig forhøyet risiko for fuktskader, sprekker og lekkasjer. På grunn av alder og registrert slitasje må det påregnes økt behov for vedlikehold og oppfølging av taket fremover.<br /><br />Takkonstruksjon/Loft<br />Vurdering av avvik: Det er fra kneloft påvist indikasjoner på at det er punktering av dampsperre, som medfører svekket effekt av dampsperrefunksjonen. Det er mangelfull kondensisolering av rør og ventilasjonskanaler eller andre varmeavgivende installasjoner. Det er stedvise fuktskjolder i undertaket på kaldloftet (ved kilrenner og gjennomføringer i takflaten). Isolasjon er i enkelte områder klemt inn mot luftespalter.<br />Konsekvens/tiltak: Det bør gjøres lokale tiltak. Det anbefales å utbedre dampsperre. Dampsperren hindrer varm, fuktig inneluft fra å trenge inn i konstruksjonen og skal alltid ligge på den varme siden av isolasjonen. Utettheter i dampsperre kan forårsake kondens og mulige skader. Mangelfull kondensisolering kan føre til kondensdannelse og fuktpåvirkning på takkonstruksjon/loft, med risiko for mugg-, råte- og fuktskader på omkringliggende konstruksjoner. Det anbefales å etterisolere rør, ventilasjonskanaler og andre aktuelle installasjoner for å redusere kondensdannelse og fuktbelastning. Det er registrert fuktskjolder ved kilrenner og gjennomføringer. Årsaken er ikke nærmere undersøkt. Det anbefales nærmere kontroll av taktekking, beslag og undertak i de aktuelle områdene. Dette for å avdekke eventuelle skader som krever umiddelbare tiltak. Skader i undertaket medfører redusert beskyttelse og bør skiftes ut. Luftespaltene bør frigjøres slik at tilstrekkelig ventilasjon oppnås.<br /><br />Yttervegger<br />Vurdering av avvik: Det er påvist manglende gnagesikring (musetetting). Spikrene er stedvis spikret for langt inn i bordkledningen. Kledning mot sør er værslitt.<br />Konsekvens/tiltak: Manglende gnagesikring kan føre til at skadedyr kommer inn i konstruksjonen, med risiko for skader og hygieniske problemer. Det anbefales å etablere gnagesikring for å hindre tilgang for skadedyr. Spikrene/skruene har skapt hull i kledningen, hullene bør fylles med en egnet utendørs tre- eller akrylsparkel for å hindre vanninntrenging. Påføre maling/beis etter reparasjon. Overflatebehandling av kledning må påregnes. Manglende overflatebehandling kan føre til råteskader i kledningen.<br /><br />Vinduer<br />Vurdering av avvik: Det er påvist avvik rundt innsettingsdetaljer. Karmene i vinduer er slitte og det er sprekker i trevirket. Vinduer har usikker fremtidig funksjon: Isolerglassruter eldre enn 35 år. Det er påvist enkelte vinduer i kjeller med glipper mellom vindu og karm. Det er fuktskjolder og sprekker i enkelte vindusforinger.<br />Konsekvens/tiltak: Det anbefales å kontrollere og utbedre detaljene for å sikre tett og korrekt utførelse. Omrammingen bør monteres minimum 6 mm fra vannbrettet for å unngå vannoppsug. Vannbrettbeslag bør ha oppbrett i begge ender mot vindussmyg, slik at vann ikke driver inn bak kledning. Slitte karmer og sprekker kan føre til redusert tetthet, fuktinntrenging og videre nedbrytning av treverket. Det må påregnes vedlikehold og at enkelte vinduer må skiftes ut. Eldre isolerglass har økt risiko for punktering og redusert isolasjonsevne, med fare for varmetap og kondensproblemer. Det anbefales å planlegge utskifting av vinduene for å sikre tilfredsstillende funksjon og energieffektivitet. Glipper mellom vindu og karm må utbedres for å hindre mulig fuktinntrengning.<br /><br />Ytterdører<br />Vurdering av avvik: Isolerglassrutene i dørene fra byggeåret er over 35 år gamle, noe som medfører usikkerhet om videre funksjon. Utgangsdør fra vaskerommet er utvendig værslitt (har avflasset maling, samt rust på hengsler og beslag).<br />Konsekvens/tiltak: Alder medfører økt risiko for punktering, duggdannelse og redusert isolasjonsevne. Dette kan føre til varmetap, økte oppvarmingskostnader og behov for utskifting av dører eller glassfelt på sikt. Det må påregnes vedlikehold av dører. Det bør påregnes vedlikehold av dører iht. normal elde og slitasje.<br /><br />Terrasser og plattinger på terreng<br />Vurdering av avvik: Det er registrert betydelig slitasje og skader på plattingen.<br />Konsekvens/tiltak: Det anbefales å utbedre skadene og gjennomføre nødvendig vedlikehold for å sikre levetid.<br /><br />Utvendige trapper<br />Vurdering av avvik: Trappen er ikke tilstrekkelig festet, noe som kan medføre redusert stabilitet og økt risiko for bevegelse ved bruk. Overflater på utvendige trapper er værslitt. Rekkverket i trapp foran hovedinngang er for lavt i forhold til dagens forskriftskrav. Det mangler også håndløper mot vegg i trappeløpet. Trappen i tilknytning terrassen mangler rekkverk/håndlist på begge sider.<br />Konsekvens/tiltak: Det bør påregnes vedlikehold og utbedringer av trapper. Rekkverkshøyde må endres for å tilfredsstille krav på byggemeldingstidspunktet. Mangelfull sikring kan føre til fallulykker eller at personer mister støtte, med fare for alvorlig skade. Rekkverk må monteres for å lukke avviket.<br /><br />Overflater - gulv<br />Vurdering av avvik: Det er påvist symptom på setninger i deler av betonggulv i kjeller. Det er påvist knirk i større deler av gulv. Det er enkelte sprekker i fliser og løse flisfuger. Parkett og furugulv har stedvis høy slitasje, samt fuktskjolder og glipper. Gulvet i stuen har ujevnt underlag.<br />Konsekvens/tiltak: Symptomer på setninger kan indikere bevegelser i konstruksjonen, med risiko for videre utvikling av skader. Det anbefales å følge med på utviklingen og vurdere nærmere undersøkelser av sprekker i kjeller. Det anbefales å undersøke årsak til knirk og utbedre innfesting eller konstruksjon ved behov. Det bør påregnes vedlikehold og lokale utbedringer/utskiftinger. Det må påregnes utbedring av undergulvet i stuen for å sikre tilfredsstillende komfort og unngå økt slitasje eller skader på parketten.<br /><br />Overflater - vegger og himlinger<br />Vurdering av avvik: Det er stedvise luftlommer/krøll i tapeten i loftsetasjen. Deler av veggflater i kjelleretasjen har avflasset maling og saltutslag.<br />Konsekvens/tiltak: Det må påregnes vedlikehold og at enkelte overflater må utbedres/skiftes.<br /><br />Rom under terreng<br />Vurdering av avvik: Det er stedvis observert saltutslag og avflasset maling på nedre deler av yttervegger og gulv. Det er målt noe forhøyede fuktverdier i bunnsvill. Fuktkvotemåling (vekt%) i konstruksjonen ble målt til 15,3 %. Det er misfarging i deler av listverk under trappen.<br />Konsekvens/tiltak: Det bør iverksettes tiltak for å utbedre årsaken til saltutslag og avflasset maling. Det må gjøres nærmere undersøkelser for å avklare årsak. Det målte fuktnivået er ikke veldig høyt, men det anbefales å overvåke konstruksjonen jevnlig. Generelt bør ikke fuktigheten i trevirket ligge høyere enn 15 %. Forhøyede fuktverdier kan føre til råte og muggdannelse i svillen, noe som kan svekke veggens struktur og isolasjonsegenskaper. Årsak til misfarging av listverk under trappen er ukjent, og det er ikke påvist skadelige fuktverdier i dette området. Nærmere undersøkelser anbefales. Rom under terreng må overvåkes jevnlig. Forhøyede fuktverdier kan over tid føre til råte og muggdannelse i svillen, noe som kan svekke veggens struktur og isolasjonsegenskaper.<br /><br />Innvendige trapper<br />Vurdering av avvik: Det er knirk i enkelte inntrinn i trappen.<br />Konsekvens/tiltak: Det bør utføres tiltak for å redusere eller fjerne knirk i trappen, for eksempel ved å etterstramme eller lime inntrinnene.<br /><br />Skadedyr og fuktkrevende insekter<br />Vurdering av avvik: Det er registrert spor etter skadedyr på kaldloftet, men av ukjent omfang. Det er påvist inntrekksveier for gnagere.<br />Konsekvens/tiltak: Det bør gjennomføres ytterligere undersøkelser for å få kartlagt det eventuelle skadeomfanget skadedyr kan ha påført. Inntrekksveier for gnagere gir økt risiko for skadedyr i konstruksjonen, med fare for skader og hygieniske problemer. Det anbefales å tette åpninger og etablere gnagesikring for å hindre tilgang.<br /><br />Bad loftsetasje - Dokumentasjon for våtrom<br />Vurdering av avvik: Det foreligger ikke dokumentert utførelse av vanntett sjikt.<br />Konsekvens/tiltak: Uten dokumentasjon vet man ikke om membran er korrekt utført eller om sluk, overganger og gjennomføringer er tette. Manglende dokumentasjon gir derfor økt risiko for skjulte fuktskader, selv om det ikke er synlige tegn i dag. Skader kan utvikle seg og bli omfattende før de oppdages.<br /><br />Bad loftsetasje - Overflater, vegger og himling<br />Vurdering av avvik: Det er lav takhøyde/skråhimling, samt dør med ikke fuktbestandige materialer plassert i våtsone (ved dusjkabinett og badekar), løsningen eller byggematerialet er uegnet.<br />Konsekvens/tiltak: Bruk av ikke fuktbestandige materialer i våtsonen kan føre til rask nedbrytning ved fuktpåvirkning. Dette øker risikoen for fuktskader, råte og muggdannelse, samt redusert levetid på bygningsdeler. Det anbefales å skifte ut uegnede materialer med fuktbestandige løsninger tilpasset bruk i våtsoner.<br /><br />Bad loftsetasje - Overflater gulv<br />Vurdering av avvik: Det påvist avvik i fallforhold til sluk. Det er motfall på deler av gulvet.<br />Konsekvens/tiltak: Et bad med manglende/redusert fall til sluk blir mindre funksjonelt og sikkert for brukeren. Dette kan medføre stående vann på gulvet, vann som ikke ledes effektivt til sluket, økt risiko for at vann renner ut av rommet og redusert sklisikkerhet på gulvet. Høydeforskjellen er mindre enn hva som er krav iht. lekkasjesikkerhet. Det bør vurderes utbedring av fallforholdene for å sikre at vann ledes effektivt mot sluket. Manglende høydeforskjell øker risikoen for at vann kan renne ut av våtrommet og forårsake fuktskader i tilstøtende konstruksjoner. Vær oppmerksom ved bruk, og vurder tiltak ved eventuell oppgradering eller renovering.<br /><br />Bad loftsetasje - Vanntett sjikt, membran og sluk<br />Vurdering av avvik: Det er påvist mangelfull/feil utførelse rundt rørgjennomføringer e.l. som gir fare for fukt i konstruksjonen i våtsone. Smøremembran er eldre enn 15 år og det mangler dokumentasjon. Tettesjiktet har derfor usikker fremtidig funksjon.<br />Konsekvens/tiltak: Konsekvensen er at det kan oppstå fuktskader i konstruksjonen bak overflatematerialet. Vann kan trenge inn gjennom utette rørgjennomføringer og forårsake fuktskader ved fukttilførsel gjennom enten bruksvann eller lekkasjevann. Løsningen/utførelsen rundt rørgjennomføringer gir fare for fukt inn i konstruksjonen. Konsekvensen er at membranens tilstand og tetthet er usikker som følge av alder og manglende dokumentasjon, noe som øker risikoen for skjulte fuktskader og kan medføre behov for nærmere undersøkelser og eventuell rehabilitering av våtrommet. Levetiden til en membran varierer basert på kvalitet, installasjon og bruk. Eldre membraner kan bli sprø og sprekke opp, noe som fører til at de mister sin vanntettende funksjon. Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må tettesjiktet skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om.<br /><br />Bad loftsetasje - Sanitærutstyr og innredning<br />Vurdering av avvik: Det er ikke påvist tilfredsstillende løsning for å synliggjøre lekkasje fra innebygget sisterne. Det mangler mykfuge mot vegg bak vasken, og deler av skapinnredning har fuktsvell.<br />Konsekvens/tiltak: Uten tilfredsstillende dreneringsløsning/lekkasjesikring kan lekkasjer pågå over lang tid uten å bli oppdaget. Dette kan føre til omfattende fuktskader i omkringliggende byggematerialer. Ved implementering av innebygget sisterne var det ikke krav om lekkasjesikring, konstruksjonen bør jevnlig observeres. Det bør etableres mykfuge mot vegg bak vasken for å hindre fuktinntrengning i innredningen. Fuktsvell på skapinnredningen bør utbedres eller byttes ut for å unngå videre forringelse.<br /><br />Bad loftsetasje - Ventilasjon<br />Vurdering av avvik: Spalten under døren er for liten og gir ikke tilfredsstillende tilluft til rommet.<br />Konsekvens/tiltak: Avstanden fra terskel til dørblad bør økes om mulig, eventuelt kan det monteres en tilluftsventil i dør eller vegg. Manglende tilluft kan føre til dårlig luftkvalitet og økt risiko for fuktskader.<br /><br />Bad hovedetasje - Dokumentasjon for våtrom<br />Vurdering av avvik: Det foreligger ikke dokumentert utførelse av vanntett sjikt.<br />Konsekvens/tiltak: Uten dokumentasjon vet man ikke om membran er korrekt utført eller om sluk, overganger og gjennomføringer er tette. Manglende dokumentasjon gir derfor økt risiko for skjulte fuktskader, selv om det ikke er synlige tegn i dag. Skader kan utvikle seg og bli omfattende før de oppdages.<br /><br />Vaskerom hovedetasje - Dokumentasjon for våtrom<br />Vurdering av avvik: Det foreligger ikke dokumentert utførelse av vanntett sjikt.<br />Konsekvens/tiltak: Uten dokumentasjon vet man ikke om membran er korrekt utført eller om sluk, overganger og gjennomføringer er tette. Manglende dokumentasjon gir derfor økt risiko for skjulte fuktskader, selv om det ikke er synlige tegn i dag. Skader kan utvikle seg og bli omfattende før de oppdages.<br /><br />Kjøkken - Overflater og innredning<br />Vurdering av avvik: Det er påvist skader/fuktskjolder i kjøkkengulvet. Deler av mykfuger bak vasken har svertesopp. Det er fuktsvell i deler av benkeskapet under vasken. Det er løsnet laminat ved kanten av benkeplaten i kokesonen.<br />Konsekvens/tiltak: Det bør påregnes vedlikehold og lokale utbedringer. Kjøkkeninnredningen er fra byggeår, det anbefales jevnlig vedlikehold og vurdering av funksjonalitet i forhold til dagens behov og forskriftskrav (f.eks. vannvakt, brannsikring av komfyr).<br /><br />Innvendige vannledninger<br />Vurdering av avvik: Kobberrør er eldre enn 33 år og har derfor usikker fremtidig funksjon.<br />Konsekvens/tiltak: Eldre kobberrør med skjøter har økt risiko for lekkasjer og svikt i koblinger, med fare for vannskader. Ut i fra alder kan skader plutselig oppstå. Det anbefales å planlegge utskifting eller oppgradering av rørsystemet for å sikre videre driftssikkerhet. I forbindelse med oppgradering av våtrom vil det være naturlig med utskiftning av rør.<br /><br />Innvendige avløpsrør<br />Vurdering av avvik: Lufterøret til avløpsanlegget er ikke isolert på kaldloftet.<br />Konsekvens/tiltak: Lufterøret til avløpsanlegget bør isoleres for å unngå kondens, frost og redusert lufting av avløpet, noe som kan føre til fuktskader.<br /><br />Ventilasjon<br />Vurdering av avvik: Ventilasjonsanlegget har nådd en alder som medfører usikker fremtidig funksjon.<br />Konsekvens/tiltak: Eldre ventilasjonsanlegg har økt risiko for svikt, redusert ytelse og dårligere inneklima. Det anbefales å planlegge for kontroll, oppgradering eller utskifting av ventilasjonsanlegget for å sikre tilfredsstillende funksjon.<br /><br />Varmtvannsbereder<br />Vurdering av avvik: Det er ikke påvist tilfredsstillende el-tilkobling av varmtvannstank iht. gjeldende forskrift.<br />Konsekvens/tiltak: Mangelfull el-tilkobling kan innebære økt risiko for elektrisk feil, brannfare og redusert sikkerhet. Det bør etableres tilfredsstillende el-tilkobling etter gjeldende forskrift.<br /><br />Andre VVS-installasjoner - Varmepumpe<br />Vurdering av avvik: VVS-installasjoner har nådd en alder som gjør at de har en usikker fremtidig funksjon.<br />Konsekvens/tiltak: Eldre VVS-installasjoner har økt risiko for svikt, lekkasjer og redusert funksjon, med fare for vannskader og driftsproblemer. Det anbefales å planlegge for kontroll, oppgradering eller utskifting av installasjonene for å sikre videre driftssikkerhet.<br /><br />Andre VVS-installasjoner - Sentralstøvsuger<br />Vurdering av avvik: VVS-installasjoner har nådd en alder som gjør at de har en usikker fremtidig funksjon.<br />Konsekvens/tiltak: Eldre VVS-installasjoner har økt risiko for svikt og redusert funksjon. Det anbefales å planlegge for kontroll, oppgradering eller utskifting av installasjonene for å sikre videre driftssikkerhet.<br /><br />Fuktsikring og drenering<br />Vurdering av avvik: Fuktsikring er eldre enn 30 år, og har derfor usikker fremtidig funksjon. Grunnmursplasten er stedvis avsluttet under terreng, noe som kan redusere beskyttelsen mot fukt. Det er også enkelte steder en del vegetasjon inn mot muren, noe som kan øke risikoen for fuktbelastning på grunnmuren.<br />Konsekvens/tiltak: Eldre fuktsikring og drenering kan ha redusert funksjonsevne og økt risiko for svikt. Dette kan føre til fuktinntrengning, fuktskader på konstruksjonen og dårlig inneklima over tid. Det anbefales å følge med på tilstanden og vurdere behov for oppgradering eller utskifting. Ved tegn til svikt bør drenering og fuktsikring fornyes for å sikre tilfredsstillende funksjon. Vegetasjon må fjernes, og eventuelt at terrenget tilpasses slik at knotteplast avsluttes over terreng. Dette for å sikre tilstrekkelig beskyttelse mot fukt. Konsekvensen av manglende tiltak er økt risiko for fuktskader i grunnmur og tilstøtende konstruksjoner. Tilstandsgrad 2 settes på grunn av at mer enn halvparten av forventet levetid på drenering er brukt opp, for å få tilstandsgrad 0 eller 1 må dreneringen skiftes ut. Tiltak som redrenering, spyling og inspeksjon av drensrør kan ikke utelukkes. Forventet levetid på drenering er fra 20 - 60 år. Det bør utføres jevnlig vedlikehold og kontroll av sluker/avløp i lysgraver og kjellernedgang for å sikre tilfredsstillende funksjon.<br /><br />Grunnmur og fundamenter<br />Vurdering av avvik: Det er påvist én sprekk i muren mot sør (mot innvendig hjørne av bod i kjeller).<br />Konsekvens/tiltak: Mindre sprekker og skjevheter kan skyldes normale bevegelser eller setninger, men kan utvikle seg over tid. Det anbefales å følge med på utviklingen og vurdere nærmere undersøkelser dersom forholdene endrer seg. Merk at grunnmurer av eldre dato kan ha svært variabel kvalitet, dersom man begynner å foreta arbeider med/rundt grunnmuren kan man derfor oppleve at det må utføres reparasjoner på grunnmuren.<br /><br />Utvendige vann- og avløpsledninger<br />Vurdering av avvik: Avløpsledninger av PVC plastrør er eldre enn 35 år og har derfor usikker fremtidig funksjon.<br />Konsekvens/tiltak: Eldre PVC-ledninger har økt risiko for sprøhet, deformasjoner og lekkasjer, noe som kan føre til redusert funksjon og økte driftsproblemer. Det anbefales å gjennomføre en tilstandsvurdering av utvendige avløpsledninger, da mer enn halvparten av forventet brukstid er passert. Konsekvensen ved høy alder er økt risiko for lekkasjer, brudd eller tilstopping, noe som kan medføre plutselige og kostbare utbedringer.<br /><br />På denne eiendommen har følgende fått tilstandsgrad 3:<br /><br />Nedløp, beslag og skorstein over tak<br />Vurdering av avvik: Det er større skader, løse beslag med åpne skjøter eller falser. Det er ikke tilfredsstillende bortledning av vann fra taknedløp ved grunnmur. Det mangler nedløpsrør fra takrenne mot nord, samt endestykke på nedløp fra balkong. Det er noen glipper i falser av takfotbeslag, samt avflasset lakk og antydning til rustdannelser enkelte steder. Takfotbeslag på arken mot nord henger løst. Det er observert fuktskjolder ved gradrenner og gjennomføringer i takflaten på kaldloftet. Vindskier er værslitt og har råteskader mot endene. Det mangler snøfangere på hele eller deler av taket. Det var ikke krav på søknadstidspunktet, men på grunn av sikkerhet vurderes punktet opp mot forskriftskrav på befaringstidspunktet. Takvinkel og type taktekking tilsier at det foreligger krav til snøfangere.<br />Konsekvens/tiltak: Større skader og åpne skjøter kan føre til lekkasjer og fuktinntrenging, med risiko for skader på tilstøtende konstruksjon. Skader må utbedres og det er viktig å sikre tette beslag og skjøter for å hindre vanninntrenging. Mangelfull bortledning av vann kan føre til fuktbelastning på grunnmur, med risiko for fuktinntrenging og skader på konstruksjonen. Manglende nedløp og endestykke medfører at vann ledes ukontrollert langs fasade/treverk og grunnmur, noe som øker risikoen for fukt- og vannskader i konstruksjonen, samt reduserer levetiden på bygningsdelene. Det bør påregnes vedlikehold og lokale utbedringer, samt nærmere undersøkelser av beslag på taket. Beslagene har en alder som tilsier usikker fremtidig funksjon og bør påregnes utskiftet. Konsekvensen av manglende utbedring er økt risiko for lekkasjer og følgeskader på underliggende konstruksjoner. Vindskier med råteskader bør skiftes ut, og øvrige værslitte deler bør vedlikeholdes med overflatebehandling. Dersom tiltak ikke utføres, er det økt risiko for videre råteutvikling og skade på tilstøtende konstruksjoner. Tak med tilstrekkelig fall for at snø kan rase, må sikres i sin helhet med snøfangere. En må være særlig oppmerksom på sikring av tak som vender ut mot atkomst til bygning, inngangspartier og lignende. Hvilken takvinkel som kan utløse ras, vil være bestemt av materialet i taktekkingen.<br /><br />Balkongdør loftsetasje<br />Vurdering av avvik: Balkongdøren har råteskader. Det er skjevheter i døren som medfører utetthet/åpning mellom dørblad og karm, samt gjør det vanskelig å åpne og lukke døren.<br />Konsekvens/tiltak: Råte eller store skader i dører medfører redusert styrke, tetthet og funksjon. Dette kan føre til varmetap, fuktinntrengning og videre skade på tilstøtende konstruksjoner. Døren må skiftes ut.<br /><br />Balkonger og terrasser<br />Vurdering av avvik: Det er påvist fukt-/råteskader i rekkverk på balkongen. Overflater er værslitt. Rekkverket på balkong eller terrasse er for lavt i forhold til dagens krav.<br />Konsekvens/tiltak: Fukt- og råteskader i rekkverk kan føre til svekket styrke og redusert sikkerhet. Råteskadet kledning må skiftes ut. Overflater bør vedlikeholdes eller utbedres for å hindre videre forringelse og redusere risikoen for råte, fuktskader og redusert levetid på konstruksjonen. Det anbefales å utbedre rekkverket slik at høyden tilfredsstiller gjeldende krav, for å sikre trygg bruk.<br /><br />Andre utvendige forhold<br />Vurdering av avvik: Det er råteskader i bærende konstruksjon (skråstag).<br />Konsekvens/tiltak: Råteskadet treverk må skiftes ut for å sikre konstruksjonens bæreevne og forhindre videre skadeutvikling. Dersom tiltak ikke iverksettes, kan det føre til svekket stabilitet og økt risiko for sammenbrudd ved belastning.<br /><br />Pipe og ildsted<br />Vurdering av avvik: Eier opplyser at det foreligger pålegg fra tidligere tilsyn som ikke er utbedret. Avstanden mellom sotluke/ildsted og brennbart materiale er for liten og øker risikoen for overoppheting og antennelse. Dette medfører brannfare og kan utgjøre fare for liv og helse.<br />Konsekvens/tiltak: Avvik fra tilsyn må utbedres for å sikre forskriftsmessig bruk av pipe og ildsteder. Manglende utbedring kan medføre økt fare for røyk/brann, samt pålegg fra myndighetene. Det er ukjent om det foreligger fyringsforbud. Innhent dokumentasjon, om mulig. Det anbefales å sikre tilstrekkelig avstand i henhold til gjeldende krav, enten ved å flytte ildstedet eller fjerne/skjerme brennbart materiale. Eventuelt kan det etableres godkjent brannbeskyttelse for å oppnå en trygg løsning. Større avstand til brennbart materiale må etableres. Eier opplyser i egenerklæring at følgende avvik er påpekt: ikke tilfredsstillende adkomst til utvendig del av pipe, røykrørsinnføring ved ildsted er ikke synlig, skorstein mangler bunn.<br /><br />Bad hovedetasje<br />Vurdering av avvik: Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav.<br />Konsekvens/tiltak: Manglende oppgradering av våtrommet medfører høy risiko for at konstruksjonene ikke vil tåle vanlig bruk av vann eller lekkasjer. Dette kan føre til fuktskader på tilstøtende konstruksjoner. Våtrommet må totalrenoveres. Alle forhold med tettesjikt, våtsone, sluk m.m. må dokumenteres. Sveis i hjørner av gulvbelegg er ikke utført med 45  vinkel. Det er opplyst i egenerklæringen om mulig utetthet ved sluket i dusjen. Gulvet har ikke tilfredsstillende fall/avrenning mot sluk. Rørgjennomføringer i våtsone er ikke utført iht. anbefalte løsninger. Det er stedvise glipper og utettheter i våtromsplatene.<br /><br />Vaskerom hovedetasje<br />Vurdering av avvik: Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav.<br />Konsekvens/tiltak: Manglende oppgradering av våtrommet medfører høy risiko for at konstruksjonene ikke vil tåle vanlig bruk av vann eller lekkasjer. Dette kan føre til fuktskader på tilstøtende konstruksjoner. Våtrommet må totalrenoveres. Alle forhold med tettesjikt, våtsone, sluk m.m. må dokumenteres. Manglende oppgradering medfører risiko for følgeskader på tilstøtende konstruksjoner ved vannsøl, tørking av tøy og eventuelle lekkasjer. Dette forsterkes av manglende ventilasjon, som kan bidra til opphopning av fukt og økt belastning på bygningsdelene over tid. Sveis i hjørner av gulvbelegg er ikke utført med 45  vinkel. Gulvet har ikke tilfredsstillende fall mot sluk (er tilnærmet flatt). Rørgjennomføringer i våtsone er ikke tett. Rommet har naturlig ventilasjon, og løsningen ikke tilfredsstiller dagens forventning til ventilasjon av våtrom.<br /><br />På denne eiendommen har følgende fått tilstandsgrad IU:<br /><br />Bad loftsetasje - Tilliggende konstruksjoner våtrom<br />Vurdering av avvik: Hulltaking ble utført mot våtsone fra tilliggende soverom (knekott). Det ble ikke registrert forhøyede fuktverdier, og måleresultatet ble ikke synlig på fuktmåleren. Dette vil si at trevirket inneholder mindre enn 8 % fuktighet. Generelt bør ikke fuktigheten i trevirket ligge høyere enn 15 %. Det bemerkes at hulltakingen, grunnet bygningsmessige forhold, er utført i et område som normalt ikke er direkte utsatt for bruksvann. Hulltaking bør fortrinnsvis utføres i vegg bak eller under dusjsonen, eller i andre områder som regelmessig utsettes for bruksvann. Det ble forsøkt å lokalisere egnet sted for hulltaking bak dusjsonen, men detektor ga utslag på elektronikk/installasjoner i veggen, og hulltaking ble derfor ikke utført her. Hulltakingen gir dermed begrenset informasjon om eventuell fuktbelastning i de mest utsatte delene av konstruksjonen. Skjulte fuktskader eller fuktpåvirkning i vegg ved dusjsonen kan derfor ikke utelukkes. På bakgrunn av begrenset undersøkelsesmulighet er TGIU satt for dette punktet.<br /><br />Helse, miljø og sikkerhet<br /><br />Vurdering av avvik:<br />- Det mangler snøfangere på hele eller deler av taket. Det var ikke krav på søknadstidspunktet, men på grunn av sikkerhet vurderes punktet opp mot forskriftskrav på befaringstidspunktet. Takvinkel og type taktekking tilsier at det foreligger krav til snøfangere.<br />- Rekkverket på balkong eller terrasse er for lavt i forhold til dagens krav.<br />- Rekkverket i trapp foran hovedinngang er for lavt i forhold til dagens forskriftskrav. Det mangler også håndløper mot vegg i trappeløpet.<br />- Trappen i tilknytning terrassen mangler rekkverk/håndlist på begge sider.<br />- Det er ikke foretatt radonmålinger, og bygget er heller ikke utført med radonsperre.<br />- Avstanden mellom sotluke/ildsted og brennbart materiale er for liten og øker risikoen for overoppheting og antennelse. Dette medfører brannfare og kan utgjøre fare for liv og helse.<br />- Det er tegn på at kabelinnføringer og hull i inntak og sikringsskap ikke er tette, så langt dette er mulig å sjekke uten å fjerne kapslinger.<br />- Det mangler samsvarserklæring for deler av anlegget.<br />- Det er behov for at en kvalifisert elektrofaglig person kontrollerer det elektriske anlegget.<br />Konsekvens/tiltak:<br />- Tak med tilstrekkelig fall for at snø kan rase, må sikres i sin helhet med snøfangere. En må være særlig oppmerksom på sikring av tak som vender ut mot atkomst til bygning, inngangspartier og lignende. Hvilken takvinkel som kan utløse ras, vil være bestemt av materialet i taktekkingen.<br />- Det anbefales å utbedre rekkverket slik at høyden tilfredsstiller gjeldende krav, for å sikre trygg bruk.<br />- Rekkverkshøyde må endres for å tilfredsstille krav på byggemeldingstidspunktet.<br />- Mangelfull sikring kan føre til fallulykker eller at personer mister støtte, med fare for alvorlig skade.<br />- Rekkverk må monteres for å lukke avviket.<br />- Uavklarte radonforhold kan innebære risiko for helseskadelig eksponering over tid. Radon er en kjent helserisiko, og forhøyede nivåer kan ha betydning for inneklima og beboernes helse.<br />- Det anbefales å gjennomføre radonmåling og eventuelt vurdere nærmere kontroll eller tiltak dersom forhøyede verdier påvises.<br />- Det anbefales å sikre tilstrekkelig avstand i henhold til gjeldende krav, enten ved å flytte ildstedet eller fjerne/skjerme brennbart materiale. Eventuelt kan det etableres godkjent brannbeskyttelse for å oppnå en trygg løsning.<br />- Større avstand til brennbart materiale må etableres.<br />- Tegn på at kabelinnføringer og hull i inntak og sikringsskap ikke er tette øker risiko for brann og støt. Dette utgjør en fare for liv og helse.<br />- Det er ikke fremlagt samsvarserklæring(er) på arbeid som er utført på anlegget tilbake i tid, blandt annet i forbindelse med oppussing av badet i 2008. Arbeidene er ikke gjort i selgers eiertid og selger har ikke informasjon om hvem som har utført arbeidene. En kan derfor ikke vite om arbeidene på el-anlegget er utført i henhold til de gjeldende reglene, samt om det kan foreligge feil ved anlegget. Det anbefales derfor at det innhentes en el-kontroll utført av en registrert elektroinstallasjons-virksomhet.<br />- Behov for kontroll av det elektriske anlegget indikerer usikkerhet rundt tilstand og sikkerhet. Eventuelle feil eller mangler kan medføre økt risiko for brann, elektrisk støt og skade på utstyr. Det elektriske anlegget må kontrolleres av kvalifisert elektrofaglig person. Eventuelle avvik bør utbedres for å sikre en trygg og forskriftsmessig installasjon.<br /><br />Radon<br />Vurdering av avvik: Det er ikke foretatt radonmålinger, og bygget er heller ikke utført med radonsperre.<br />Konsekvens/tiltak: Uavklarte radonforhold kan innebære risiko for helseskadelig eksponering over tid. Radon er en kjent helserisiko, og forhøyede nivåer kan ha betydning for inneklima og beboernes helse. Det anbefales å gjennomføre radonmåling og eventuelt vurdere nærmere kontroll eller tiltak dersom forhøyede verdier påvises.<br /><br />Elektrisk anlegg<br />Vurdering av avvik: Det er tegn på at kabelinnføringer og hull i inntak og sikringsskap ikke er tette, så langt dette er mulig å sjekke uten å fjerne kapslinger. Det mangler samsvarserklæring for deler av anlegget. Det er behov for at en kvalifisert elektrofaglig person kontrollerer det elektriske anlegget.<br />Konsekvens/tiltak: Tegn på at kabelinnføringer og hull i inntak og sikringsskap ikke er tette øker risiko for brann og støt. Dette utgjør en fare for liv og helse. Det er ikke fremlagt samsvarserklæring(er) på arbeid som er utført på anlegget tilbake i tid, blandt annet i forbindelse med oppussing av badet i 2008. Arbeidene er ikke gjort i selgers eiertid og selger har ikke informasjon om hvem som har utført arbeidene. En kan derfor ikke vite om arbeidene på el-anlegget er utført i henhold til de gjeldende reglene, samt om det kan foreligge feil ved anlegget. Det anbefales derfor at det innhentes en el-kontroll utført av en registrert elektroinstallasjons-virksomhet. Behov for kontroll av det elektriske anlegget indikerer usikkerhet rundt tilstand og sikkerhet. Eventuelle feil eller mangler kan medføre økt risiko for brann, elektrisk støt og skade på utstyr. Det elektriske anlegget må kontrolleres av kvalifisert elektrofaglig person. Eventuelle avvik bør utbedres for å sikre en trygg og forskriftsmessig installasjon. Forventet levetid for elektriske anlegg er 25-30 år, utskiftinger av deler av el-anlegget kan være nødvendig.<br /><br />Oppgitte arealer er hentet fra vedlagte tilstandsrapport og megler har ikke kontrollmålt boligen."
      },
      {
        "heading": "Oppvarming",
        "textUnsafe": "Luft-til-luft-varmepumpe, vedfyring og elektrisitet. Varmepumpen er montert i stue i hovedetasjen. To fastmonterte ildsteder med henholdsvis lukket vedovn i stue i hovedetasjen og eldre vedovn i støpejern i kjelleretasjen. Gulvvarme i entré/hall og på baderom i hovedetasjen, samt i gang med trapp i kjelleretasjen. Termostatstyrte elektriske varmekabler på bad i loftsetasjen.<br /><br />Det foreligger pålegg fra feiertilsyn som ikke er utbedret. Det er påpekt for liten avstand mellom sotluke/ildsted og brennbart materiale, at røykrørsinnføring ved ildsted ikke er synlig, samt at skorsteinen mangler bunn."
      },
      {
        "heading": "Utleie",
        "textUnsafe": "Bolig med en boenhet som fritt kan leies ut i sin helhet. Deler av boligen kan også leies ut, forutsatt at det er en del av boligens godkjente hoveddel med rom godkjent for varig opphold og at den utleide delen ikke er adskilt som en selvstendig boenhet."
      },
      {
        "heading": "Beliggenhet",
        "textUnsafe": "Eiendommen ligger i et veletablert og rolig boligstrøk på Myreng på sentrale Tromsøya. Boligen har en høytliggende og åpen plassering i terrenget, med flott utsyn mot Tromsøysundet, Tromsdalen og fjellene på fastlandssiden. Nabolaget preges av klassisk villabebyggelse og romslige hager, skjermet fra gjennomgangstrafikk, men likevel med umiddelbar nærhet til alt byen har å by på.<br /><br />Beliggenheten er særlig praktisk for familier i hverdagen. Både Prestvannet skole og Gyllenborg skole ligger i gangavstand fra eiendommen, og for de eldre trinnene er det kort vei til fots eller på sykkel til Sommerlyst skole. I nærområdet finnes flere barnehager, blant annet Kvamstykket barnehage og Storskogåsen studentbarnehage. Den daglige handelen gjøres enkelt på Coop Prix Myreng, som ligger en kort gåtur unna. I tillegg ligger Tromsø sentrum med AMFI Veita, gågaten og et rikt utvalg av forretninger og spisesteder omtrent ti minutters spasertur fra huset.<br /><br />For den frilufts- og idrettsinteresserte byr området på førsteklasses rekreasjonstilbud like utenfor døren. En kort spasertur opp i terrenget leder til Prestvannet naturreservat med populære turstier og rikt fugleliv. Kort vei til sammenhengende lysløype som strekker seg over hele Tromsøya, ypperlig for ski og løpeturer. Like i nærheten ligger også Elvebakken flerbruksbane, Valhall stadion og Charlottenlund aktivitetspark. Med bussholdeplass like ved i Snarvegen er det gode forbindelser til resten av byen, og Tromsø lufthavn Langnes ligger omtrent ti minutters kjøretur unna."
      },
      {
        "heading": "Lovanvendelse",
        "textUnsafe": "Tilbehørsliste som er utarbeidet av meglerbransjen i fellesskap er inntatt i salgsoppgaven, og gjelder dersom ikke annet er særskilt avtalt.<br /><br />Generelle bestemmelser<br />Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. <br /><br />Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.<br /><br />En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.<br /><br />Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. <br /><br />På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges &#34;som den er&#34;. Selger kan ikke ta  som den er  forbehold ovenfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.<br /><br />Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. <br /><br />Forbrukerkjøp - definisjon<br />Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.<br /><br />Forbruker   avtalevilkår<br />Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at uriktige opplysninger ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.<br /><br />Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.<br /><br />Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).<br /><br />Ikke-forbruker (næringsdrivende)   definisjon <br />Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. <br /><br />Ikke-forbruker   avtalevilkår<br />Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen. Eiendommen selges  som den er , og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. <br /><br />Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. <br /><br />Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere."
      },
      {
        "heading": "Adkomst",
        "textUnsafe": "Det vil bli skiltet med visningsskilt fra DNB Eiendom under annonserte visninger."
      },
      {
        "heading": "Budgivning",
        "textUnsafe": "Bud kan legges inn på nettannonsen via &#34;gi bud&#34;- lenken. Ved elektronisk budgivning kan bud legges inn trygt og enkelt med Bank-ID. Megler kan også kontaktes for tilsendelse av budskjema. Budskjema finnes også i salgsoppgaven.<br /><br />All budgivning må foregå skriftlig. Kontakt megler dersom det er behov for bistand for å gi bud."
      },
      {
        "heading": "Tomt",
        "textUnsafe": "Eiet tomt på 455,7 kvm. Tomten er opparbeidet med grøntarealer, diverse beplantning og trær, samt adkomst, biloppstillingsplass, markterrasse og utvendige trapper i terrenget. Eiendommen ble oppmålt ved kart- og delingsforretning i 1990 med koordinatfestede grenser. Areal iht informasjon hentet fra matrikkelen. Dette er ikke en sikker kilde og avvik kan forekomme. I følge matrikkelinformasjon har grensene et avvik på opp mot 12 cm, som er definert som nøyaktig.<br /><br />Eiendommen har ifølge grunnboken en ideell 1/3 andel i realsameiet gnr. 119 bnr. 598, samt tinglyst rettighet til garasje/parkering på samme eiendom."
      },
      {
        "heading": "Parkering",
        "textUnsafe": "Parkering i garasje. Eiendommen har tinglyst rettighet til garasje/parkering på gnr. 119 bnr. 598, som er organisert som et realsameie der eiendommen eier 1/3 ideell andel."
      },
      {
        "heading": "Diverse",
        "textUnsafe": "Det gjøres oppmerksom på at vedlagte plantegninger ikke stemmer hva gjelder faktisk innredning og møblering etc. Den er ikke målbar, avvik og feil kan forekomme."
      },
      {
        "heading": "Omkostninger",
        "textUnsafe": "Mange kjøpere har anledning til å tegne boligkjøperforsikring. Vedlagt i salgsoppgaven følger informasjon om Boligkjøperforsikring fra HELP Forsikring AS. Boligkjøperforsikring er en rettshjelpsforsikring som gir trygghet og profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler ved boligen de neste fem årene. Les mer om Boligkjøperforsikring i vedlagte materiell eller på help.no. Det gjøres oppmerksom på at meglerforetaket mottar kr 4 600,- / 5 200,- / 6 900,- i kostnadsgodtgjørelse for Boligkjøperforsikring (avhengig av boligtype)."
      }
    ],
    "lettingUnit": false,
    "regulations": "Eiendommen er regulert til Boliger i reguleringsplanen Prestvann II, vedtatt 20.04.1972.\n\nEiendommen omfattes av Kommuneplanens arealdel (plan-ID 0142), vedtatt 29.03.2017. Arealbruken er i planen avsatt til Boligbebyggelse. Eiendommen ligger innenfor fortettingsområdet i kommuneplanen.\n\nReguleringskart med planopplysninger følger salgsoppgaven. Vi oppfordrer alle interessenter til å sette seg inn i kommuneplan og hvilken betydning denne har for eiendommen. Ta kontakt med megler for utdypende forklaring av reguleringskart med bestemmelser ved ønske.",
    "externalAdId": "113.2670484",
    "propertyInfo": [
      {
        "title": "Om boligen",
        "isHtml": true,
        "content": "Velkommen til Conrad Holmboes veg 28C!<br />En innholdsrik enebolig fra 1990 i klassisk drakt, attraktiv beliggenhet på Myreng og flott utsyn mot Tromsøysundet og Tromsdalen. Boligen går over tre plan og byr på en fleksibel planløsning med god plass til den større familien. Sprossevinduer, ark, furugulv og rødt tak gir huset et lunt og tidløst preg. Standarden er i hovedsak fra byggeåret, og her ligger fine muligheter for å modernisere etter egen smak.<br /><br />Høydepunkter:<br />- Flott utsyn mot Tromsøysundet og Tromsdalen<br />- Fire soverom (ett innredet med hybelkjøk.) og to stuer<br />- Flat, familievennlig tomt med god tumleplass<br />- Rikelig med lagringsplass i kjeller<br />- Frittstående garasje<br />- Nær Prestvannet, skole, barnehager og turområder<br />- Kan tilrettelegges for utleie <br /><br />Velkommen!"
      }
    ],
    "propertyType": "Enebolig",
    "advertiserRef": "815260241",
    "electronicBid": {
      "bidUrl": "https://bud.vitecnext.no/?Installationid=MSDNB&Estateid=5e9d7880-176b-4c95-9fca-a097e678933a&utm_source=finn-web&utm_medium=referral&utm_campaign=finn&utm_sdtdc=dream&utm_content=gi-bud",
      "infoUrl": "https://hjelpesenter.finn.no/hc/no/articles/203012092"
    },
    "localAreaName": "MYRENG",
    "moreInfoLinks": [
      {
        "uri": "https://dnbeiendom.no/Autoprospekt/815260241?utm_source=finn.no&utm_medium=classifieds_paid&utm_campaign=finn&utm_content=link_meld_interesse",
        "title": "Meld interesse"
      },
      {
        "uri": "https://dnbeiendom.no/815260241?utm_source=finn.no&utm_medium=classifieds_paid&utm_campaign=finn&utm_content=link_se_salgsoppgave#salgsoppgave",
        "title": "Se komplett salgsoppgave"
      },
      {
        "uri": "https://bud.vitecnext.no/MSDNB/5e9d7880-176b-4c95-9fca-a097e678933a?utm_source=finn-web&utm_medium=referral&utm_campaign=finn&utm_sdtdc=dream&utm_content=gi-bud",
        "title": "Gi bud"
      },
      {
        "uri": "https://dnbeiendom.no/bolig/815260241?https://dnbeiendom.no/bolig/815260241?visning=&utm_source=finn.no&utm_medium=classifieds_paid&utm_campaign=finn&utm_content=cta_visingspamelding",
        "title": "Visningspåmelding"
      }
    ],
    "ownershipType": "Selveier",
    "summaryUnsafe": "Velkommen til Conrad Holmboes veg 28C!<br />En innholdsrik enebolig fra 1990 i klassisk drakt, attraktiv beliggenhet på Myreng og flott utsyn mot Tromsøysundet og Tromsdalen. Boligen går over tre plan og byr på en fleksibel planløsning med god plass til den større familien. Sprossevinduer, ark, furugulv og rødt tak gir huset et lunt og tidløst preg. Standarden er i hovedsak fra byggeåret, og her ligger fine muligheter for å modernisere etter egen smak.<br /><br />Høydepunkter:<br />- Flott utsyn mot Tromsøysundet og Tromsdalen<br />- Fire soverom (ett innredet med hybelkjøk.) og to stuer<br />- Flat, familievennlig tomt med god tumleplass<br />- Rikelig med lagringsplass i kjeller<br />- Frittstående garasje<br />- Nær Prestvannet, skole, barnehager og turområder<br />- Kan tilrettelegges for utleie <br /><br />Velkommen!",
    "prospectusView": "https://dnbeiendom.no/815260241?utm_source=finn-web&utm_medium=referral&utm_campaign=finn&utm_sdtdc=dream&utm_content=se-salgsoppgave#salgsoppgave",
    "adViewTypeLabel": "Bolig til salgs",
    "constructionYear": 1990,
    "thirdPartyAdvertiser": false,
    "changeOfOwnershipInsurance": false
  },
  "meta": {
    "adId": 477245444,
    "mode": "PLAY",
    "edited": "2026-09-25T17:11+02:00",
    "ownerId": -3,
    "version": "2.1",
    "disposed": {
      "label": "Solgt",
      "value": false,
      "occurred": "2026-09-25T17:11:00+02:00"
    },
    "occurred": "2026-09-25T17:11:54.467064944+02:00",
    "ownerUrn": "sdrn:finn:organisation:-3",
    "schemaName": "realestate-home",
    "schemaVersion": "0.19.9"
  }
}